Grundrisse in Langenhagen — wenn der Typengrundriss nicht mehr passt

Q: Reicht der Plan aus meiner Bauakte nicht aus?

Als Orientierung ja, als Grundlage meist nicht. Im Langenhagener Serienbestand liegt in der Akte häufig nur ein Typengrundriss für eine ganze Zeile, und die einzelnen Einheiten wurden seither unterschiedlich verändert. Wer darauf aufbaut, dokumentiert einen Zustand, den es so nicht mehr gibt.

Q: Kann ich denselben Grundriss für Behörde und Exposé nutzen?

Aus demselben Datensatz ja, in derselben Fassung selten. Die Bauvorlage braucht vollständige Bemaßung und festgelegte Angaben, der Vermarktungsgrundriss soll auf einen Blick verständlich sein. Wir leiten beide aus einer Aufnahme ab, damit die Maße identisch bleiben.

Q: Zeichnen Sie auch tragende Wände ein?

Ja, soweit sie sich am Bau zerstörungsfrei feststellen lassen — über Wandstärken, Deckenspannrichtungen und die Lage im Gefüge. Wo eine sichere Aussage nicht möglich ist, kennzeichnen wir das als Annahme. Nachweise zur Standsicherheit gehören nicht zu unserem Leistungsumfang.

Q: Warum ist der Nordpfeil wichtig?

Weil sich ohne Orientierung weder Belichtung noch Ausrichtung beurteilen lässt. In Langenhagen kommt hinzu, dass die Zuordnung der Räume zu den Fassadenseiten eine Rolle spielt, wenn Fluglärm im Spiel ist — welche Seite ruhiger ist, lässt sich an einem Grundriss ohne Norden nicht ablesen.

Q: Wie schnell bekomme ich die Zeichnung?

Das hängt an Größe und Zweck. Für eine einzelne Wohnung liegt zwischen Aufmaß und fertiger Zeichnung in der Regel nur wenig Zeit. Ein vollständiger Bauvorlagensatz für ein Mehrfamilienhaus braucht länger, weil Schnitte, Ansichten und Berechnungen gegeneinander abgeglichen werden.

Q: Bekomme ich den Grundriss auch bearbeitbar?

Auf Wunsch zusätzlich als CAD-Datei. Für die Einreichung bei der Bauaufsicht bleibt die feste Fassung maßgeblich, für die Weiterarbeit durch andere Beteiligte ist die editierbare Datei die praktischere Grundlage.

Q: Müssen für einen Grundriss alle Räume zugänglich sein?

Für ein vollständiges Ergebnis ja. Ein verschlossener Kellerraum, ein nicht begehbarer Spitzboden oder eine vermietete Einheit ohne Zutritt führen entweder zu einem zweiten Termin oder zu einer gekennzeichneten Lücke in der Zeichnung. Wir stimmen deshalb vor dem Termin ab, welche Bereiche geöffnet sein müssen, und weisen darauf hin, wenn Teile des Gebäudes nur mit Vorlauf zugänglich sind.

Q: Was ist der Unterschied zwischen Rohbaumaß und Fertigmaß?

Das Rohbaumaß beschreibt den Zustand vor Putz und Bodenaufbau, das Fertigmaß den heutigen. Für einen Bestandsgrundriss messen wir das Fertigmaß, weil es dem entspricht, was Sie im Raum vorfinden. Für Umbauplanungen ergänzen wir die Rohbaumaße dort, wo sie gebraucht werden — der Unterschied kann je Raum mehrere Zentimeter betragen und summiert sich über eine Wohnung.

Ein Grundriss ist der waagerechte Schnitt durch ein Gebäude, üblicherweise in Brüstungshöhe geführt. Er zeigt Wände, Öffnungen, Treppen und Raumzuschnitte und ist damit die Zeichnung, auf die sich fast alle anderen Unterlagen stützen: Flächenberechnung, Bauantrag, Aufteilungsplan, Exposé, Handwerkerangebot.

