Wohnflächenberechnung in Krefeld — zwischen Fabrikantenvilla am Stadtwald und dichtem Gründerzeitbestand der Innenstadt

Q: Was kostet eine Wohnflächenberechnung in Krefeld?

Der Aufwand richtet sich nach Zahl und Zuschnitt der Räume, nach der Qualität der vorhandenen Pläne und danach, ob zusätzlich vor Ort aufgemessen werden muss. Eine Etagenwohnung verursacht deutlich weniger Arbeit als eine in mehrere Einheiten geteilte Fabrikantenvilla.

Q: Wie lange dauert eine Wohnflächenberechnung in Krefeld?

Liegen brauchbare Pläne vor, ist die Berechnung in der Regel innerhalb eines Werktags fertig. Länger dauert es, wenn zuvor die Bauakte beim Fachbereich 63 angefragt oder ein Termin am Objekt abgestimmt werden muss.

Q: Zählt der Wintergarten meiner Villa voll zur Wohnfläche?

Nur, wenn er beheizbar ist. Nach § 2 WoFlV gehört ein Wintergarten grundsätzlich zur Wohnfläche, angerechnet wird er nach § 4 WoFlV aber voll nur bei Beheizbarkeit – ein rein saisonal nutzbarer Wintergarten zählt lediglich zur Hälfte.

Q: Wem gehört die Diele in einer geteilten Krefelder Villa?

Das entscheidet die Teilungserklärung. Erschließt die repräsentative Eingangsdiele mehrere Einheiten gemeinsam, ist sie Gemeinschaftseigentum und zählt zu keiner einzelnen Wohnfläche – unabhängig davon, wie großzügig sie wirkt.

Q: Was gilt, wenn die gemessene Fläche von der Angabe im Mietvertrag abweicht?

Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vertraglich genannten, liegt darin ein Mangel der Mietsache, ohne dass zusätzlich eine Gebrauchsbeeinträchtigung belegt werden müsste (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03). Für eine Mieterhöhung und für die Betriebskostenabrechnung gilt diese Schwelle dagegen nicht: Hier entscheidet ausschließlich die real vorhandene Fläche, wie der Bundesgerichtshof für die Mieterhöhung 2015 und für die Betriebskostenabrechnung 2018 festgestellt hat (VIII ZR 266/14 sowie VIII ZR 220/17).

Q: Muss ich meine Krefelder Wohnung beim Einzug selbst nachmessen?

Nein. Mit Beschluss vom 17. Oktober 2023 – VIII ZR 61/23 hat der Bundesgerichtshof festgehalten, dass Mieter dazu keine Pflicht trifft, und zugleich klargestellt, dass sich das anwendbare Regelwerk nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und nicht nach dem Baujahr des Gebäudes richtet.

Q: Was gilt, wenn ein ehemaliger Trockenboden ohne Genehmigung als Wohnraum verkauft wird?

Wird ein Raum als Wohnraum angeboten, obwohl die dafür nötige Genehmigung oder die erforderliche bauliche Beschaffenheit fehlt, kommt arglistiges Verschweigen in Betracht; ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer dann nicht (BGH, Beschluss vom 14. März 2019 – V ZR 186/18). Bei den früheren Trockenböden der Krefelder Weberhäuser lohnt deshalb ein Blick in die Bauakte, bevor die Fläche als Wohnraum ausgewiesen wird.

Krefeld verdankt seinen Beinamen als Samt- und Seidenstadt jenen Fabrikanten, die mit dem Reichtum aus Weberei und Färberei nicht nur ihre Betriebe, sondern auch repräsentative Wohnhäuser errichten ließen: Im Villenviertel am Stadtwald und in der vom Bismarckplatz ausgehenden, weitgehend denkmalgeschützten Villenkolonie entstanden Anwesen mit hohen Dielen, gläsernen Wintergärten und turmartigen Erkern. Rund um die Innenstadt liegt daneben ein dichter Gründerzeitbestand aus schmaleren Wohn- und Weberhäusern, der über mehr als ein Jahrhundert geteilt, zusammengelegt und im Dach ausgebaut wurde. Beide Bestände verbindet dieselbe Frage: Wie viel von dem, was großzügig wirkt, zählt nach der Wohnflächenverordnung tatsächlich mit? Verglichen mit dem benachbarten Düsseldorf bewegen sich Kauf- und Mietpreise in Krefeld auf einem merklich moderateren Niveau – ein Grund mehr, warum Banken und Käufer auf einer raumweise geprüften Zahl bestehen, statt sich auf den Eindruck der Fassade zu verlassen.

