Teilungserklärung in Langenhagen — und warum die Fenster darin vorkommen sollten
Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Grundstück in Miteigentumsanteile zerlegt wird, denen jeweils Sondereigentum an bestimmten Räumen zugeordnet ist. Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht; aus ihr entstehen die Wohnungsgrundbücher. Meist enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung, die regelt, wie die Eigentümer miteinander umgehen: Kostenverteilung, Stimmrechte, Instandhaltungspflichten, Sondernutzungsrechte.
Der rechtliche Teil dieser Arbeit liegt beim Notariat und, wo es um Interessen geht, bei der Rechtsberatung. Unser Beitrag ist der bauliche: die Zeichnungen, aus denen die Aufteilung hervorgeht, und die Flächengrundlagen, auf denen die Miteigentumsanteile berechnet werden. Beides muss stimmen, denn eine Urkunde ist nur so belastbar wie die Anlagen, auf die sie sich bezieht.
In Langenhagen gibt es dabei eine Frage, die anderswo selten auftaucht und hier in jede Gemeinschaftsordnung gehört: Wer entscheidet über Maßnahmen an der Gebäudehülle? Das ist keine Formalie, wo Fluglärm eine Rolle spielt — denn Schallschutz findet an Fenstern, Wänden und Dach statt, und diese Bauteile gehören in aller Regel nicht der einzelnen Eigentümerin.
Wann eine Teilungserklärung gebraucht wird
Immer dann, wenn aus einem Grundstück mehrere selbstständig handelbare Rechte werden sollen:
- Wenn ein Mehrfamilienhaus in einzeln verkäufliche Wohnungen zerlegt wird.
- Wenn ein Betriebsgebäude in Teileigentum aufgeteilt werden soll.
- Bei einem Neubau, der als Eigentumsanlage errichtet und einzeln vermarktet wird.
- Wenn eine Erbengemeinschaft ein Objekt in reale Einheiten überführen möchte.
- Wenn eine bestehende Aufteilung wegen baulicher Veränderungen angepasst werden muss.
In einem Ein- oder Zweifamilienhaus ist der Austausch von Fenstern eine Frage des Geldes und des Geschmacks. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist er eine Frage der Zuständigkeit. Außenfenster gehören nach der ganz überwiegenden Auffassung zum Gemeinschaftseigentum, ebenso die Außenwände, das Dach und alle tragenden Bauteile. Wer in seiner Wohnung ein Fenster tauschen will, greift damit in gemeinschaftliches Eigentum ein und kann das nicht allein beschließen. In Langenhagen bekommt dieser an sich bekannte Grundsatz besonderes Gewicht. Wo Fluglärm den Wohnwert beeinflusst, ist der bauliche Schallschutz kein optionaler Komfort, sondern der wesentliche Hebel, mit dem sich die Wohnqualität verbessern lässt — und für vorhandene Gebäude in den festgesetzten Schutzzonen sieht das Fluglärmschutzgesetz sogar eine Erstattung von Aufwendungen für bauliche Schallschutzmaßnahmen vor. Diese Maßnahmen setzen genau an den Bauteilen an, die der Gemeinschaft gehören. Eine Gemeinschaftsordnung, die dazu nichts sagt, überlässt jede einzelne Maßnahme dem allgemeinen Beschlussverfahren — mit dem Ergebnis, dass Eigentümer auf der lauteren Gebäudeseite ein Interesse haben, das die auf der ruhigeren nicht teilen. Sinnvoll ist deshalb, beim Aufsetzen der Erklärung bewusst zu regeln, wie mit Maßnahmen an der Hülle umgegangen wird, ob einheitliche Vorgaben für Fenster gelten und wie die Kosten verteilt werden, wenn nur ein Teil des Gebäudes betroffen ist. Das ist eine juristische Gestaltung, die das Notariat vornimmt — aber sie braucht als Grundlage eine Zeichnung, aus der hervorgeht, welche Einheit an welcher Fassadenseite liegt.
Woraus sich die Erklärung zusammensetzt
Vier Bestandteile, von denen zwei baulich vorbereitet werden müssen:
Bestimmung der Miteigentumsanteile
Jedem Sondereigentum wird ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet, üblicherweise in Tausendsteln. Abgeleitet wird er meist aus den Flächen — die Berechnung dafür sollte nachvollziehbar sein.
Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Welche Räume und Bauteile zur einzelnen Einheit gehören und welche allen. Der Aufteilungsplan macht diese Grenze sichtbar, die Erklärung schreibt sie fest.