Der Langenhagener Bestand macht daraus regelmäßig ein Rechercheproblem. Die Stadt ist nach 1959 stark gewachsen, und ein großer Teil des Wohnbestands entstand in Serie — Zeilen und Reihenhäuser, für die in der Bauakte oft nur ein einziger Typengrundriss abgelegt wurde. Was seither in den einzelnen Einheiten passiert ist, steht dort nicht: durchgebrochene Wände, verlegte Bäder, verglaste Balkone, ausgebaute Spitzböden. Wer eine solche Zeichnung heute verwendet, dokumentiert einen Zustand, den es an dieser Adresse nicht mehr gibt.

Wir zeichnen deshalb aus eigenem Aufmaß. Ein Grundriss, der aus einer Messung entsteht, unterscheidet sich von einem abgepausten in genau dem Punkt, auf den es ankommt: Man kann sich auf seine Maße stützen, ohne sie vorher nachzumessen.

Wofür in Langenhagen Grundrisse gebraucht werden

Selten für nur einen Zweck, meistens für mehrere nacheinander:

Als Bauvorlage im Genehmigungs- oder Mitteilungsverfahren.
Als Grundlage einer Wohnflächenberechnung.
Für Aufteilungspläne und die Abgeschlossenheit.
Für Exposés und Vermarktungsunterlagen.
Für Angebote und Ausführungsplanung von Handwerksbetrieben.
Zur Bestandsdokumentation von Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften.

Ein Grundriss, vier Leserschaften

Dieselbe Wohnung braucht je nach Zweck unterschiedliche Zeichnungen, und wer das ignoriert, produziert entweder Überflüssiges oder Unbrauchbares. Die Bauaufsicht erwartet eine Bauvorlage: festgelegter Maßstab, vollständige Bemaßung, Raumbezeichnungen, Angaben zu Wandstärken und Öffnungen, tragende Bauteile erkennbar. Eine Wohnflächenberechnung braucht darüber hinaus die lichten Maße und bei Dachräumen die Linien, an denen die Anrechnung wechselt. Ein Aufteilungsplan verlangt die durchgehende Nummerierung der Einheiten und eine eindeutige farbliche Zuordnung, inklusive der Nebenräume in Keller und Dach. Ein Vermarktungsgrundriss dagegen soll auf einen Blick verständlich sein und darf dafür vereinfachen — er darf aber nicht falsch werden. In Langenhagen kommt eine fünfte Leseweise hinzu, die selten benannt wird: die Zuordnung der Räume zu den Fassadenseiten. Wo Fluglärm eine Rolle spielt, ist es ein Unterschied, ob die Schlafräume zur lauten oder zur abgewandten Seite liegen. Bei einem Umbau, einem Dachgeschossausbau oder einer Umnutzung ist das eine Entwurfsentscheidung, die sich im Grundriss trifft und später kaum noch korrigieren lässt. Sinnvoll ist deshalb, vor dem Zeichnen zu klären, wofür die Zeichnung gebraucht wird. Wir legen den Datensatz so an, dass sich aus einer Aufnahme alle Fassungen ableiten lassen, statt für jeden Zweck neu zu beginnen.

Welche Grundrissfassung Sie brauchen

Vier gängige Ausprägungen, alle aus derselben Aufnahme:

Bestandsgrundriss

Der tatsächliche Zustand, bemaßt und raumweise beschriftet. Die Ausgangsfassung für alles Weitere und häufig die erste aktuelle Zeichnung des Gebäudes seit Jahrzehnten.

Bauvorlagengrundriss

Für die Einreichung bei der Bauaufsicht, im vorgeschriebenen Maßstab, mit den geforderten Angaben und bei Umbauten mit farblicher Kennzeichnung von Abbruch und Neubau.

Grundriss für Flächen- und Aufteilungszwecke

Mit lichten Maßen, Schrägenlinien und, wo nötig, Nummerierung und Zuordnung der Einheiten einschließlich der Nebenräume.

Vermarktungsgrundriss

Reduziert auf das, was Interessenten verstehen müssen: Zuschnitt, Größenverhältnisse, Orientierung. Auf Wunsch möbliert und farbig aufbereitet.

