Aufteilungsplan in Langenhagen — die Zeichnung, die Eigentumsgrenzen zieht

Q: Was unterscheidet den Aufteilungsplan von einem normalen Grundriss?

Der Zweck. Ein Grundriss beschreibt ein Gebäude, ein Aufteilungsplan zerlegt es in Eigentumsrechte. Deshalb enthält er die durchgehende Nummerierung, die farbliche Zuordnung und die Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums — und deshalb wird er von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehen.

Q: Was passiert, wenn der Plan nicht zum Gebäude passt?

An den abweichenden Räumen kann kein Sondereigentum entstehen; sie bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie seit Jahrzehnten von einer Partei allein genutzt werden. Eine Korrektur ist später nur über eine Änderung der Aufteilung möglich, an der alle Beteiligten mitwirken müssen. Deshalb messen wir vorher auf.

Q: Gehören Kellerabteile und Stellplätze in den Plan?

Ja, und mit derselben Nummer wie die zugehörige Einheit. Kellerräume und Speicherabteile müssen dafür dauerhaft abgetrennt sein. Für Stellplätze und andere Flächen außerhalb des Gebäudes verlangt das heutige Wohnungseigentumsrecht eine maßlich bestimmte Darstellung.

Q: Müssen auch nicht ausgebaute Dachräume dargestellt werden?

Ja. Der Plansatz umfasst sämtliche Ebenen des Gebäudes, unabhängig davon, ob dort Wohnräume liegen. Gerade der nicht ausgebaute Dachraum ist eine Fläche, um die später gestritten wird — er sollte eindeutig zugeordnet oder ausdrücklich als gemeinschaftlich gekennzeichnet sein.

Q: Kann ich einen alten Aufteilungsplan weiterverwenden?

Nur, wenn er den heutigen Bauzustand zutreffend abbildet. In Langenhagener Bestandsgebäuden ist das nach mehreren Umbauzyklen selten der Fall. Wir prüfen den vorhandenen Plan gegen das Gebäude und sagen offen, ob eine Überarbeitung genügt oder ein neuer Satz nötig ist.

Q: Brauche ich zusätzlich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Ja, beides gehört zusammen. Der Plan zeigt die Aufteilung, die Bescheinigung bestätigt, dass die Einheiten baulich selbstständig sind. Beide werden gemeinsam bei der Baubehörde eingereicht und später zusammen mit der notariellen Urkunde beim Grundbuchamt verwendet.

Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung, aus der hervorgeht, wie ein Gebäude in einzelne Eigentumsrechte zerlegt ist. Er zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und welche Bauteile allen gemeinsam gehören. Damit ist er nicht bloß eine Anlage zu einer Urkunde, sondern die Zeichnung, an der später jeder Streit über Eigentumsgrenzen entschieden wird — Jahrzehnte nachdem sie entstanden ist.

Diese Langlebigkeit macht ihn anspruchsvoll. Ein Vermarktungsgrundriss wird nach dem Verkauf nicht mehr angesehen; ein Aufteilungsplan wird bei jedem Weiterverkauf, bei jeder baulichen Veränderung und bei jeder Auseinandersetzung in der Gemeinschaft wieder hervorgeholt. Was in ihm ungenau, mehrdeutig oder schlicht falsch ist, bleibt es dauerhaft.

Für Langenhagen kommt hinzu, dass Aufteilungen hier häufig im Bestand stattfinden. Mehrfamilienhäuser aus den Wachstumsjahrzehnten, Betriebsgebäude im Gewerbegürtel, gemischt genutzte Objekte — Gebäude also, die nicht als Eigentumsanlage geplant wurden und in denen sich seither einiges verändert hat. Der Aufteilungsplan muss den heutigen Bau abbilden, nicht den ursprünglichen Entwurf.

Wann ein Aufteilungsplan erstellt wird

Er gehört zu jedem Vorgang, bei dem Eigentum an Gebäudeteilen begründet oder verändert wird:

Bei der erstmaligen Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum.
Wenn eine Einheit geteilt oder mit einer benachbarten zusammengelegt wird.
Wenn Sondereigentum an Stellplätzen oder Freiflächen begründet werden soll.
Wenn ein vorhandener Plan den Bau nicht mehr zutreffend abbildet.
Bei Neubauvorhaben, die als Eigentumsanlage vermarktet werden.

Wenn Plan und Bau auseinanderfallen

Ein Aufteilungsplan wirkt so lange unauffällig, wie niemand ihn mit dem Gebäude vergleicht. Genau dieser Vergleich findet aber irgendwann statt — beim Verkauf einer Einheit, bei einem Umbau, bei einer Auseinandersetzung in der Gemeinschaft. Und dann zeigt sich, ob die Zeichnung den Bau trifft. Nach der Rechtsprechung entsteht Sondereigentum nur an Räumen, die im Plan und in der Bauausführung übereinstimmen. Weicht der Bau ab, bleiben die betroffenen Räume Gemeinschaftseigentum, ganz unabhängig davon, wer sie seit Jahrzehnten allein nutzt. Wer eine Einheit erwirbt und feststellt, dass ein Zimmer, ein Kellerraum oder ein Dachstudio ihm rechtlich gar nicht gehört, hat ein Problem, das sich nicht mit einer Erklärung lösen lässt, sondern nur über eine Änderung der Aufteilung mit allen Beteiligten. In Langenhagener Bestandsgebäuden ist die Ausgangslage dafür besonders anfällig. Wo Wände versetzt, Speicher ausgebaut, Kellerräume neu zugeschnitten oder Balkone in den Wohnraum einbezogen wurden, entstehen genau solche Abweichungen. Wer auf Grundlage der alten Bauakte aufteilt, übernimmt sie ungeprüft. Unser Vorgehen ist deshalb, vor dem Zeichnen aufzumessen und den tatsächlichen Zustand zur Grundlage zu machen. Wo sich bauliche Abweichungen zeigen, benennen wir sie, bevor die Aufteilung festgeschrieben wird. Das ist unbequemer als abzupausen, aber es ist der einzige Weg, einen Plan zu erzeugen, der auch in zwanzig Jahren noch trägt.

