Kubaturberechnung in Leipzig — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277, Basis des sächsischen Rohbauwerts

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI zählt den gesamten umbauten Raum bis zur Dachhaut mit, unabhängig von der Raumhöhe darunter. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet einen Raum unter einer Dachschräge dagegen je nach Höhe nur zur Hälfte oder gar nicht an – für dieselbe Wohnung ergeben sich deshalb zwei unterschiedliche Zahlen.

Q: Wie hängt die Kubaturberechnung mit der Baugenehmigungsgebühr in Sachsen zusammen?

Die sächsische Bauaufsicht berechnet die Gebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben auf Grundlage eines Rohbauwerts, der aus dem umbauten Raum (BRI) und einem amtlichen Wert je Kubikmeter nach Gebäudeart errechnet wird – veröffentlicht in der Tabelle der Rohbauwerte zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis. Die Kubaturberechnung liefert die dafür nötige Ausgangsgröße.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI ist ein Volumen, die BGF eine Fläche. Beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen – das eine zum umbauten Raum, das andere zu den Geschossflächen.

Q: Warum ergibt eine ehemalige Fabriketage in Plagwitz ein besonders hohes BRI?

Die für Industriebauten typischen hohen, offenen Hallenräume erzeugen ein größeres umbautes Volumen je Quadratmeter späterer Wohnfläche als eine klassische Gründerzeitwohnung – ein Effekt, der bei der Bewertung einer umgenutzten Loftwohnung berücksichtigt werden sollte.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie den heutigen Zustand aller Geschosse einschließlich Dachraum maßhaltig zeigt. Weicht der Bestand ab oder fehlen Angaben, wird vor Ort nachgemessen.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja. Energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen – eine sauber ermittelte Kubatur lässt sich dafür unmittelbar weiterverwenden.

Q: Ändert sich der amtliche Wert je Kubikmeter für den Rohbauwert?

Ja, die Tabelle der Rohbauwerte wird nach unserer Recherche periodisch fortgeschrieben. Für eine verlässliche Gebührenschätzung wird deshalb der zum Zeitpunkt der Antragstellung aktuelle Stand herangezogen.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja, sofern er Teil des umbauten Baukörpers ist. Das BRI schließt Keller-, Dach- und Nebenräume grundsätzlich mit ein.

Zwei Zahlen stecken hinter jeder Kubaturberechnung: der Bruttorauminhalt (BRI) und die Bruttogrundfläche (BGF), beide nach DIN 277 ermittelt. In Sachsen entscheiden sie zugleich über etwas sehr Konkretes – die Höhe der Baugenehmigungsgebühr. Die sächsische Bauaufsicht rechnet dafür nicht direkt mit dem Volumen, sondern mit einem daraus abgeleiteten Rohbauwert: Der umbaute Raum wird mit einem amtlichen, nach Gebäudeart gestaffelten Wert je Kubikmeter multipliziert, veröffentlicht in der Tabelle der Rohbauwerte als Anlage zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis (10. SächsKVZ). Ohne die Kubatur lässt sich diese Rechnung gar nicht erst aufmachen. Nützlich ist sie darüber hinaus überall dort, wo Gebäude verglichen werden müssen – etwa in Leipzigs ausgesprochen gemischtem Bestand aus Gründerzeitbauten, Plattenbau und Neubau, der sich kaum über eine gemeinsame Kennzahl fassen lässt, wenn diese nicht einheitlich ermittelt wurde.

Kubaturberechnung in Leipzig kurz und kompakt

BRI und BGF beantworten unterschiedliche Fragen: Der Bruttorauminhalt bemisst das Volumen eines Gebäudes, die Bruttogrundfläche addiert nur die Grundflächen der Geschosse – beide nach DIN 277, aber für unterschiedliche Zwecke gebraucht.
In Sachsen bemisst sich die Baugenehmigungsgebühr nach einem Rohbauwert: dem mit einem amtlichen Wert je Kubikmeter multiplizierten umbauten Raum, nachzulesen in der Tabelle der Rohbauwerte zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis.
Für Gebäude mit mehr als fünf Vollgeschossen, für Hochhäuser und für Geschosse mit befahrbaren Decken sieht dieselbe Tabelle nach unserer Recherche prozentuale Zuschläge auf den Rohbauwert vor.
Für die Wohnflächenberechnung zählt eine Dachschräge nur teilweise oder gar nicht – für das BRI dagegen der gesamte Raum bis zur Dachhaut, egal wie niedrig er ist. Beide Werte für dieselbe Wohnung können deshalb deutlich auseinanderfallen.
Weil Leipzigs Gründerzeitwohnungen im Schnitt höhere Decken haben als ein moderner Neubau, fällt ihr BRI im Verhältnis zur Wohnfläche entsprechend größer aus.
Erst eine einheitlich nach DIN 277 gerechnete Kubatur macht Gebäude wirklich vergleichbar – etwa zwischen einem sanierten Altbau, einer Plattenbauwohnung und einem Neubau, wie sie in Leipzig nebeneinander vorkommen.