Wohnflächenberechnung in Krefeld kurz und kompakt

Drei Maßstäbe kommen infrage, und keiner liefert dieselbe Zahl wie ein anderer: Die WoFlV rechnet die Wohnung aus, die DIN 277 das Bauwerk, und wer vor 2004 gemietet hat, bleibt häufig bei der Zweiten Berechnungsverordnung.
Ausgelöst wird die Berechnung durch Verkauf, Finanzierung oder einen neuen Mietvertrag – auch beim moderateren Krefelder Preisniveau gegenüber Düsseldorf hängt an der Fläche der Quadratmeterpreis, den Bank und Käufer vergleichen.
Krefelder Besonderheit Fabrikantenvilla: Hohe Dielen, gläserne Wintergärten und freistehende Säulen in den Empfangsräumen der Villen am Stadtwald und im Bismarckviertel verlangen eigene Anrechnungsschritte, sobald die Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.
Im dichten Gründerzeitbestand rund um die Innenstadt wurden Wohnungen über Jahrzehnte geteilt und im Dach ausgebaut – vorhandene Pläne zeigen selten den heutigen Zuschnitt.
Planprofi24 rechnet Ihre Krefelder Wohnfläche raumweise nach WoFlV oder DIN 277 durch – von der Villenhalle bis zur Dachgeschosswohnung, deutschlandweit beauftragbar.

Welche Berechnungsgrundlage für Ihre Krefelder Immobilie gilt

Welches Regelwerk gilt, ist keine Formsache, sondern entscheidet über das Ergebnis: Eine Villenwohnung mit Wintergarten kommt je nach Maßstab auf spürbar unterschiedliche Werte. Ausschlaggebend sind Nutzung, Vertragsinhalt und der Zeitpunkt des Vertragsschlusses:

Für Wohnraum bleibt die Wohnflächenverordnung der übliche Maßstab, auch wenn ihre unmittelbare Geltung nach § 1 Abs. 1 WoFlV auf den geförderten Wohnungsbau beschränkt ist; frei finanzierte Verträge legt die Rechtsprechung gleichwohl daran aus, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Steht dagegen das Bauwerk im Vordergrund – Brutto-Grundfläche, Kostenermittlung, eine gemischt genutzte Immobilie –, ist die DIN 277 der passende Maßstab; weil sie nicht nach Raumhöhe mindert, fällt ihr Ergebnis für Wohnraum regelmäßig größer aus.
Bei Mietverträgen aus der Zeit vor 2004 bleibt es bei der damals verwendeten Zweiten Berechnungsverordnung – entscheidend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht das Baujahr des Hauses (BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2023 – VIII ZR 61/23); bei jahrzehntealten Mietverhältnissen in Krefelder Gründerzeitwohnungen wird dieser Unterschied leicht übersehen.
Legen Miet- oder Kaufvertrag ein eigenes Regelwerk fest, gilt dieses vollständig und nicht nur in einzelnen Punkten (BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18).

Die geteilte Fabrikantenvilla: was von der Beletage als Wohnfläche übrig bleibt

Die Seidenbarone, die sich im Villenviertel am Stadtwald und in der seit dem Bismarckplatz angelegten Villenkolonie niederließen, bauten nicht für eine einzelne Familie im heutigen Sinn, sondern für Repräsentation: eine hohe Eingangsdiele mit breitem Treppenhaus, einen verglasten Wintergarten zum Garten, freistehende Säulen oder Pfeiler, die einen Empfangsraum gliedern, dazu Türmchen und Erker mit eigenem Grundriss. Viele dieser Anwesen tragen ihre ursprüngliche Nutzung längst nicht mehr; sie wurden in Eigentumswohnungen aufgeteilt, weil sich ein Einfamilienhaus dieser Größe kaum noch wirtschaftlich unterhalten lässt. Für die Wohnflächenberechnung entstehen daraus drei Fragen, die im gewöhnlichen Gründerzeitbestand seltener auftauchen. Erstens: Welche Fläche gehört überhaupt zu einer bestimmten Einheit, und welche bleibt Gemeinschaftseigentum? Die große Diele und das repräsentative Treppenhaus erschließen häufig mehrere Parteien gemeinsam und zählen dann zu keiner einzelnen Wohnung. Zweitens: Wie wird der Wintergarten angerechnet? Nach § 2 WoFlV gehört er grundsätzlich zur Wohnfläche, angerechnet wird er nach § 4 WoFlV aber nur dann voll, wenn er beheizbar ist – ein unbeheizter, rein saisonal genutzter Wintergarten zählt lediglich zur Hälfte. Drittens: Freistehende Säulen, Pfeiler und Vormauerungen in den hohen Repräsentationsräumen bleiben nach § 3 Abs. 3 WoFlV unberücksichtigt, sobald sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen – bei den kräftig dimensionierten, oft dekorativ verkleideten Bauteilen der Gründerzeit kommt das häufiger vor als in einem Neubau. Wer eine solche Villa oder eine ihrer Einheiten kauft, finanziert oder vermietet, sollte deshalb nicht von der gefühlten Großzügigkeit der Räume auf eine Quadratmeterzahl schließen, sondern raumweise nachrechnen lassen.

