Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leverkusen — vom Fachbereich 63 oder einem anerkannten Sachverständigen
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Leverkusen nur eine städtische Stelle: den Fachbereich 63 – Bauaufsicht, zuständig für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet unabhängig vom Stadtbezirk. Wer die Bescheinigung schneller braucht, als es die aktuelle Bearbeitungslage der Behörde zulässt, muss aber nicht warten: Nordrhein-Westfalen erlaubt neben dem städtischen Amt auch die Beauftragung eines privat tätigen, aber staatlich anerkannten Sachverständigen. Dieser zweite Weg gewinnt in Leverkusen besonderes Gewicht, seit über eine seit geraumer Zeit angespannte Personalsituation beim Fachbereich 63 berichtet wurde.
Was bei der Prüfung in Leverkusen zählt
Unabhängig davon, wer die Bescheinigung ausstellt, ist der fachliche Maßstab derselbe:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz – nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan als Zeichnung; eine zusätzliche Begehung vor Ort gehört nicht zum Regelfall.
- Für Neubauten, etwa in Hitdorf am Rhein, lässt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten; bei Bestandsgebäuden braucht es dafür einen eigens erstellten Plan.
- Fehlt für ein älteres Gebäude eine verwertbare Bauakte, muss der Aufteilungsplan zunächst per Aufmaß entstehen, bevor überhaupt ein Antrag auf Abgeschlossenheit gestellt werden kann.
Anders als in vielen Verfahren, in denen der Blick auf eine mögliche Alternative primär eine juristische Feinheit ist, hat die Wahl zwischen Amt und Sachverständigem in Leverkusen aktuell einen sehr konkreten praktischen Hintergrund: Radio Leverkusen berichtete, dass beim Fachbereich 63 seit rund eineinhalb Jahren etwa die Hälfte der technischen Stellen unbesetzt ist – neun Architekten- und eine Technikerstelle fehlten demnach, und die verbliebene Belegschaft konzentriert sich auf die eigentliche Antragsbearbeitung, während die Bauberatung phasenweise ganz entfällt. Für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die möglichst zeitnah zu einem bereits vereinbarten Notartermin vorliegen soll, kann die Beauftragung eines der von der Architektenkammer oder der Ingenieurkammer-Bau NRW anerkannten Sachverständigen deshalb der verlässlichere Weg sein, weil er von dieser Auslastung unabhängig ist.
Zwei Wege zur Bescheinigung
Beide Wege führen zum selben rechtlichen Ergebnis, unterscheiden sich aber im Ablauf:
Antrag beim Fachbereich 63
Der formlose Antrag geht an die städtische Bauaufsicht; wie lange die Bearbeitung dauert, hängt von deren aktueller Auslastung ab.
Beauftragung eines anerkannten Sachverständigen
Wer einen von der Architektenkammer oder der Ingenieurkammer-Bau NRW zugelassenen Sachverständigen direkt beauftragt, erhält die Bescheinigung unabhängig von der Terminlage der Behörde.
Welche Unterlagen für Ihre Leverkusener Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Der Kern des Antrags bleibt gleich, unabhängig vom gewählten Weg:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Antrag beim gewählten Aussteller
Formlos, entweder an den Fachbereich 63 oder direkt an den beauftragten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Leverkusen – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Wiesdorf mit festem Notartermin
Weil der Termin bereits feststeht, beauftragt der Eigentümer einen Sachverständigen, statt sich auf die aktuelle Bearbeitungsdauer des Fachbereichs 63 zu verlassen.
Neubauprojekt in Hitdorf mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Da die vorhandenen Bauunterlagen bereits als Aufteilungsplan taugen, beantragt der Eigentümer die Bescheinigung hier gleich beim Fachbereich 63.
Aufteilung eines Hauses in der Kolonie Eigenheim
Weil das Gebäude denkmalgeschützt ist, wird zusätzlich die amtsinterne Abstimmung mit der Denkmalpflege relevant, sobald bauliche Änderungen mit der Aufteilung einhergehen.
Reihenhauszeile in Opladen ohne aktuelle Bauakte
Die vorhandene Unterlage endet beim Zustand vor der Eingemeindung 1975. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung, bevor die Bescheinigung beantragt werden kann.
Kleines Zweifamilienhaus in Schlebusch
Hier genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein – anders als bei größeren Bestandsgebäuden gibt es in Nordrhein-Westfalen ohnehin keine zusätzliche Umwandlungshürde, unabhängig von der Zahl der Einheiten.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leverkusen ab
Der rechtliche Rahmen ist überall in Nordrhein-Westfalen derselbe. In Leverkusen entscheidet vor allem, welcher der beiden Wege zum eigenen Zeitplan passt:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Je nach Ausgangslage entsteht er aus der Genehmigungsplanung, der Bauakte oder einer eigenen Vermessung vor Ort.
- Aussteller wählen
Fachbereich 63 oder ein anerkannter Sachverständiger – abhängig davon, wie dringend die Bescheinigung gebraucht wird.
- Antrag stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, beim gewählten Aussteller.
- Denkmalpflege einbeziehen, falls erforderlich
Nur bei baulichen Änderungen an einem Haus der Bayer-Werkssiedlungen amtsintern relevant.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Sobald sie vorliegt, steht der notariellen Teilungserklärung technisch nichts mehr im Weg.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Leverkusen beeinflusst
Neben der Wahl des Wegs bestimmen diese Faktoren den Aufwand:
- Gewählter Weg
Fachbereich 63 und ein anerkannter Sachverständiger unterscheiden sich in der Bearbeitungszeit, führen aber zum selben Ergebnis.
- Auslastung des Fachbereichs 63
Bei angespannter Personalsituation kann der Sachverständigen-Weg zeitliche Vorteile bringen.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Plan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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