Bemaßte Schnittzeichnungen in Leverkusen — Geschosshöhen zwischen Gartenstadt-Reihenhaus und Neubau

Q: Wann braucht man in Leverkusen eine bemaßte Schnittzeichnung?

Immer dann, wenn Geschosshöhen, Dachneigung oder Deckenaufbauten für den Bauantrag nachvollziehbar belegt werden müssen – ein Thema, das bei Dachausbauten in den Bayer-Werkssiedlungen besonders häufig vorkommt.

Q: Warum haben die Häuser der Bayer-Werkssiedlungen so oft schon ausgebaute Dachräume?

Ihre steilen Satteldächer aus der Gartenstadt-Bauzeit boten von Beginn an Platz für zusätzlichen Wohnraum, der über die Jahrzehnte in vielen Häusern tatsächlich genutzt wurde.

Q: Wie stellt der Schnitt fest, ob ein Dachraum als Vollgeschoss zählt?

Über die dort bemaßte, tatsächlich nutzbare Raumhöhe. Erst dieser Wert zeigt, ob die planungsrechtliche Schwelle zum Vollgeschoss erreicht wird.

Q: Was muss bei einem Umbau im Schnitt sichtbar sein?

Alles, was am Gebäude bleibt, muss klar von neu geplanten Bauteilen unterscheidbar sein, etwa eine zusätzliche Zwischendecke oder eine veränderte Dachkonstruktion.

Q: Prüft die Denkmalpflege auch die Schnittzeichnung bei den Bayer-Werkssiedlungen?

Bei einem geplanten Dachaufbau bezieht der Fachbereich 63 amtsintern die Einschätzung der Denkmalpflege mit ein, ob die Änderung mit dem überlieferten Bild der Siedlung vereinbar bleibt.

Q: Wie unterscheidet sich ein Schnitt von einer Ansicht?

Der Schnitt öffnet das Gebäude von innen und zeigt Geschosshöhen sowie Dachaufbau; die Ansicht bildet dagegen nur die äußere Fassade ab.

Q: Braucht auch ein Neubau in Leverkusen einen bemaßten Schnitt?

Ja, mindestens ein Schnitt ist fester Bestandteil des Plansatzes für jeden Bauantrag beim Fachbereich 63 – bei einem Neubau ohne Dachschrägen fällt er meist unkomplizierter aus als bei einem historisch gewachsenen Bestandsgebäude.

Grundriss und Ansicht zeigen ein Gebäude von oben und von der Straße – wie hoch die einzelnen Geschosse tatsächlich sind und wie das Dach von innen aufgebaut ist, verrät erst der Schnitt. In den zwischen 1895 und 1925 errichteten Bayer-Werkssiedlungen von Wiesdorf hängt an dieser einen Zeichnung mitunter mehr als anderswo: Die giebelständigen Häuser der Kolonien II, III und Eigenheim tragen durchweg steile Satteldächer, unter denen sich über die Jahrzehnte in vielen Fällen zusätzlicher Wohnraum entwickelt hat. Ob dieser Raum bauordnungsrechtlich als Vollgeschoss zählt oder nur teilweise als Wohnfläche angerechnet wird, lässt sich am Ende nur aus einer sauber bemaßten Schnittzeichnung ablesen.

Bemaßte Schnittzeichnungen in Leverkusen kurz und kompakt

Formal verlangt die BauPrüfVO NRW für den Schnitt dieselben Grundangaben wie für jede andere Bauzeichnung: Maßstab, Bemaßung und die wesentlichen Bauteile.
Die steilen Satteldächer der Gartenstadt-Häuser in den Bayer-Werkssiedlungen boten von Anfang an Platz für einen späteren Dachausbau, der in vielen der Häuser tatsächlich stattgefunden hat.
Erst die im Schnitt eingezeichnete Raumhöhe zeigt zuverlässig, ob ein bereits genutzter oder geplanter Dachraum als Vollgeschoss mitgezählt wird oder nur anteilig als Wohnfläche gilt.
Zu beseitigende und neu geplante Bauteile müssen bei jedem Umbau eindeutig unterscheidbar dargestellt werden.
Bei Neubauten außerhalb der historischen Quartiere, etwa in Hitdorf am Rhein, fällt der Schnitt meist deutlich schlichter aus, weil gleichmäßige Geschosshöhen ohne nachträgliche Eingriffe vorliegen.

Was ein Schnitt für Leverkusen zeigen muss

Der inhaltliche Schwerpunkt liegt auf der vertikalen Struktur, die formalen Anforderungen entsprechen denen anderer Bauzeichnungen:

Geschosshöhen, Dachneigung und relevante Aufbauten sind vollständig zu bemaßen, üblicherweise im Maßstab 1:100.
Deckenkonstruktion und Dachaufbau müssen als wesentliche Bauprodukte und Bauarten erkennbar sein.
Bei einem Eingriff in ein bestehendes Gebäude ist zwischen erhaltenen, entfernten und neuen Bauteilen eindeutig zu unterscheiden.

