Aufmaß & Vermessung in Leipzig — wenn die Bauakte vor der Sanierung endet

Q: Was kostet ein Aufmaß in Leipzig?

Der Aufwand richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Zahl der Einheiten, Zugänglichkeit und dem gewünschten Lieferumfang. Eine Etagenwohnung im sanierten Gründerzeithaus liegt deutlich unter einem Mehrfamilienhaus mit Keller, Hofgebäude und ausgebautem Dach.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Leipzig?

Bei einer üblichen Eigentumswohnung ist der Termin vor Ort meist in weniger als einer Stunde erledigt, ein komplettes Haus kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Beauftragung und Termin liegen einige Werktage, die ausgewerteten Unterlagen folgen wenig später.

Q: Erfülle ich mit einem Bauaufmaß meine Einmessungspflicht in Sachsen?

Nein. Die Aufnahme eines Gebäudes in das Liegenschaftskataster ist eine hoheitliche Aufgabe; ausgeführt wird sie von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, übernommen in Leipzig vom Amt für Geoinformation und Bodenordnung als unterer Vermessungsbehörde. Planprofi24 erbringt das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen – beides ergänzt sich, ersetzt einander aber nicht.

Q: Mein Dachgeschoss wurde ausgebaut – muss ich das Haus deshalb neu einmessen lassen?

Bleibt der Ausbau innerhalb der bestehenden Kubatur, nicht: Das Liegenschaftskataster führt den äußeren Umriss, und der ändert sich dabei nicht. Anders liegt es bei einer Aufstockung, einem Anbau oder einem Wintergarten, die die Grundfläche um mehr als zehn Quadratmeter verändern. Ein Bauaufmaß brauchen Sie in beiden Fällen, weil die neue Wohnfläche aus keinem amtlichen Nachweis hervorgeht.

Q: Reichen die Pläne aus dem Leipziger Bauaktenarchiv als Bestandsunterlage?

Als Ausgangspunkt sind sie wertvoll, als Nachweis meist nicht. Ein Genehmigungsplan zeigt den beantragten Soll-Zustand, häufig in Rohbaumaßen und ohne alles, was danach gebaut wurde; bei einem in den neunziger Jahren entkernten Haus liegt dazwischen ein vollständiger Umbau. Hinzu kommt: An Bauzeichnungen kann ein Urheberrecht des Architekten bestehen, das erst siebzig Jahre nach dessen Tod erlischt.

Q: Wer muss beim Aufmaßtermin vor Ort sein?

Es genügt eine Person, die alle aufzunehmenden Räume aufschließen kann – Eigentümer, Mieter, Hausverwaltung oder ein Beauftragter mit Schlüssel. Wichtiger als die Person ist der Umfang: Keller, Dachboden, Nebenräume und bei einem Hofgebäude auch dessen Zugang sollten angekündigt und offen sein.

Das Leipziger Bauaktenarchiv verwahrt einen großen, wenn auch nicht lückenlosen Bestand; die ältesten Akten stammen aus der Zeit um 1850. Nur beantwortet es die Frage, um die es beim Aufmaß geht, meistens nicht: Was in den Mappen liegt, endet in aller Regel vor dem Einschnitt, der den Leipziger Wohnungsbestand geprägt hat. Zwischen 1990 und heute wurden Häuser entkernt, Grundrisse neu geschnitten, Bäder eingezogen, Dachböden ausgebaut, Balkone an die Hofseite gesetzt und Aufzüge eingebaut. Eine Zeichnung von 1898 zeigt davon nichts. Ein Bauaufmaß nimmt deshalb den tatsächlich vorhandenen Zustand auf und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung. Es beantwortet damit eine andere Frage als die Gebäudeeinmessung in das Liegenschaftskataster, die in Sachsen eigenen gesetzlichen Regeln folgt.