Die Berechnungsgrundlagen im Detail

Die vier Maßstäbe setzen an unterschiedlichen Stellen an – nicht erst beim Ergebnis, sondern schon bei der Frage, was überhaupt gemessen wird:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und in drei Schritten aufgebaut: § 2 WoFlV bestimmt, welche Räume überhaupt zur Wohnung zählen, § 3 WoFlV regelt das Messverfahren im lichten Maß, § 4 WoFlV die Anrechnung nach Höhe und Art der Fläche.

DIN 277 in der Ausgabe 2021-08

Unter dem Titel Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau unterscheidet die Norm zwischen Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche. Eine Minderung nach Raumhöhe fehlt, weshalb hohe Villenräume und Wintergärten in voller Größe eingehen.

Zweite Berechnungsverordnung im Altbestand

Berechnungen, die bis zum 31. Dezember 2003 nach den §§ 42 bis 44 der II. BV entstanden, behalten ihren Bestand, bis eine bauliche Veränderung eine Neuermittlung erzwingt (§ 5 WoFlV). Freisitze durften darunter bis zur Hälfte eingerechnet werden, sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich war (BGH, Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08).

Abweichende vertragliche Vereinbarung

Bestimmen die Vertragsparteien ein eigenes Regelwerk, tritt es an die Stelle der gesetzlichen Maßstäbe – dann aber geschlossen: Wer Dachschrägen der einen und Wintergärten der anderen Regel entnimmt, hat keine einheitliche Berechnung.

Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Krefeld braucht

Je vollständiger die Ausgangslage dokumentiert ist, desto weniger muss am Objekt rekonstruiert werden. Für Krefelder Bestandsimmobilien helfen vor allem diese Papiere:

Bemaßte Grundrisse aller Wohnebenen
Verwendbar ist eine Zeichnung, in der jede Wand ihr eigenes Maß trägt und sich die Einzelwerte zur Gesamtlänge addieren – eine bloße Maßstabsangabe genügt nicht. Rohbaumaße helfen nicht weiter, weil die WoFlV am fertigen Raum misst.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan bei geteilten Villen
Bei einer in Eigentumswohnungen aufgeteilten Fabrikantenvilla zeigt der Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören. Diele, Treppenhaus und Wintergarten sind darin nicht automatisch der größten Wohnung zugeordnet.
Angaben zu Wintergarten, Balkon und Loggia
Für die Anrechnung nach § 4 WoFlV zählt, ob die Fläche beheizbar, überdacht und geschützt ist. Fotos und wenige Angaben zur Ausführung trennen den Regelfall von der begründungsbedürftigen Ausnahme.
Höhenlinien im ausgebauten Dachgeschoss
Im dichten Gründerzeitbestand rund um die Innenstadt entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung. Sind die maßgeblichen Höhenlinien bereits im Plan eingetragen, lässt sich die Zonierung direkt nachvollziehen, ohne eigens den Schnitt heranzuziehen.
Bauakte des Fachbereichs 63
Fehlen Pläne, führt der Fachbereich 63 – Bauaufsicht das Bauaktenarchiv. Die Auskunft wird online beantragt und steht Eigentümern sowie berechtigten Dritten offen; viele ältere Vorgänge zeigen nur den einmal genehmigten, nicht den heutigen Zustand.

Wohnflächenberechnungen in Krefeld – Beispiele aus der Praxis

Geteilte Fabrikantenvilla im Bismarckviertel

Aus einem einstigen Einfamilienanwesen sind vier Eigentumswohnungen geworden. Die große Diele im Erdgeschoss erschließt alle Parteien gemeinsam und zählt deshalb zu keiner Einheit; der Wintergarten gehört zur Erdgeschosswohnung und wird, weil unbeheizt, nur zur Hälfte angesetzt.