Was der Plan darstellen muss

Vier Darstellungsebenen, die zusammen das Eigentumsgefüge beschreiben:

Zuordnung der Räume

Jeder Raum wird einer Einheit zugewiesen oder als gemeinschaftlich gekennzeichnet. Räume ohne Zuordnung sind der häufigste Mangel in älteren Plänen.

Durchgehende Nummerierung

Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer, auch das Kellerabteil im Untergeschoss und der Stellplatz auf dem Hof.

Gemeinschaftsflächen

Treppenhaus, Flure, Technikräume, Trockenräume und tragende Bauteile bleiben gemeinschaftlich und werden als solche dargestellt.

Sondereigentum außerhalb des Gebäudes

Nach heutigem Wohnungseigentumsrecht kann sich Sondereigentum auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken, etwa auf Stellplätze, Terrassen oder Gartenanteile. Diese Flächen müssen maßlich bestimmt dargestellt sein.

Woraus der Plansatz besteht

Wir erstellen ihn aus einem eigenen Aufmaß, mit eigenen Architekten:

Grundrisse sämtlicher Geschosse
Vom Untergeschoss bis zum Dachraum, auch dann, wenn eine Ebene keine Wohnräume enthält.
Schnitte und Ansichten
Soweit sie zum Verständnis der Aufteilung beitragen, etwa bei Maisonetten, Galerien oder versetzten Ebenen.
Farbliche Kennzeichnung
Jede Einheit in einer eigenen Farbe, das Gemeinschaftseigentum davon abgesetzt — durchgehend über alle Blätter gleich.
Lageplan mit Außenflächen
Für Stellplätze, Garagen, Terrassen und Gartenanteile, die einer Einheit zugeordnet oder mit einem Nutzungsrecht belegt sind.
Legende und Einheitenverzeichnis
Eine Liste, die jede Nummer benennt und die zugehörigen Räume aufführt, damit die Zeichnung ohne Vorwissen lesbar ist.
Raum für Unterschrift und Siegel
Der Plan wird von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehen; das Layout muss dafür Platz lassen.

Typische Langenhagener Aufteilungen

Sechsfamilienhaus aus den Wachstumsjahren

Sechs Wohnungen, sechs Kellerabteile, ein gemeinsamer Trockenraum und vier Stellplätze im Hof — alles muss eindeutig zugeordnet sein.

Betriebsgebäude mit Hallen- und Büroflächen

Teileigentum an großflächigen Einheiten mit gemeinsam genutzter Zufahrt, Rampe und Technikzentrale.

Haus mit ausgebautem Dachgeschoss

Die Dachwohnung soll eigene Einheit werden. Ob der Ausbau dem entspricht, was einst genehmigt wurde, muss vorher geklärt sein.

Doppelhaus mit geteiltem Garten

Die Gartenflächen werden den Einheiten zugeordnet und dafür maßlich bestimmt dargestellt statt nur beschrieben.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan

Aufteilungskonzept festlegen
Zahl der Einheiten, Zuordnung der Nebenräume, Behandlung der Außenflächen. Diese Entscheidungen gehören vor die Zeichnung.
Bestand vollständig aufmessen
Alle Ebenen einschließlich Nebenräume und der Außenflächen, die einbezogen werden sollen.
Abweichungen klären
Wo der Bau von vorhandenen Plänen abweicht, halten wir das fest und besprechen die Folgen, bevor die Aufteilung festgeschrieben wird.
Plansatz zeichnen
Nummeriert, farblich gekennzeichnet, über alle Blätter widerspruchsfrei und mit Einheitenverzeichnis.
Für Behörde und Notar aufbereiten
In der Form, in der der Plan bei der Baubehörde eingereicht und später der Urkunde beigefügt werden kann.

Was den Aufwand für Aufteilungspläne in Langenhagen bestimmt

Der Umfang wächst mit der Zahl der zuzuordnenden Räume, nicht mit der Wohnfläche:

Zahl der Einheiten
Jede weitere Einheit bedeutet eigene Farbe, eigene Nummer und Zuordnungen über mehrere Geschosse.
Zahl der Nebenräume
Keller, Speicher, Abstellräume und Garagen erzeugen mehr Zuordnungsarbeit als die Wohnräume selbst.
Einbezogene Außenflächen
Stellplätze, Terrassen und Gartenanteile verlangen einen maßlich bestimmten Lageplan zusätzlich zu den Grundrissen.
Abweichungen vom Altplan
Je weiter der tatsächliche Zustand vom dokumentierten entfernt ist, desto mehr Klärung geht dem Zeichnen voraus.
Komplexität der Geschossbeziehungen
Maisonetten, Galerien und versetzte Ebenen brauchen zusätzliche Schnitte, damit die Zuordnung eindeutig bleibt.