Aufmaß & Vermessung in Leverkusen — von der Gartenstadt-Siedlung bis zur Werksgrenze des Chempark
Wer in Leverkusen ein belastbares Aufmaß braucht, profitiert zunächst von einer klaren Zuständigkeit: Der Fachbereich 63 führt als einzige Bauaufsichtsbehörde die Bauakten für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet, ohne Aufteilung nach den drei Stadtbezirken. Ob eine gefundene Akte für ein konkretes Gebäude tatsächlich noch verwertbar ist, hängt aber stark von dessen Geschichte ab: Die kleinteiligen Häuser der Bayer-Werkssiedlungen in Wiesdorf wurden zwischen 1895 und 1925 nach Prinzipien der Gartenstadtbewegung errichtet und seither oft individuell erweitert, während Gebäude in den erst 1975 eingemeindeten Stadtteilen Opladen, Bergisch Neukirchen und Hitdorf mitunter noch aus der Zeit ihrer vormaligen kommunalen Eigenständigkeit stammen. Ein Bauaufmaß erfasst in beiden Fällen den tatsächlich vorhandenen Zustand und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung.
Wann ein Aufmaß in Leverkusen erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft; nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und vorhandene Unterlagen dafür nicht ausreichen. In Leverkusen vor allem in diesen Fällen:
- Bestandspläne beim Fachbereich 63 fehlen ganz oder zeigen einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben – bei den individuell veränderten Gartenstadt-Häusern keine Seltenheit.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg, etwa vor der Finanzierung eines Neubaus in Hitdorf.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert und der Aufteilungsplan muss die Einheiten eindeutig abgrenzen.
Zwei Leverkusener Besonderheiten prägen die Praxis. Zum einen wurden die Häuser der Bayer-Werkssiedlungen in Wiesdorf über Generationen individuell verändert – Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse und veränderte Grundrisse schlagen sich selten lückenlos in der beim Fachbereich 63 geführten Bauakte nieder. Zum anderen kamen Opladen, Bergisch Neukirchen und der Monheimer Ortsteil Hitdorf erst 1975 im Zuge der kommunalen Neugliederung zu Leverkusen; für ältere Gebäude dort kann die ursprüngliche Bauunterlage aus der Zeit der damals noch eigenständigen Gemeindeverwaltung stammen und ist beim heutigen Fachbereich 63 nicht zwangsläufig vollständig auffindbar. Ein Aufmaß vor Ort hält in beiden Fällen fest, was tatsächlich vorhanden ist, unabhängig davon, was eine gefundene Akte für einen früheren Zeitpunkt ausweist.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, entscheidet die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in normalen Wohnungen und Reihenhäusern. Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, direkt in die Aufmaß-Software, um Übertragungsfehler zu vermeiden.
Erfassung individuell gewachsener Gartenstadt-Grundrisse
Bei den Häusern der Bayer-Werkssiedlungen mit ihren Anbauten und unterschiedlich hohen Dachräumen bringt ein durchgehender Maßbezug über alle Gebäudeteile die einzelnen Anbauphasen in eine gemeinsame, widerspruchsfreie Zeichnung.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Vorhandene Pläne aus der Akte des Fachbereichs 63 werden deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Zeigen Geschosshöhen, Dachneigung und – bei den Gartenstadt-Häusern häufig relevant – den Verlauf der Dachschräge über dem Raum.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung. Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß und Anrechnungsfaktor.
- Aufmaßskizze, Fotos und Rohdaten
Machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.
Aufmaße in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Reihenhaus in der Bayer-Siedlung Kolonie III („Johanna“) mit mehreren Anbauten
Über Jahrzehnte wurden Wintergarten, Garage und ein ausgebauter Dachraum ergänzt, ohne dass die Bauakte jede Erweiterung vollständig zeigt. Das Aufmaß erfasst den heutigen Gesamtzustand in einer gemeinsamen Zeichnung.
Vorkriegshaus im alten Ortskern von Opladen
Die vorhandene Unterlage beim Fachbereich 63 beginnt erst mit der Eingemeindung 1975. Für den ursprünglichen Bauzustand hilft nur die direkte Aufnahme vor Ort.
Dachgeschossausbau in Wiesdorf ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung als Wohnfläche. Die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Neubauwohnung in Hitdorf am Rhein für eine Finanzierungsanfrage
Da die Genehmigungsplanung digital vorliegt, lässt sich das Aufmaß hier häufig auf eine Kontrollmessung beschränken.
So läuft Ihr Aufmaß in Leverkusen ab
Der Ablauf folgt überall demselben Muster. In Leverkusen kommt es vor allem darauf an, früh zu klären, welche Quelle für das jeweilige Gebäude überhaupt verwertbar ist:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Bankennachweis, eine Bauvorlage oder ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe.
- Bestandsunterlagen beim Fachbereich 63 anfragen
Als zentrale Stelle für das gesamte Stadtgebiet lässt sich hier meist rasch klären, ob eine verwertbare Bauakte existiert – bei älteren Gebäuden in Opladen oder Hitdorf mitunter mit dem Ergebnis, dass die älteste Unterlage fehlt.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Alle relevanten Räume, einschließlich Keller, Dachboden und Nebenräume, müssen am Termin zugänglich sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise mit Diagonalkontrolle, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen, begleitet von Fotos und einer Skizze.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Leverkusen beeinflusst
Diese Punkte bestimmen den Umfang eines Aufmaßes:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Verwinkelte, über Jahrzehnte gewachsene Grundrisse der Bayer-Werkssiedlungen brauchen mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer.
- Verfügbarkeit einer verwertbaren Bauakte
Ein aktueller Plan beim Fachbereich 63 verkürzt die Erfassung gegenüber einer vollständigen Neuvermessung erheblich.
- Baujahr im Verhältnis zur Eingemeindung
Ein Gebäude aus der Zeit vor 1975 in Opladen, Bergisch Neukirchen oder Hitdorf bedeutet mitunter zusätzliche Recherche gegenüber einem Neubau im zentral geführten Bestand.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Kubatur – der Auswertungsteil wächst mit dem gewünschten Ergebnis.
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