Sondernutzungsrechte
Alleinige Nutzung an Flächen, die im Gemeinschaftseigentum bleiben — Gartenanteile, Stellplätze, Terrassen. Sie brauchen eine eindeutige zeichnerische Abgrenzung.
Gemeinschaftsordnung
Die Regeln des Zusammenlebens: Kostenverteilung, Instandhaltungspflichten, Stimmrechte, Vorgaben für bauliche Veränderungen. Der Teil, der später am meisten benutzt wird.
Was wir für die Erklärung beitragen
Den baulichen Unterbau, auf den sich die Urkunde stützt:
- Aufteilungsplansatz
Grundrisse aller Ebenen mit Nummerierung und farblicher Zuordnung, als Anlage zur Urkunde geeignet.
- Flächenaufstellung je Einheit
Raumweise ermittelt und nach benannter Methode berechnet — die Grundlage, aus der sich die Miteigentumsanteile ableiten lassen.
- Darstellung der Sondernutzungsflächen
Gartenanteile, Stellplätze und Terrassen maßlich abgegrenzt im Lageplan, damit die Rechte später nicht ausgelegt werden müssen.
- Zuordnung der Fassadenseiten
Welche Einheit welche Außenwände hat — die Grundlage für jede Regelung zu Maßnahmen an der Gebäudehülle.
- Aufstellung der Gemeinschaftsflächen
Treppenhaus, Flure, Technik- und Trockenräume, Zufahrten, benannt und dargestellt statt stillschweigend übrig gelassen.
- Dokumentation von Bestandsabweichungen
Wo der Bau von vorhandenen Plänen abweicht, halten wir das vor der Beurkundung fest — danach ist eine Korrektur ungleich aufwendiger.
Langenhagener Konstellationen
Mehrfamilienhaus mit unterschiedlich belasteten Fassadenseiten
Die Einheiten zur einen Seite haben ein anderes Interesse an Schallschutzmaßnahmen als die zur anderen. Das gehört in die Gestaltung, nicht in die spätere Eigentümerversammlung.
Betriebsgelände wird in Teileigentum überführt
Hallenflächen, Büroeinheiten, gemeinsame Zufahrt und Rangierfläche — hier entscheidet die Abgrenzung über die Nutzbarkeit.
Erbengemeinschaft teilt ein Zweifamilienhaus
Aus einem Objekt werden zwei Rechte. Garten und Stellplätze werden über Sondernutzungsrechte zugeordnet.
Bestehende Aufteilung passt nicht mehr zum Gebäude
Nach einem Dachausbau stimmen Urkunde und Bau nicht mehr überein. Vor jeder Änderung steht die Aufnahme des Ist-Zustands.
So bereiten wir die Unterlagen vor
- Aufteilungskonzept mit Ihnen abstimmen
Zahl und Zuschnitt der Einheiten, Zuordnung der Nebenräume, geplante Sondernutzungsrechte.
- Gebäude und Außenanlagen aufmessen
Alle Ebenen sowie die Flächen, die einer Einheit zugeordnet oder mit einem Nutzungsrecht belegt werden sollen.
- Flächen ermitteln
Raumweise, nach der von Ihnen gewählten Methode — für Wohnraum empfehlen wir die Wohnflächenverordnung.
- Plansatz und Aufstellungen erstellen
In der Form, in der sie der Urkunde beigefügt und bei der Baubehörde eingereicht werden können.
- An Notariat übergeben
Mit einer Übersicht der baulichen Punkte, die in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden sollten.
Was den baulichen Aufwand in Langenhagen bestimmt
Wir sprechen hier über den Anteil, den die Unterlagen ausmachen — die Beurkundung selbst liegt beim Notariat:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eigene Zuordnungen, eine eigene Flächenaufstellung und eine eigene Kennzeichnung im Plan.
- Umfang der Sondernutzungsflächen
Gärten, Stellplätze und Terrassen erweitern die Darstellung auf das Grundstück und verlangen maßliche Abgrenzungen.
- Wohn- oder Gewerbenutzung
Bei Teileigentum an Betriebsflächen sind die Einheiten größer, die gemeinsam genutzten Anlagen aber oft komplexer.
- Übereinstimmung von Plan und Bau
Je mehr Abweichungen sich zeigen, desto mehr Klärung geht der Beurkundung voraus.
- Detailtiefe der gewünschten Grundlagen
Eine reine Flächenaufstellung ist weniger Arbeit als eine vollständige Zuordnung einschließlich Fassadenseiten und Gemeinschaftsflächen.
Alle Leistungen in Langenhagen
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