Abgeschlossenheitsbescheinigung in Langenhagen — die bauliche Vorfrage der Aufteilung

Q: Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Langenhagen aus?

Die Stadt Langenhagen als zuständige Baubehörde. Da sie die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde für ihr Gebiet selbst wahrnimmt, geht der Antrag an die städtische Bauverwaltung und nicht an die Region Hannover.

Q: Was heißt abgeschlossen genau?

Dass die Einheit durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und von gemeinschaftlichen Räumen getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Bei Wohnungen kommen eine eigene Kochgelegenheit sowie Bad oder Dusche mit WC hinzu. Ein Zugang, der durch fremdes Sondereigentum führt, ist damit unvereinbar.

Q: Prüft die Behörde dabei auch, ob mein Dachausbau genehmigt war?

Nicht im Rahmen dieser Bescheinigung. Sie betrifft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung. Das heißt aber nicht, dass die Frage erledigt ist — sie stellt sich spätestens beim Verkauf der Einheit, und dann unter schlechteren Bedingungen.

Q: Müssen Kellerabteile eigene Wände haben?

Sie müssen dauerhaft und erkennbar abgetrennt sein. Eine bloße Absprache darüber, wer welche Ecke nutzt, genügt nicht. In älteren Langenhagener Mehrfamilienhäusern ist das der Punkt, an dem eine Aufteilung am häufigsten bauliche Vorarbeit auslöst.

Q: Können Stellplätze zu einer Einheit gehören?

Ja. Stellplätze gelten nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Räume und können Gegenstand von Sondereigentum sein, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert und maßlich bestimmt sind. Sie gehören dann mit derselben Nummer in die Zeichnung wie die zugehörige Einheit.

Q: Was passiert, wenn die Bescheinigung nicht erteilt wird?

Dann fehlt die Grundlage für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher, und die Aufteilung kommt nicht zustande. In den meisten Fällen liegt es an einem baulich behebbaren Punkt — einer fehlenden Trennwand, einem Zugang, der über fremdes Sondereigentum führt. Deshalb klären wir solche Punkte vor dem Antrag.

Wer ein Gebäude in einzeln verkäufliche Einheiten aufteilen will, braucht dafür einen Nachweis, dass diese Einheiten baulich überhaupt selbstständig sind. Diesen Nachweis liefert die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie wird von der Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass die vorgesehenen Wohnungen und sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind — sie ist damit die bauliche Vorfrage, die vor jeder rechtlichen Aufteilung steht.

Zuständig ist in Langenhagen die Stadt selbst, weil sie die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde für ihr Gebiet wahrnimmt. Beantragt wird die Bescheinigung nicht formlos, sondern zusammen mit Zeichnungen, aus denen sich die Abgeschlossenheit ablesen lässt. Diese Zeichnungen sind die eigentliche Arbeit — die Bescheinigung selbst ist nur ihr Ergebnis.

Der Langenhagener Wohnbestand macht daraus regelmäßig ein Bestandsthema. Viele Mehrfamilienhäuser stammen aus den Wachstumsjahrzehnten nach der Stadtwerdung und wurden nie mit dem Gedanken an eine Aufteilung errichtet. Kellerabteile ohne Trennwände, gemeinsam genutzte Speicherräume, ein Bad, das an eine andere Einheit angrenzt und nur über einen gemeinsamen Flur erreichbar ist — solche Punkte fallen auf, wenn jemand zum ersten Mal genau hinsieht.

Wann Sie die Bescheinigung brauchen

Immer dann, wenn aus einem Gebäude mehrere selbstständig verkäufliche Einheiten werden sollen:

Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum.
Bei der Aufteilung eines Gewerbeobjekts in Teileigentum.
Wenn eine bestehende Einheit geteilt oder mit einer anderen verschmolzen wird.
Bei einem Neubau, der von vornherein als Eigentumsanlage errichtet wird.
Wenn ein bereits aufgeteiltes Gebäude nachträglich baulich verändert wurde und die Aufteilung angepasst werden soll.

Was die Bescheinigung prüft — und was nicht

Die häufigste Fehlvorstellung ist, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sei eine Art kleiner Baugenehmigung. Das ist sie nicht. Sie beantwortet eine einzige Frage: Sind die vorgesehenen Einheiten baulich in sich abgeschlossen? Abgeschlossen heißt, dass eine Einheit durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und von gemeinschaftlichen Räumen getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Bei Wohnungen kommt hinzu, dass zur Einheit eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad oder Dusche mit WC gehören. Nicht geprüft wird dagegen, ob die vorgesehene Nutzung baurechtlich zulässig ist. Eine Dachgeschosswohnung, die ohne Genehmigung ausgebaut wurde, kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten und trotzdem eine ungenehmigte Nutzung sein. Ebenso wenig prüft die Bescheinigung, ob die Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, ob Rettungswege ausreichen oder ob der Schallschutz zwischen den Einheiten genügt. Wer aufteilt, um zu verkaufen, sollte diese Punkte trotzdem kennen, denn beim Weiterverkauf einer einzelnen Einheit stellen sie sich unweigerlich. Für den Langenhagener Bestand heißt das ganz praktisch: Die Aufteilung ist der Moment, in dem die Geschichte eines Gebäudes zum ersten Mal vollständig aufgeschrieben wird. Wo Wände versetzt, Bäder verlegt oder Speicher ausgebaut wurden, wird das sichtbar. Es ist besser, das im eigenen Auftrag zu erfahren als bei der Prüfung des Antrags.