Dachgeschossausbau über einem Weberhaus in der Innenstadt

Die schmalen Häuser der Hausweber tragen oft ein steiles Dach mit wenig Kniestock, sodass die Anrechnung nach § 4 WoFlV empfindlich reagiert: volle Höhe ab zwei Metern, die Hälfte zwischen ein und zwei Metern, darunter fällt die Fläche ganz heraus – bei geringer Traufhöhe bleibt oft nur ein schmaler Streifen mit voller Anrechnung übrig.

Neubauwohnung mit Loggia in einer Baulücke

In nachverdichteten Baulücken der Innenstadt zählt eine Loggia nach § 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Der höhere Ansatz bleibt die begründungsbedürftige Ausnahme und ergibt sich aus der Ausführung, nicht aus der Aussicht.

Vermietete Wohnung vor einer Mieterhöhung

Weicht die im alten Mietvertrag genannte Fläche von der tatsächlich vorhandenen ab, zählt für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB allein die wirklich vorhandene Größe – unabhängig vom Krefelder Mietniveau, das insgesamt moderater ausfällt als in Düsseldorf.

So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Krefeld ab

Fachlich ist der Weg bundesweit derselbe. In Krefeld liegt das Gewicht auf der Klärung, welche Fläche zu welcher Einheit gehört, weil viele Villen und Gründerzeithäuser längst nicht mehr in ihrer ursprünglichen Aufteilung genutzt werden:

Zweck klären und Regelwerk festlegen
Ob die Berechnung für eine Finanzierung, einen Kaufvertrag oder ein Mietverhältnis gebraucht wird, entscheidet über die Grundlage. Bei Wohnraum ist das im Regelfall die WoFlV.
Wohnungsgrenze und vorhandene Pläne prüfen
Bei geteilten Villen wird zuerst geklärt, welche Räume ausschließlich zu einer Einheit gehören und welche gemeinschaftlich genutzt werden. Vorhandene Pläne werden auf Maßketten und Aktualität geprüft.
Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reicht das vorhandene Material nicht aus, wird beim Fachbereich 63 nach den fehlenden Angaben gefragt, oder es wird direkt am Objekt aufgemessen – am fertiggestellten Zustand, wie es der Messansatz der Verordnung vorsieht.
Räume erfassen und Anrechnung anwenden
Jeder Raum wird einzeln erfasst. Säulen, Vormauerungen und Wintergärten werden nach §§ 3 und 4 WoFlV behandelt, Höhenzonen unter Dachschrägen mit ihrem jeweiligen Anteil angesetzt.
Ergebnis mit Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, die angewandten Faktoren und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel – die Grundlage, auf die sich Bank, Notar oder ein Mietverhältnis verlassen können.

Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Krefeld beeinflusst

Ein Pauschalpreis wäre für Krefelder Bestandsobjekte wenig aussagekräftig – zwischen einer Dachgeschosswohnung im Weberhaus und einer in vier Einheiten geteilten Fabrikantenvilla liegt ein Vielfaches an Arbeit:

Zahl der Räume und Wohneinheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet. Eine geteilte Villa verlangt für jede Einheit einen eigenen Rechenweg und eine eigene Prüfung, welche Nebenflächen dazugehören.
Zustand der vorhandenen Unterlagen
Aktuelle, bemaßte Pläne sind der günstigste Fall. Fehlen Maßketten oder existiert nur der Genehmigungsstand aus der Bauzeit, kommen Aktenrecherche oder ein Termin vor Ort hinzu.
Repräsentative Räume und Nebenflächen
Hohe Dielen, Wintergärten, Erker und freistehende Säulen verlangen eine eigene Prüfung nach §§ 2 bis 4 WoFlV und damit mehr Rechenschritte als ein rechtwinkliger Standardgrundriss.
Dachschrägen im Gründerzeitbestand
Höhenzonen müssen abgegrenzt werden, bevor sie angerechnet werden können. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit geringem Kniestock verlangt mehr Sorgfalt als eine Etagenwohnung mit gleichbleibender Höhe.
Umfang des gewünschten Nachweises
Ob eine reine Flächenangabe genügt oder ein vollständiger Rechenweg je Raum mit Architektenstempel, macht im Dokumentationsaufwand einen spürbaren Unterschied.