Wohnflächenberechnung in Langenhagen — und die Frage, was der Balkon wert ist

Q: Nach welcher Methode rechnen Sie?

Nach der, die Sie festlegen. Wir empfehlen die Wohnflächenverordnung, weil sie heute der übliche Bezug für Wohnraum ist und in Mietverträgen und Kaufverträgen am wenigsten Angriffsfläche bietet. Wenn ein Bestandsvertrag ein anderes Regelwerk nennt, rechnen wir auf dieser Grundlage — dann aber ausdrücklich gekennzeichnet.

Q: Wie werden Dachschrägen angerechnet?

Gestaffelt nach der lichten Höhe. Flächen mit voller Höhe zählen ganz, Flächen unter einer bestimmten Höhe gar nicht, der Bereich dazwischen anteilig. Deshalb ist bei einer Dachgeschosswohnung die Höhenaufnahme wichtiger als die Grundfläche — zwei Wohnungen mit identischem Grundriss können deutlich unterschiedliche Wohnflächen haben.

Q: Wie viel zählt mein Balkon?

Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte. Innerhalb dieses Rahmens kommt es auf die tatsächliche Nutzbarkeit an. In Langenhagen gehört dazu auch die Frage, wie stark der Außenbereich durch Fluglärm eingeschränkt ist. Wir setzen den Anteil begründet an, statt pauschal zu rechnen.

Q: Zählt mein Keller zur Wohnfläche?

Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche. Ein ausgebauter Souterrainraum kann dagegen mitzählen, wenn er die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt — das ist eine bauliche Frage und keine Frage der Möblierung.

Q: Die Wohnfläche im Mietvertrag stimmt nicht. Was jetzt?

Zuerst klären, wie die alte Zahl zustande kam. Häufig stammt sie aus einer anderen Methode oder aus einer Zeit vor einem Umbau. Eine aktuelle, raumweise nachvollziehbare Aufstellung ist die Grundlage, um über die Folgen zu sprechen — für die rechtliche Bewertung dieser Folgen ist eine Rechtsberatung zuständig.

Q: Bekomme ich eine Aufstellung oder nur eine Zahl?

Eine vollständige Aufstellung, raumweise, mit Zwischensummen, den Ansätzen für Schrägen und Außenflächen und der Angabe der verwendeten Methode. Nur so lässt sich das Ergebnis von einem Dritten nachrechnen — und genau darauf kommt es an, wenn die Zahl später bestritten wird.

Die Wohnfläche ist die meistgenutzte Zahl im Immobiliengeschäft und zugleich die am schlechtesten belegte. Sie steht im Exposé, im Mietvertrag, im Kaufvertrag und in der Betriebskostenabrechnung — und stammt erstaunlich oft aus einer Quelle, die niemand mehr benennen kann. Im Langenhagener Bestand ist das besonders häufig der Fall, weil viele Gebäude aus den Wachstumsjahrzehnten nach der Stadtwerdung stammen und seither umgebaut, aufgeteilt und erweitert wurden.

Eine belastbare Wohnflächenberechnung beantwortet drei Fragen. Erstens: Nach welcher Methode wird gerechnet? Zweitens: Welche Räume zählen mit und welche nicht? Drittens: Wie werden Flächen behandelt, die nur teilweise anrechenbar sind — Dachschrägen, Loggien, Balkone, Terrassen? Die dritte Frage ist in Langenhagen keine Kleinigkeit, denn dort, wo Fluglärm den Aufenthalt im Freien einschränkt, ist der Wert einer Außenfläche eine reale wirtschaftliche Größe und keine rechnerische Konvention.

Wir rechnen die Fläche aus einem eigenen Aufmaß und legen jede Anrechnung offen. Wer nur eine Zahl bekommt, kann sie nicht prüfen — und eine Wohnfläche, die niemand prüfen kann, ist im Streitfall wertlos.

Wann eine geprüfte Wohnfläche gebraucht wird

Immer dort, wo die Zahl rechtliche oder wirtschaftliche Folgen hat:

Beim Verkauf, weil die Fläche in den Kaufvertrag eingeht.
Bei Neuvermietung, weil die Miete daran hängt.
Bei der Betriebskostenabrechnung, wenn nach Fläche umgelegt wird.
Bei der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
Nach Umbau, Anbau oder Dachgeschossausbau.
Wenn zwei vorhandene Angaben zur selben Wohnung nicht zusammenpassen.

Balkon, Loggia, Terrasse — und was Fluglärm daraus macht

Die Wohnflächenverordnung behandelt Außenflächen mit einer bemerkenswerten Formulierung: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen fließen in der Regel zu einem Viertel in die Wohnfläche ein, höchstens jedoch zur Hälfte. Das ist kein Rechenfehler des Gesetzgebers, sondern ein bewusster Spielraum. Eine Terrasse nach Süden mit Blick ins Grüne ist offensichtlich mehr wert als ein zwei Meter tiefer Balkon an einer Hauptverkehrsstraße, und die Verordnung erlaubt, diesen Unterschied abzubilden. In Langenhagen ist dieser Spielraum keine akademische Frage. Wo die Schutzzonen des Lärmschutzbereichs liegen, ist der Aufenthalt im Freien in bestimmten Zeiten eingeschränkt — das Fluglärmschutzgesetz kennt für die Beeinträchtigung des Außenwohnbereichs sogar eine eigene Entschädigungsregel neben der Erstattung baulicher Schallschutzmaßnahmen. Eine Außenfläche, deren Nutzbarkeit tatsächlich gemindert ist, mit dem höchstmöglichen Anteil in die Wohnfläche zu rechnen, ist in einem solchen Umfeld schwer zu begründen. Umgekehrt gilt: Wer die Fläche pauschal zu einem Viertel ansetzt, ohne die Lage anzusehen, verschenkt bei einer geschützten Loggia auf der abgewandten Gebäudeseite womöglich Fläche. Unser Vorgehen ist deshalb, den Ansatz je Außenfläche zu begründen und diese Begründung in der Aufstellung sichtbar zu lassen. Eine Wohnflächenberechnung, in der nur das Ergebnis steht, ist kein Nachweis — sie ist eine Behauptung mit Nachkommastelle.