Aufmaß und Vermessung in Leipzig kurz und kompakt

Zwei Aufgaben, zwei Ämter: Bauakten und Abgeschlossenheit betreut in Leipzig das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege, das Liegenschaftskataster dagegen das Amt für Geoinformation und Bodenordnung als untere Vermessungsbehörde.
Sächsischer Stichtag 24. Juni 1991: Wurde ein Gebäude danach abgebrochen, neu errichtet oder in den Außenmaßen wesentlich verändert, muss der Eigentümer die Fortführung des Katasters selbst veranlassen – die Leipziger Sanierung liegt vollständig dahinter.
Das Bauaufmaß erfasst die Innenseite: Raumgeometrie, Höhen, Öffnungen und Flächen. Im Kataster steht davon nichts, dort wird der äußere Gebäudeumriss geführt.
Geliefert werden Unterlagen, nicht bloß Messwerte: bemaßte Grundrisse jedes Geschosses, Schnitte, Ansichten sowie die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung oder die Flächen nach DIN 277.
Planprofi24 nimmt Ihr Leipziger Objekt vor Ort auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Kellergeschoss bis in den ausgebauten Dachraum, deutschlandweit beauftragbar.

Wann in Leipzig ein Aufmaß gebraucht wird

Zu einem Bauaufmaß verpflichtet niemanden eine Vorschrift. Gebraucht wird es, sobald eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Blätter das nicht hergeben. Im Leipziger Bestand vor allem hier:

Die Akte zeigt den Zustand vor der Sanierung, und was seither entstand – neue Wohnungszuschnitte, ausgebaute Dachräume, zusammengelegte Einheiten – findet sich in keiner Zeichnung.
Ein Umbau, eine Aufstockung oder ein weiterer Dachausbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
Eine Bank oder ein Sachverständiger verlangt Flächen mit nachvollziehbarem Rechenweg; ohne aufgenommene Maße fehlt dafür jede Grundlage.
Ein Haus soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG setzt einen Aufteilungsplan voraus, der die Einheiten eindeutig abgrenzt.
Eine Flächenangabe aus Vertrag oder Exposé soll überprüft werden: Bleibt die wirkliche Größe um über zehn Prozent hinter der vereinbarten zurück, sieht der Bundesgerichtshof darin einen Mangel der Mietsache, ohne dass eine Beeinträchtigung gesondert darzulegen wäre.

Der 24. Juni 1991 – warum dieser Stichtag in Leipzig so viele Häuser betrifft

Sachsen kennt eine gesetzliche Einmessungspflicht des Eigentümers, und sie knüpft an ein Datum an: Wurde ein Gebäude nach dem 24. Juni 1991 abgebrochen, neu errichtet oder in seinen Außenmaßen wesentlich verändert, hat der Eigentümer auf eigene Kosten zu veranlassen, dass der veränderte Zustand in das Liegenschaftskataster übernommen wird (§ 6 Abs. 3 des Sächsischen Vermessungs- und Katastergesetzes). Für Leipzig hat dieser Stichtag besondere Tragweite, weil er unmittelbar vor dem Beginn der großen Bestandssanierung liegt. Nahezu jede Maßnahme, die den Umriss eines Hauses seither verändert hat, fällt darunter – ein Hofanbau, ein Wintergarten, ein neu gesetzter Treppen- oder Aufzugsturm ebenso wie der Abbruch eines nicht mehr zu rettenden Hintergebäudes. Als wesentlich gilt eine Veränderung der Grundfläche um mehr als zehn Quadratmeter. Was den Umriss unberührt lässt, löst die Pflicht dagegen nie aus: Ein Grundrisstausch oder ein Dachausbau innerhalb der bestehenden Kubatur bleibt für das Kataster unsichtbar. Ausgeführt wird die Katastervermessung von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur; die Übernahme besorgt in Leipzig das Amt für Geoinformation und Bodenordnung. Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht – wie die Räume hinter der Außenwand geschnitten sind, steht ohnehin in keinem Katasternachweis.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren passt, ergibt sich aus dem Zustand des Gebäudes und daraus, wofür die Unterlagen danach gebraucht werden:

Raumweises Handaufmaß mit direkter digitaler Erfassung

Der Regelweg in bewohnten Wohnungen. Die Genauigkeit eines Laserdistanzmessgeräts liegt im Raummaß weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle – die eigentliche Fehlerquelle sitzt hinter dem Gerät. Werte unmittelbar in eine Aufmaß-Anwendung zu übernehmen, spart den Umweg über Notizzettel.