Was ein brauchbarer Grundriss enthält

Der Umfang folgt dem Zweck, diese Bestandteile sind aber die Regel:

Durchgehende Bemaßung
Außenmaße, Achsmaße und Raummaße so, dass sich jede Länge aus der Zeichnung ablesen und gegenrechnen lässt.
Wandstärken und Bauteilart
Tragende und nichttragende Wände unterschieden, weil daran fast jede Umbauüberlegung hängt.
Öffnungen mit Maßen
Fenster und Türen mit Breite, Höhe und Brüstungshöhe, Türen mit Anschlagrichtung.
Raumbezeichnungen und Flächen
Je Raum benannt und mit der jeweiligen Fläche, damit die Zeichnung ohne zusätzliche Liste lesbar bleibt.
Treppen mit Steigungsangabe
Laufrichtung, Zahl der Steigungen und Antrittsmaß — im Altbestand oft der kritische Punkt bei Umbauten.
Nordpfeil und Maßstabsangabe
Beides banal und beides regelmäßig vergessen. Ohne Orientierung ist eine Aussage zur Belichtung oder zur Lärmseite nicht möglich.

Typische Langenhagener Aufträge

Reihenhaus aus einer Siedlung der Wachstumsjahre

In der Akte liegt ein Typengrundriss für die ganze Zeile. Das einzelne Haus wurde seither zweimal umgebaut.

Mehrfamilienhaus vor der Aufteilung

Für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit werden alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum gebraucht, nicht nur die Wohnungen.

Betriebsgebäude mit gewachsener Struktur

Anbauten aus mehreren Jahrzehnten, unterschiedliche Bodenniveaus, Zwischendecken ohne Plan — hier entsteht der erste vollständige Grundriss überhaupt.

Wohnung vor der Modernisierung

Handwerksbetriebe kalkulieren auf derselben Zeichnung, statt dass jeder Gewerk eigene Maße nimmt.

Dachgeschoss vor dem Ausbau

Bevor über Zimmerzuschnitte gesprochen wird, muss feststehen, wo die Schräge welche lichte Höhe erreicht und wo Kehlbalken oder Sparren im Weg sind.

So entsteht Ihr Grundriss

Zweck klären
Bauvorlage, Flächenberechnung, Aufteilung oder Vermarktung — das bestimmt Maßstab, Bemaßung und Detailtiefe.
Vorhandene Unterlagen sichten
Altpläne sind als Orientierung nützlich, als Grundlage selten. Wir prüfen, was davon trägt.
Aufmessen
Raumweise, mit Kontrollmaßen und Fotodokumentation. Kleinere Wohnungen sind meist innerhalb einer Stunde erfasst.
Zeichnen
Der digitale Datensatz entsteht bei uns im Haus, aus ihm werden die benötigten Fassungen abgeleitet.
Prüfen und übergeben
Kontrolle der Summen gegen die Außenmaße, dann Übergabe in den Formaten, die Sie weiterverwenden.

Was den Aufwand für Grundrisse in Langenhagen bestimmt

Der Zeichenaufwand folgt der Geometrie, der Gesamtaufwand der Zahl der Fassungen:

Zahl der Geschosse und Räume
Jedes Geschoss ist eine eigene Zeichnung, auch der Keller und der nicht ausgebaute Dachraum.
Komplexität des Zuschnitts
Nischen, Erker, Schrägen und Versprünge kosten in Aufnahme und Zeichnung überproportional Zeit.
Zweck und geforderte Detailtiefe
Eine Bauvorlage verlangt mehr Angaben als ein Vermarktungsgrundriss und ist entsprechend aufwendiger.
Zahl der abzuleitenden Fassungen
Werden aus derselben Aufnahme mehrere Ausprägungen gebraucht, wächst der Aufwand pro Fassung, nicht pro Aufmaß.
Zustand des Bestands
Ein über Jahrzehnte veränderter Bau erzeugt mehr Klärungsbedarf als ein unverändertes Gebäude.