Nach welcher Methode gerechnet wird

Die Wahl treffen Sie. Wir sagen Ihnen, was sie bedeutet:

Wohnflächenverordnung

Unsere Empfehlung für Wohnraum. Sie ist das heute gebräuchlichste Regelwerk, sieht die Staffelung nach lichter Höhe vor und behandelt Außenflächen anteilig. Für Mietverträge und Kaufverträge der übliche Bezug.

Zweite Berechnungsverordnung

Der historische Vorgänger. In älteren Verträgen taucht sie noch auf. Wo ein Bestandsvertrag darauf verweist, kann es sinnvoll sein, die Fortschreibung auf derselben Grundlage zu rechnen.

DIN 277

Ermittelt Grundflächen und Rauminhalte des Bauwerks, keine Wohnfläche. Sie liefert systematisch höhere Werte, weil sie keine Abschläge für Schrägen und Außenflächen kennt. Für Gewerbeflächen und Kubaturfragen richtig, für Wohnraum irreführend.

Vertragliche Sondervereinbarung

Kommt vor, ist aber riskant. Wer im Vertrag eine eigene Rechenweise vereinbart, sollte sie vollständig beschreiben — sonst entsteht Streit über die Methode statt über die Fläche.

Was in die Berechnung eingeht

Grundlage ist ein eigenes Aufmaß, nicht ein übernommener Altplan:

Raumweise Flächen
Jeder Raum einzeln mit seinen Maßen, damit sich die Summe nachrechnen lässt.
Lichte Höhen und Schrägenverlauf
Bei Dachräumen die Linien, an denen die Anrechnung wechselt — sie entscheiden über einen erheblichen Teil der Fläche.
Abzüge und Zuschläge
Schornsteine, Vormauerungen, Nischen und Pfeiler mit den Regeln, nach denen sie behandelt werden.
Außenflächen mit Ansatz und Begründung
Balkon, Loggia oder Terrasse jeweils mit dem gewählten Anteil und dem Grund für diesen Ansatz.
Nicht angerechnete Flächen
Keller, Garage, Abstellraum außerhalb der Wohnung — ausdrücklich benannt, damit später niemand sie vermisst.
Angabe der verwendeten Methode
Auf dem Deckblatt, damit die Zahl ohne Rückfrage einzuordnen ist.

Typische Langenhagener Konstellationen

Dachgeschosswohnung in einer Nachkriegszeile

Ein erheblicher Teil der Grundfläche liegt unter der Schräge. Ohne aufgenommenen Schrägenverlauf ist die Wohnfläche nicht seriös zu bestimmen.

Wohnung mit Loggia auf der flughafenzugewandten Seite

Der Ansatz für die Außenfläche will begründet sein — hier ist der niedrigere Anteil in der Regel die ehrlichere Zahl.

Einfamilienhaus mit ausgebautem Souterrain

Ob die unteren Räume Wohnfläche sind, hängt an lichter Höhe und Belichtung, nicht daran, wie sie möbliert sind.

Zwei Angaben zur selben Wohnung

Exposé und alter Mietvertrag nennen unterschiedliche Zahlen. Erst die Neuberechnung zeigt, welche der beiden woher stammt.

So entsteht Ihre Wohnflächenberechnung

Methode festlegen
Wir erläutern die Unterschiede und ihre Folgen. Sie entscheiden, welches Regelwerk gilt — wir empfehlen die Wohnflächenverordnung.
Aufmaß vor Ort
Raumweise, mit lichten Höhen, Schrägenverlauf, Nischen und Außenflächen. Kleinere Wohnungen sind meist innerhalb einer Stunde erfasst.
Anrechnung bestimmen
Staffelung unter Schrägen, Behandlung der Nebenflächen und Ansatz für jede Außenfläche, jeweils begründet.
Aufstellung erstellen
Raumweise Tabelle mit Zwischensummen, Gesamtergebnis und Angabe der Methode — prüfbar von jedem Dritten.
Grundriss beilegen
Auf Wunsch mit dem passenden bemaßten Grundriss, in dem sich jede Fläche wiederfindet.

Was den Aufwand einer Wohnflächenberechnung in Langenhagen bestimmt

Die Rechnung selbst ist schnell erledigt. Die Arbeit steckt im Aufmaß und in den Sonderfällen:

Zuschnitt der Räume
Ein rechteckiger Grundriss ist zügig erfasst. Nischen, Erker und Schrägen vervielfachen die aufzunehmenden Maße.
Anteil der Dachschrägen
Wo ein großer Teil der Fläche unter der Schräge liegt, entscheidet die Genauigkeit der Höhenaufnahme über das Ergebnis.
Zahl der Außenflächen
Jeder Balkon, jede Loggia und jede Terrasse braucht einen eigenen, begründeten Ansatz.
Zahl der Einheiten
Ein ganzes Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen bedeutet mehrere Aufstellungen und eine Gesamtübersicht.
Vorhandene Unterlagen
Ein brauchbarer Bestandsgrundriss verkürzt die Vorbereitung, ersetzt das Aufmaß aber nicht.