Aufnahme im entkernten Rohbau

In Leipzig kommt dieser Fall häufiger vor als anderswo: Ein Haus steht offen, weil es gerade saniert oder von einer Baugruppe selbst ausgebaut wird. Sichtbar sind dann Tragwerk, Wandstärken und Öffnungen. Das Ergebnis ist allerdings ein Rohbaumaß – für die Wohnfläche zählt der Zustand nach Putz und Estrich.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Angebracht bei verformter, schiefwinkliger oder stark gegliederter Substanz und dort, wo ein Bestandsmodell weiterverwendet werden soll. Die Zahl auf dem Datenblatt beschreibt nur den Einzelpunkt; was das Projekt erreicht, entsteht aus Standpunktnetz, Zielmarken und der Registrierung der Einzelscans.

Abgleich einer Aktenzeichnung gegen den heutigen Zustand

§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt es, die Grundfläche aus einer Bauzeichnung abzuleiten – aber nur, wenn gebaut wurde wie gezeichnet. Bei einem Leipziger Blatt aus der Zeit vor der Sanierung trifft das fast nie zu. Vorhandene Pläne werden deshalb am Objekt gegen Kontrollmaße gehalten.

Das entsteht aus dem Aufmaß

Der Messvorgang allein bringt niemanden weiter. Brauchbar wird er durch das, was daraus gezeichnet, gerechnet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse jedes Geschosses
Vom Kellergeschoss bis unter den First, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Türen, Fenster, Nischen und Vormauerungen werden einzeln aufgenommen.
Schnitte, Ansichten und Höhenbezüge
Was der Grundriss verschweigt, zeigt erst der Schnitt: Geschosshöhen, Fußbodenaufbauten, Ebenensprünge zwischen Vorderhaus und Hofgebäude sowie den Verlauf des Dachs darüber.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Raumweise aufgeschlüsselt, jede Position mit Maß und angesetztem Anteil, Balkone und Dachterrassen eingeschlossen. Bezugsgröße ist das lichte Maß am fertig ausgebauten Raum.
Flächen und Rauminhalte nach DIN 277
Gebraucht für Bauvorlagen, Kostenermittlung und Bewertung. Weil die Norm das Bauwerk beschreibt und keine Wohnfläche kennt, stehen ihre Werte neben der Berechnung nach Wohnflächenverordnung, nicht an deren Stelle.
Zeichnungsgrundlage für den Aufteilungsplan
Alle Einheiten einschließlich Keller- und Bodenräumen müssen eindeutig abgegrenzt sein. Für Flächen außerhalb des Gebäudes – Terrassen, erdgeschossige Balkone, Stellplätze, Carports – bescheinigt die Leipziger Behörde die Abgeschlossenheit nur, wenn sie im Plan durch Maßangaben bestimmt sind.
Messdokumentation mit Skizze und Fotos
Die Rohdaten bleiben Teil der Lieferung. Sie belegen, wo welcher Wert entstanden ist, und machen Rückfragen ohne einen zweiten Termin beantwortbar.

Aufmaße in Leipzig – Beispiele aus der Praxis

Saniertes Gründerzeithaus, dessen Akte vor dem Krieg endet

Die überlieferten Blätter zeigen die ursprüngliche Aufteilung mit Kammern, Küchen und einem Abort im Treppenhaus. Nach der Entkernung stimmt davon fast nichts mehr. Aufgenommen wird geschossweise neu, einschließlich der Wandstärken – erst aus ihnen ergibt sich, wie die heutigen Wohnungen übereinanderliegen.