Welche Einheiten wie behandelt werden

Nicht jede Fläche wird gleich beurteilt:

Wohnungseigentum

Eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Zugang, eigener Kochgelegenheit sowie Bad oder Dusche mit WC. Der Regelfall in Mehrfamilienhäusern.

Teileigentum

Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume — Ladenlokale, Büros, Praxen, Lager- und Hallenflächen. Die Anforderungen an Küche und Bad entfallen, die Abgeschlossenheit bleibt.

Zubehörräume

Keller- und Speicherabteile, die einer Einheit zugeordnet werden. Sie müssen dafür dauerhaft und erkennbar abgetrennt sein, nicht bloß durch Absprache verteilt.

Stellplätze

Sie gelten nach dem Wohnungseigentumsgesetz als Räume und können damit Gegenstand von Sondereigentum sein, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert und maßlich bestimmt sind.

Was dem Antrag beiliegen muss

Den zeichnerischen Teil erstellen wir mit eigenen Architekten aus einem Aufmaß:

Bauzeichnungen aller Geschosse
Grundrisse einschließlich Keller und Dachraum, dazu Schnitte und Ansichten, soweit sie zum Verständnis der Aufteilung nötig sind.
Durchgehende Nummerierung
Jede Einheit erhält eine Nummer, die in allen Geschossen für alle zu ihr gehörenden Räume gleich bleibt.
Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Farblich unterschieden, damit sich auf einen Blick erkennen lässt, was zu welcher Einheit gehört und was allen gehört.
Nachweis des abschließbaren Zugangs
Türen mit Anschlagrichtung und die Wegeführung vom gemeinschaftlichen Treppenhaus zur jeweiligen Einheit.
Darstellung der Zubehörräume
Kellerabteile und Speicherräume mit ihrer Abtrennung — vorhandene Trennwände dargestellt, geplante als solche gekennzeichnet.
Übereinstimmung mit dem Bestand
Die Zeichnung muss das Gebäude so zeigen, wie es ist. Eine Aufteilung auf Grundlage eines veralteten Plans fällt spätestens beim Verkauf einer Einheit auf.

Langenhagener Ausgangslagen

Mehrfamilienhaus der Wachstumsjahre wird aufgeteilt

Die Wohnungen sind abgeschlossen, die Kellerabteile aber nur durch Lattenroste getrennt. Vor dem Antrag steht eine bauliche Klärung.

Betriebsgebäude soll in Einheiten verkauft werden

Hallen- und Büroflächen werden zu Teileigentum. Zugänge und Trennungen müssen dauerhaft baulich vorhanden sein, nicht nur organisatorisch.

Zwei Wohnungen sollen zu einer werden

Die Verschmelzung verändert die Aufteilung und verlangt eine neue Bescheinigung samt angepasster Zeichnung.

Ausgebautes Dachgeschoss als eigene Einheit

Hier zeigt sich, ob der Ausbau seinerzeit genehmigt wurde — eine Frage, die die Bescheinigung selbst nicht beantwortet.

So kommen Sie zur Bescheinigung

Aufteilungsabsicht klären
Wie viele Einheiten, welche Zuordnung von Keller, Speicher und Stellplätzen, welche Flächen bleiben gemeinschaftlich.
Gebäude aufmessen
Alle Geschosse einschließlich Nebenräume. Der tatsächliche Zustand ist die Grundlage, nicht der Altplan.
Bauliche Hindernisse benennen
Fehlende Trennwände, gemeinsam genutzte Räume oder Zugänge über fremdes Sondereigentum — wir sagen das vor dem Antrag, nicht danach.
Zeichnungen erstellen
Nummeriert, farblich gekennzeichnet und über alle Geschosse konsistent.
Antrag einreichen
Bei der Stadt als zuständiger Behörde, zusammen mit dem vollständigen Zeichnungssatz.

Was den Aufwand in Langenhagen bestimmt

Der Aufwand liegt fast vollständig in der Vorbereitung der Zeichnungen:

Zahl der Einheiten
Jede Einheit bringt eigene Zuordnungen über mehrere Geschosse mit sich, einschließlich Keller und Speicher.
Zustand der Unterlagen
Ein veralteter Altplan ist keine Grundlage. Wo er nicht mehr stimmt, beginnt die Arbeit beim vollständigen Aufmaß.
Bauliche Klärungsbedarfe
Fehlende Abtrennungen oder unklare Zugänge müssen vor dem Antrag gelöst werden und erzeugen zusätzliche Abstimmung.
Art der Einheiten
Gewerbliche Einheiten sind oft großflächiger, dafür einfacher strukturiert als Wohnungen mit vielen Zubehörräumen.
Zahl der Nebenanlagen
Stellplätze, Garagen und Gartenflächen erweitern die Darstellung über das Gebäude hinaus.