BRI, BGF und der sächsische Rohbauwert

Drei Größen, die häufig verwechselt werden, obwohl sie unterschiedliche Fragen beantworten:

Bruttorauminhalt (BRI)

Gemeint ist das komplette, von außen umbaute Volumen eines Gebäudes – abgegrenzt durch die äußeren Bauteilflächen und nach oben durch die Dachhaut. Ob eine Fläche darunter überhaupt bewohnbar ist, spielt keine Rolle: Kellerräume, Speicher und technische Nebenräume fließen genauso ein wie die Wohngeschosse selbst.

Bruttogrundfläche (BGF)

Statt eines Volumens liefert die BGF eine Fläche: die Summe der Grundflächen sämtlicher Geschosse, jeweils bis zur äußeren Bauteilkante gemessen. Sie bildet häufig den Ausgangspunkt, um daraus die Nutzfläche abzuleiten oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 aufzustellen.

Der sächsische Rohbauwert als Gebührengrundlage

Anders als eine reine Volumenangabe braucht die sächsische Bauaufsicht für die Gebührenberechnung einen Geldwert: den Rohbauwert. Er entsteht, indem der ermittelte umbaute Raum mit einem amtlich festgelegten, nach Gebäudeart gestaffelten Wert je Kubikmeter multipliziert und über einen Baupreisindex fortgeschrieben wird. Die Kubaturberechnung liefert damit genau die Ausgangszahl für diese Rechnung.

Was für eine Kubaturberechnung in Leipzig gebraucht wird

Damit BRI und BGF belastbar sind, braucht es mehr als eine grobe Schätzung:

Maßhaltige Grundrisse und Schnitte
Mit Außenmaßen und Geschosshöhen für jede Ebene, vom Keller bis unter den First. Fehlt eine verwertbare Zeichnung, wird vor Ort aufgemessen.
Angaben zur Dachform
Neigung, Gauben und Schrägen bestimmen, wie viel Volumen bis zur äußeren Dachhaut tatsächlich hinzukommt – ohne diese Angaben bleibt der Dachraum nur grob geschätzt.
Der geplante Verwendungszweck
Ob das Ergebnis für die Baugenehmigungsgebühr, ein Gutachten oder eine Finanzierungsanfrage gebraucht wird, entscheidet mit darüber, wie detailliert dokumentiert werden muss.

Kubaturberechnung in Leipzig – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in der Südvorstadt

Der ermittelte umbaute Raum bildet die Grundlage für den Rohbauwert, aus dem sich die Behördengebühr für das verfahrenspflichtige Vorhaben errechnet.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses

Weil die Altbaugeschosse deutlich höher sind als im modernen Neubau, fällt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche entsprechend größer aus – ein Punkt, den Gutachter und Finanzierer bei der Bewertung berücksichtigen.

Umnutzung einer ehemaligen Fabriketage in Plagwitz

Die hohen, offenen Hallenräume des früheren Industriebaus ergeben ein deutlich anderes Verhältnis von umbautem Raum zu nutzbarer Fläche als eine klassische Gründerzeitwohnung – ein Umstand, der in die Bewertung der neu entstehenden Loftwohnung einfließt.

Neubau am Eutritzscher Freiladebahnhof

Die BGF dient hier bereits in der Planungsphase als Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276, lange bevor das erste Gebäude fertiggestellt ist.

Nebeneinander von Altbau, Plattenbau und Neubau in einem Portfolio

Werden alle drei Gebäudetypen nach demselben DIN-277-Maßstab erfasst, lassen sich Werte und Kennzahlen zwischen ihnen erst sinnvoll gegenüberstellen.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Leipzig

So kommen wir vom aufgemessenen Gebäude zu belastbaren Kennzahlen:

Unterlagen sichten
Wir prüfen, ob eine Bauakte oder ein Aufmaß alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum maßhaltig abdeckt.
Vor Ort nachmessen, wo nötig
Lücken in den Bestandsunterlagen werden durch eine Aufnahme vor Ort geschlossen, bevor gerechnet wird.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Geschossweise berechnet, mit gesonderter Erfassung von Dachschrägen und Gauben.
Ergebnis auf den Zweck zuschneiden
Je nachdem, ob die Zahlen für die Baugenehmigungsgebühr, ein Gutachten oder eine Finanzierung gebraucht werden, wird die Dokumentation entsprechend aufbereitet.
Nachvollziehbar übergeben
Sie erhalten BRI und BGF mit offengelegtem Rechenweg – Grundlage für Amt, Bank oder Gutachter.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Leipzig beeinflusst

Wie viel Arbeit hinter Ihrer Kubaturberechnung steckt, hängt von diesen Punkten ab:

Verfügbare Bestandsunterlagen
Liegen maßhaltige Pläne aller Geschosse vor, geht die Berechnung deutlich schneller, als wenn zunächst nachgemessen werden muss.
Zahl der Ebenen
Je mehr Geschosse, Zwischenebenen und Nebenräume ein Gebäude hat, desto mehr Einzelwerte müssen erfasst und addiert werden.
Form des Dachs
Ein einfaches Satteldach ist schneller erfasst als ein Dach mit mehreren Gauben, Schrägen und Erkern.
Zweck der Berechnung
Für die Baugenehmigungsgebühr reicht oft eine schlankere Dokumentation als für ein Gutachten oder eine Finanzierungsanfrage.
Zahl der Gebäude im Auftrag
Sollen mehrere Objekte eines Portfolios verglichen werden, lässt sich die Berechnung meist gebündelt und damit günstiger durchführen.