Baugruppe vor dem Selbstausbau

Kaufen mehrere Haushalte gemeinsam ein unsaniertes Haus, wird das Aufmaß zweimal gebraucht: im Rohbau als Planungsgrundlage und zur Verteilung der Flächen unter den Beteiligten, nach dem Ausbau erneut für die Wohnflächen, die in Teilungserklärung und Finanzierung eingehen.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen

Den Aufteilungsplan bringt der Antragsteller selbst bei; die Behörde prüft die Abgeschlossenheit und siegelt, zeichnet aber nicht. In Leipzig ist der Antrag zweifach einzureichen, dazu ein Grundbuchauszug, der nicht älter als sechs Monate sein darf.

Hofanbau an einem Wohnhaus in Lindenau

Ein Anbau verändert die Außenmaße und kann damit die sächsische Einmessungspflicht auslösen. Das Bauaufmaß liefert Innenmaße, Zeichnungen und die neue Wohnfläche; die Aufnahme des veränderten Umrisses in das Kataster bleibt Sache eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs.

So läuft Ihr Aufmaß in Leipzig ab

Der fachliche Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Verkürzt oder verlängert wird er durch zwei Leipziger Eigenheiten: die Terminlage im Bauaktenarchiv und die Zahl der Einheiten, die am Messtag offen stehen.

Zweck und Erfassungstiefe abstimmen
Ein Flächennachweis für die Finanzierung, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird und welche Bauteile aufzunehmen sind.
Bauakteneinsicht organisieren
Termine im Bauaktenarchiv werden ausschließlich online vergeben und dauern höchstens neunzig Minuten; mitkommen darf höchstens eine weitere Person. Beim Buchen ist ein Eigentumsnachweis hochzuladen – ein Grundbuchauszug oder eine Katasterbescheinigung mit Eigentümerangabe, nicht älter als sechs Monate.
Termin abstimmen und Zugang sichern
Über die Dauer vor Ort entscheidet, was geöffnet ist: Kellerabteile, Bodenkammern, Nebenräume und bei vermieteten Häusern jede einzelne Wohnung. Wo eine Hausverwaltung dazwischensteht, braucht die Ankündigung Vorlauf.
Aufnahme am Objekt
Gemessen wird raumweise, ergänzt um Diagonalen, damit rechte Winkel nicht stillschweigend unterstellt werden, dazu Höhen, Öffnungen, Nischen und Vorsprünge. Skizze und Fotos entstehen parallel, damit jeder Wert einer Stelle im Gebäude zugeordnet bleibt.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten werden Zeichnungen und Flächenaufstellung mit ausgewiesenem Rechenweg erarbeitet. Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Satzungsgebiet, ist der dokumentierte Bestand zugleich der Maßstab, an dem die Stadt eine spätere Veränderung misst.

Was den Preis für ein Aufmaß in Leipzig beeinflusst

Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Vielfaches unterscheiden – ein pauschaler Preis würde das verdecken. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Fläche, Raumzahl und Zahl der Einheiten
Mit jedem Raum kommen Längen, Höhen und Öffnungen hinzu. Ein einzelnes Sondereigentum ist rasch aufgenommen; ein ganzes Mietshaus verlangt für jede Wohnung eine eigene Aufnahme und Auswertung.
Zustand des Gebäudes am Messtag
Ein offener Rohbau lässt sich zügig und vollständig erfassen. In einer bewohnten, möblierten Wohnung sind Nischen, Einbauten und verstellte Wandabschnitte einzeln aufzunehmen, was spürbar mehr Zeit kostet.
Winkeltreue und Gliederung des Bestands
Wo Wände nicht parallel stehen, Erker vorspringen und Ebenen springen, sind zusätzliche Kontrollmaße nötig. Ein klar geschnittener Grundriss gleicher Größe ist schneller erfasst.
Gewähltes Messverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Ausrüstung, Zeit vor Ort und Nachbearbeitung. Ein Scan rechnet sich dort, wo Verformungen selbst Teil des Ergebnisses sein sollen.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Kubatur und ein Bestandsmodell: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was später damit geschehen soll.