Aufteilungspläne in Leipzig — bemaßt und nummeriert, auch wenn die Sanierung den Grundriss seit der Bauakte verändert hat
Ein Aufteilungsplan folgt in Leipzig denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Die eigentliche Arbeit liegt selten in der Zeichnung selbst, sondern in der Quellenlage: Das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege führt seine Bauakten zentral für das gesamte Stadtgebiet, teils bis in die Zeit um 1850 zurück – vollständig ist dieser Bestand aber nicht. Und selbst eine vorhandene Akte hilft oft nur bedingt weiter, wenn das Gründerzeithaus seit der Bauzeit durch die große Sanierungswelle der vergangenen zwei Jahrzehnte einen völlig anderen Zuschnitt bekommen hat als den, der einmal genehmigt wurde.
Wann Sie in Leipzig einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Bauordnung und Denkmalpflege, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Sachsen mangels eigener Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB ohne zusätzliche behördliche Genehmigung auskommt, aber weiterhin einen vollständigen Aufteilungsplan voraussetzt.
- Bei einer Neubauwohnung, etwa im entstehenden Quartier am Eutritzscher Freiladebahnhof, lässt sich der Plan meist direkt aus der laufenden Genehmigungsplanung ableiten, ohne Archivrecherche.
Anders als in stärker kriegszerstörten Städten führt das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege seine Bauakten weitgehend ungebrochen fort und nennt als Grund für verbleibende Lücken vor allem Zuständigkeits- und Strukturveränderungen der Verwaltung sowie früher genehmigungs- oder anzeigefrei errichtete Bauteile – nicht in erster Linie Kriegsverluste. Für den Aufteilungsplan entsteht das eigentliche Problem deshalb seltener durch eine fehlende Akte als durch eine überholte: Ein Gründerzeithaus, das seit den frühen 2000er-Jahren im Rahmen der Sanierungswelle umgebaut wurde, zeigt in seiner Bauakte häufig noch den ursprünglichen Mietshaus-Zuschnitt mit großen, heute längst geteilten oder zusammengelegten Räumen. Wo die Akte zwar vorhanden, aber nicht mehr aktuell ist, tritt eine Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands an ihre Stelle.
Woher Ihr Leipziger Aufteilungsplan stammt
Je nach Alter, Erhaltungszustand und Sanierungsgeschichte des Gebäudes kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der aktuellen Bauakte des Amts für Bauordnung und Denkmalpflege
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand nach einer etwaigen Sanierung noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – ergänzt um die für die WEG-Teilung nötige durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Aus dem Stadtarchiv Leipzig
Für Gebäude, die nicht mehr bestehen oder deren Akte beim Amt selbst nicht mehr geführt wird, verwahrt das Stadtarchiv Leipzig einen eigenen historischen Bestand – ein Weg, der vor allem bei sehr alten oder bereits abgerissenen Vorgängerbauten relevant wird.
Per Vor-Ort-Vermessung
Weicht der heutige Bestand erkennbar von der Bauakte ab – etwa weil eine Sanierung Wände versetzt oder Wohnungen neu zugeschnitten hat –, ist eine Vor-Ort-Vermessung der zuverlässigste Weg zu einem Aufteilungsplan, der dem tatsächlichen Zustand entspricht.
Welche Unterlagen für Ihren Leipziger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig davon, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Amt für Bauordnung und Denkmalpflege werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, sofern ein Dritter anfragt, eine Vollmacht der Eigentümerseite verlangt.
- Unterlagen zur durchgeführten Sanierung
Bauanträge, Ausführungspläne oder Rechnungen aus einer früheren Sanierung helfen dabei, Abweichungen zwischen alter Bauakte und heutigem Bestand nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume welcher künftigen Einheit zugeordnet werden sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Speicherräumen, die räumlich von der eigentlichen Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Leipzig – Beispiele aus der Praxis
Saniertes Gründerzeithaus in Reudnitz
Die Bauakte aus den 1890er-Jahren zeigt fünf große Mietwohnungen je Geschoss; nach der Sanierung sind daraus acht kleinere Einheiten geworden. Der Aufteilungsplan wird komplett neu per Vor-Ort-Vermessung erstellt, weil die Akte den heutigen Zuschnitt nicht mehr abbildet.
Vorkriegsbau in Lindenau ohne fortgeführte Akte beim Amt
Für ein älteres, längst umgebautes Gebäude führt das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege keine aktuelle Akte mehr. Das Stadtarchiv Leipzig hält historische Unterlagen bereit, die zumindest den ursprünglichen Zuschnitt dokumentieren und als Ausgangspunkt für den Abgleich mit dem heutigen Bestand dienen.
Denkmalgeschütztes Haus im Waldstraßenviertel
Bei einem unter Erhaltungssatzung stehenden Gebäude prüft das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die denkmalpflegerischen Belange im selben Vorgang – der Aufteilungsplan muss deshalb besonders sorgfältig zwischen historischer Substanz und neu geschaffenen Einheiten unterscheiden.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Leipzig
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Leipzig liegt das Gewicht auf der Prüfung, ob eine vorhandene Bauakte den heutigen Zustand nach einer möglichen Sanierung überhaupt noch korrekt zeigt:
- Bauakte anfragen und Sanierungsgeschichte klären
Wir prüfen beim Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, ob eine Akte vorliegt, und fragen parallel ab, ob und wann das Gebäude saniert wurde.
- Abgleich zwischen Akte und heutigem Bestand
Zeigt die Akte erkennbar einen älteren Zustand, wird das im nächsten Schritt vor Ort überprüft, statt sich allein auf das Archivmaterial zu verlassen.
- Fehlende Grundlage per Vermessung oder Stadtarchiv ergänzen
Je nach Ergebnis wird das Gebäude vor Ort vermessen oder zusätzlich beim Stadtarchiv Leipzig nach älteren Unterlagen gesucht.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenräume.
- Plan für Amt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Leipzig beeinflusst
In Leipzig entscheidet weniger die Existenz einer Bauakte als deren Aktualität über den Aufwand:
- Übereinstimmung von Bauakte und heutigem Bestand
Eine Akte, die den Zustand vor einer Sanierung zeigt, ist für den Aufteilungsplan wenig wert – hier wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig, selbst wenn Unterlagen formal vorliegen.
- Ob eine Recherche im Stadtarchiv Leipzig nötig wird
Bei Gebäuden, für die das Amt keine aktuelle Akte mehr führt, kann der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv Leipzig Zeit kosten, aber eine vollständige Neuvermessung ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene, mehrfach umgebaute Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Denkmalschutzrechtliche Prüfung
Liegt das Gebäude im Waldstraßen- oder Bachstraßenviertel oder ist es Kulturdenkmal, prüft das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege die historische Substanz beim selben Vorgang mit.
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