Aufteilungspläne in Leverkusen — bemaßt, nummeriert und aus zwei Eingemeindungswellen rekonstruiert
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe bemaßte Bauzeichnung nach § 7 WEG. Was ihn in Leverkusen im Einzelfall aufwendiger macht, ist die Quellenlage – und die hat mit der jungen, aber wechselvollen Verwaltungsgeschichte der Stadt zu tun: Leverkusen selbst entstand erst am 1. April 1930 durch den Zusammenschluss der Stadt Wiesdorf mit den Gemeinden Schlebusch, Steinbüchel und Rheindorf; 1975 kamen im Zuge der kommunalen Neugliederung Opladen, Bergisch Neukirchen und der Monheimer Ortsteil Hitdorf hinzu. Für Gebäude, die vor der jeweiligen Eingemeindung errichtet wurden, liegt die älteste Bauakte deshalb nicht zwingend beim heutigen Fachbereich 63, sondern kann noch aus der Verwaltung der damals eigenständigen Gemeinde stammen.
Wann Sie in Leverkusen einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 63, ohne die keine Eintragung in das Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Nordrhein-Westfalen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt.
- Bei Neubauten, etwa in Hitdorf am Rhein, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Wer bei einem älteren Gebäude in Opladen, Bergisch Neukirchen oder Hitdorf nach der Bauakte sucht, sollte nicht allein beim heutigen Fachbereich 63 anfragen. Diese Stadtteile waren bis zur kommunalen Neugliederung 1975 eigenständige Gemeinden mit eigener Bauverwaltung; für ein Gebäude aus dieser Zeit kann die relevante Unterlage deshalb bei einer anderen Stelle liegen als in der laufenden Leverkusener Bauakte. Dieselbe Frage stellt sich, wenn auch in kleinerem Maßstab, für Gebäude in Wiesdorf, Schlebusch, Steinbüchel oder Rheindorf aus der Zeit vor deren Zusammenschluss zur Stadt Leverkusen im Jahr 1930. Für die Bayer-Werkssiedlungen kommt hinzu, dass die ursprüngliche Werksplanung von Anfang an für den Bayer-Konzern als Bauherrn entstand, nicht für eine der vier Gründungsgemeinden – auch das kann die Suche nach der ältesten Unterlage erschweren.
Woher Ihr Leverkusener Aufteilungsplan stammt
Je nach Baujahr und Datenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der laufenden Bauakte des Fachbereichs 63
Für Gebäude, die nach der jeweiligen Eingemeindung errichtet wurden, führt der Fachbereich 63 die Akte zentral für das gesamte Stadtgebiet.
Aus einem historischen Bestand vor der Eingemeindung
Für ältere Gebäude in Opladen, Bergisch Neukirchen oder Hitdorf kann die Suche stattdessen über einen Bestand der früheren Gemeindeverwaltung führen – ein zweiter möglicher Fundort, der in der Praxis regelmäßig übersehen wird, bis die Anfrage beim Fachbereich 63 zu keinem Ergebnis führt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Führt weder die laufende Akte noch ein historischer Bestand zu einer brauchbaren Unterlage, oder passt der gefundene Plan erkennbar nicht mehr zum heutigen Zuschnitt, wird das Gebäude direkt vor Ort aufgenommen.
Welche Unterlagen für Ihren Leverkusener Aufteilungsplan hilfreich sind
Je nachdem, welcher der drei Wege zum Ziel führt, sind unterschiedliche Angaben hilfreich:
- Baujahr und Lage im Verhältnis zur Eingemeindung
Wer weiß, ob sein Gebäude vor oder nach 1930 beziehungsweise 1975 errichtet wurde, kann die Suche gezielt beim vermutlich zuständigen Bestand ansetzen.
- Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Fachbereich 63 werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht verlangt.
- Klarheit über die gewünschte Raumaufteilung
Vor der Nummerierung muss feststehen, welche Räume künftig zu welcher Einheit zählen – bei den individuell gewachsenen Grundrissen der Bayer-Werkssiedlungen besonders wichtig.
Aufteilungspläne in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Haus in Opladen aus der Zeit vor der Eingemeindung 1975
Die laufende Akte des heutigen Fachbereichs 63 beginnt erst mit der Eingemeindung. Für den ursprünglichen Bauzustand muss zunächst geklärt werden, ob überhaupt eine ältere kommunale Unterlage erhalten ist, bevor feststeht, ob eine Vor-Ort-Vermessung nötig wird.
Neubau in Hitdorf am Rhein mit vollständiger, aktueller Akte
Die Bauakte liegt vollständig beim Fachbereich 63 vor, der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten und um die durchgehende Nummerierung ergänzen.
Werkswohnung in der Bayer-Siedlung Kolonie II („Anna“)
Der ursprüngliche Werksplan zeigt eine für die Gartenstadtbewegung typische, kleinteilige Aufteilung, die seither mehrfach verändert wurde. Der Aufteilungsplan entsteht hier meist per Vor-Ort-Vermessung des heutigen Zustands.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Leverkusen
Fachlich läuft die Erstellung überall in Deutschland gleich ab. In Leverkusen kommt am Anfang ein zusätzlicher Klärungsschritt hinzu: welche der beiden Eingemeindungswellen das Gebäude betrifft.
- Eingemeindungsgeschichte des Standorts klären
Wir prüfen, ob das Gebäude vor oder nach 1930 beziehungsweise 1975 errichtet wurde und welcher Bestand dafür infrage kommt.
- Zuständigen Bestand ermitteln
Je nach Ergebnis wird die Anfrage beim Fachbereich 63 oder bei einem möglichen historischen Bestand gestellt.
- Datengrundlage festlegen
Genügt die gefundene Unterlage nicht, setzen wir ergänzend oder ersatzweise auf eine eigene Vor-Ort-Aufnahme.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Über alle Geschosse hinweg bekommt jede Einheit eine fortlaufende Nummer, zugehörige Keller- oder Stellplatzflächen eingeschlossen.
- Plan für Fachbereich 63 und Notar übergeben
Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung bauen beide auf dem fertigen Aufteilungsplan auf.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Leverkusen beeinflusst
In Leverkusen entscheidet die Quellenlage über den Aufwand – und die hängt eng mit der Eingemeindungsgeschichte des jeweiligen Stadtteils zusammen:
- Baujahr im Verhältnis zur Eingemeindung
Ein Gebäude aus der Zeit vor 1930 oder vor 1975 bedeutet häufig eine zusätzliche Recherche gegenüber einem Neubau im zentral geführten Bestand.
- Vollständigkeit der gefundenen Akte
Am schnellsten geht es mit einer vollständigen, aktuellen Akte. Ist sie unvollständig oder überholt, kommt eine Vor-Ort-Aufnahme hinzu.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Je mehr Einheiten und je unregelmäßiger die Grundrisse geschnitten sind, desto mehr Aufwand verursachen Nummerierung und Abgrenzung.
- Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller- oder Stellplatzflächen räumlich abgesetzt vom Hauptgebäude, braucht ihre eindeutige Zuordnung einen zusätzlichen Arbeitsschritt.
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