Ein Dach, das von Beginn an auf Erweiterung angelegt war

Als Bayer zwischen 1895 und 1925 seine Wiesdorfer Werkssiedlungen nach dem Vorbild der Gartenstadtbewegung errichten ließ, entstanden durchweg giebelständige Häuser mit steilem Satteldach – eine Dachform, die von vornherein mehr nutzbaren Raum bietet als ein flach geneigtes Dach. Über die Jahrzehnte wurde dieser Spielraum in zahlreichen Häusern der Kolonien II, III und Eigenheim tatsächlich genutzt, ohne dass jeder Ausbau vollständig in der beim Fachbereich 63 geführten Bauakte auftaucht. Für die Frage, ob ein solcher Dachraum heute als eigenes Vollgeschoss zählt, kommt es einzig auf die tatsächliche, im Schnitt bemaßte Raumhöhe an – ein alter, möglicherweise unvollständiger Plan reicht dafür selten aus.

Neubau oder gewachsener Bestand – zwei unterschiedliche Ausgangslagen

Ob ein Schnitt neu entsteht oder einen historischen Bestand dokumentiert, wirkt sich unmittelbar auf den Aufwand aus:

Neubau mit durchgeplanter Struktur

Geschosshöhen und Dachaufbau entstehen gemeinsam mit Grundriss und Ansicht aus einer einzigen Planung, etwa bei einem Neubau in Hitdorf.

Dachausbau in einer Bayer-Werkssiedlung

Hier steht zunächst ein Aufmaß der vorhandenen Geschosshöhen und der Dachkonstruktion, damit sich Bestand und geplante Änderung im Schnitt sauber trennen lassen.

Was zu einem vollständigen Schnitt in Leverkusen gehört

Ein Schnitt steht selten für sich allein, sondern gehört zu einem abgestimmten Satz aus Grundriss, Schnitt und Ansicht:

Schnitt durch die relevanten Gebäudeteile
Mit vollständig bemaßten Geschosshöhen, Dachneigung und den wesentlichen Aufbauten.
Abstimmung mit Grundriss und Ansicht
Erst der Abgleich der drei Zeichnungen stellt sicher, dass Geschosshöhen sowie First- und Traufhöhe überall übereinstimmen.
Belegte Raumhöhe im Dachbereich
Ohne diesen Wert lässt sich weder die Vollgeschossfrage noch die anzurechnende Wohnfläche eines ausgebauten Dachraums beurteilen.

Bemaßte Schnittzeichnungen in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis

Bereits genutzter Dachraum in einem Haus der Kolonie III

Ein aktueller Schnitt weist nach, dass die vorhandene Raumhöhe für eine Anrechnung als Vollgeschoss ausreicht – oder eben nicht, wenn der Kniestock zu niedrig ausfällt.

Nachträgliche Dachgaube in Wiesdorf

Der Schnitt zeigt, wie sich die neue Gaube in die bestehende Dachfläche einfügt, abgestimmt auf die zugehörige Ansicht.

Neubau mit gleichmäßigen Geschossen in Hitdorf am Rhein

Ohne Dachschrägen bleibt der Schnitt hier deutlich einfacher aufgebaut als bei einem historisch gewachsenen Gebäude.

Zusätzliches Staffelgeschoss bei einem Neubau in Opladen

Nur der bemaßte Schnitt beantwortet zuverlässig, ob die Raumhöhe des obersten Geschosses die Schwelle zum Vollgeschoss überschreitet.

Kellerausbau in einem Nachkriegshaus in Steinbüchel

Der Schnitt zeigt Deckenhöhe und Fußbodenaufbau des Kellergeschosses, bevor über eine mögliche Wohnnutzung entschieden wird.

Zusammenlegung zweier Geschosse zu einer Maisonette-Wohnung in Wiesdorf

Der Schnitt weist die neue innere Treppe und die veränderte Deckenöffnung nach, damit sich die neue Erschließung beider Ebenen beurteilen lässt.

So entsteht Ihr Schnitt für Leverkusen

Von der ersten Bestandsaufnahme bis zur einreichfertigen Zeichnung:

Passende Schnittführung wählen
Welcher Gebäudebereich muss geschnitten werden, um Geschosshöhen und Dachaufbau nachvollziehbar zu zeigen?
Bauakte prüfen oder vor Ort aufmessen
Beim Fachbereich 63 vorhandene Unterlagen oder ein aktuelles Aufmaß der betroffenen Geschosse und des Dachs.
Schnitt bemaßt zeichnen
Im üblichen Maßstab 1:100, mit allen Pflichtangaben der BauPrüfVO NRW.
Mit Grundriss und Ansicht abgleichen
Bis Geschosshöhen und Dachmaße zwischen allen Zeichnungen widerspruchsfrei sind.
Plansatz für den Fachbereich 63 zusammenstellen
Besonders sorgfältig bei genehmigungskritischen Dachausbauten in den Bayer-Werkssiedlungen.

Was den Preis für einen Schnitt in Leverkusen beeinflusst

Diese Punkte bestimmen den Aufwand für eine bemaßte Schnittzeichnung:

Zahl der notwendigen Schnittführungen
Ein durchgängig gleicher Gebäudeaufbau kommt mit einem Schnitt aus, ein unregelmäßiges Haus braucht mehrere.
Neubau oder historisch gewachsene Konstruktion
Eine laufende Neubauplanung liefert die Werte meist direkt, ein über Jahrzehnte verändertes Gartenstadt-Haus verlangt eigene Bestandsaufnahme.
Komplexität des Dachaufbaus
Gauben, Kniestöcke und mehrere Dachschrägen verlangen einen deutlich feineren Detaillierungsgrad als ein schlichtes Flachdach.
Zustand vorhandener Bauakten
Ohne belastbare Bestandszeichnung wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.