Teilungserklärung in Krefeld — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit drei Denkmalbereichen im Blick
Wer für eine Krefelder Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss keine zusätzliche behördliche Hürde einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit, per Rechtsverordnung nach § 250 BauGB eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen, bislang landesweit keinen Gebrauch gemacht. Und auch Krefelds eigenes Ortsrecht bringt keine vergleichbare Hürde mit: Die drei Denkmalbereichssatzungen für Linn, Am Steinacker und den historischen Stadtkern Uerdingen beruhen auf dem Denkmalschutzgesetz NRW, nicht auf jener Vorschrift des Baugesetzbuchs, über die andere Städte ihre Umwandlungsgenehmigung ziehen — eine eigenständige soziale Erhaltungssatzung mit einer solchen Wirkung ließ sich für kein Krefelder Stadtgebiet bestätigen. Für die Teilungserklärung selbst bleibt es damit beim bundesweiten Grundmuster aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung. Praktisch gebraucht wird sie in Krefeld besonders oft dort, wo das bauliche Erbe der Samt- und Seidenstadt heute in Einzeleigentum übergeht: Fabrikantenvillen im Stadtwald und im Bismarckviertel ebenso wie die schmalen Weberhäuser der Innenstadt, die zunehmend geschossweise oder wohnungsweise verkauft werden.
Brauchen Sie in Krefeld eine Umwandlungsgenehmigung?
Zwei unabhängige Rechtsgrundlagen könnten eine Teilungserklärung in Krefeld zusätzlich genehmigungspflichtig machen — bei näherem Hinsehen greift für keine von beiden etwas:
- Eine landesweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, wie sie Berlin oder München erlassen haben, existiert in Nordrhein-Westfalen nicht — das Land hat von dieser Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht.
- Krefelds drei Denkmalbereichssatzungen regeln nach § 10 DSchG NRW den Schutz von Grundriss, Straßenraum und historischer Bausubstanz als Ensemble — sie sind ein Instrument des Denkmalschutzrechts, kein Erhaltungssatzungsgebiet des Baugesetzbuchs, und berühren die Eigentumsform einer Wohnung nicht.
- Eine kommunale soziale Erhaltungssatzung, die über § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit Abs. 1 Satz 4 BauGB die Umwandlung selbst genehmigungspflichtig machen würde, ließ sich für Krefeld bei der Recherche zu dieser Seite in keinem Stadtteil bestätigen.
In Städten wie Köln entscheidet die Art der kommunalen Satzung darüber, ob eine Teilungserklärung zusätzlich genehmigungspflichtig wird: Eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, wie sie das Kölner Severinsviertel kennt, macht die Umwandlung in Wohnungseigentum eigenständig genehmigungspflichtig, weil sie die Bevölkerungszusammensetzung eines Quartiers vor Verdrängung schützen soll. Krefelds drei Denkmalbereiche verfolgen ein anderes Schutzziel und stammen aus einem anderen Gesetz: Linn, Am Steinacker und der historische Stadtkern Uerdingen sind durch Satzungen nach § 10 DSchG NRW gesichert, die Grundriss, Straßenraum, Parzellenzuschnitt und überkommene Bausubstanz als städtebauliches Ensemble bewahren sollen — ein rein denkmalfachliches Schutzziel, das mit der Frage, ob eine Wohnung vermietet oder im Eigentum steht, nichts zu tun hat. Wer innerhalb eines der drei Denkmalbereiche etwas baulich verändert, braucht dafür die denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW; wer eine bestehende Wohnung lediglich rechtlich in Wohnungseigentum umwandelt, ohne etwas an der Substanz zu ändern, löst diese Prüfung nicht aus. Für Krefeld heißt das in der Praxis: Die reine Teilungserklärung bleibt unabhängig von der Lage im Stadtgebiet dieselbe Aufgabe — Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung.
Wo die Teilungserklärung auf geschützte Bausubstanz trifft
Ob ein Gebäude in einem der drei Denkmalbereiche liegt, ändert am WEG-rechtlichen Kern der Teilungserklärung nichts — wohl aber daran, was zusätzlich zu bedenken ist:
Aufteilung außerhalb von Linn, Am Steinacker und Uerdingen
Der weit überwiegende Teil der Krefelder Teilungserklärungen betrifft Gebäude ohne Denkmalbereichsbezug, etwa Fabrikantenvillen im Stadtwald oder Mehrfamilienhäuser entlang des Rings der vier Wälle. Hier zählt ausschließlich der bemaßte Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 63.
Aufteilung innerhalb eines der drei Denkmalbereiche
Bleibt die Substanz beim Übergang in Wohnungseigentum unverändert, löst allein die rechtliche Aufteilung keine denkmalfachliche Prüfung aus. Erst wenn die Umwandlung mit einer baulichen Maßnahme einhergeht — etwa einem zusätzlichen Eingang für eine neu geschaffene Einheit —, kommt die Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW und damit die untere Denkmalbehörde im Fachbereich 61 als eigener, separat zu klärender Schritt hinzu.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Krefeld braucht
Unabhängig von Lage und Baujahr bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Krefelder Teilungserklärung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 63 — ohne ihn nimmt kein Grundbuchamt die Teilungserklärung zur Eintragung an.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse; bei historischen Fabrikantenvillen reicht der Auszug häufig bis in eine Zeit zurück, in der das Gebäude noch einer einzelnen Weber- oder Fabrikantenfamilie gehörte.
- Denkmalfachliche Abstimmung, falls durch bauliche Änderung ausgelöst
Nur wenn die Umwandlung mit einer baulichen Veränderung innerhalb von Linn, Am Steinacker oder Uerdingen einhergeht, wird die Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zum eigenen Unterlagenpunkt — bei reiner Rechtsänderung entfällt dieser Schritt.
Teilungserklärungen in Krefeld – Beispiele aus der Praxis
Fabrikantenvilla im Bismarckviertel wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt
Eine großzügige Villa aus der Blütezeit der Seidenindustrie soll in drei Einheiten aufgeteilt werden. Weil das Gebäude außerhalb der drei Denkmalbereiche liegt und die Aufteilung ohne bauliche Veränderung der Fassade auskommt, genügt der bemaßte Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung — eine Umwandlungsgenehmigung fällt in Nordrhein-Westfalen ohnehin nicht an.
Weberhaus im historischen Stadtkern Uerdingen erhält einen zweiten Eingang
Für ein Weberhaus innerhalb der seit 1995 geltenden Denkmalbereichssatzung sollen zwei Einheiten entstehen, eine davon mit eigenem Zugang von der Straße. Weil dafür ein neuer Durchbruch in der Fassade nötig wird, kommt zusätzlich zur Teilungserklärung die Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW hinzu — bei einer reinen Umwandlung ohne diesen Eingriff wäre sie entbehrlich gewesen.
Erbengemeinschaft teilt ein Mehrfamilienhaus in Bockum
Geschwister erben ein Gründerzeithaus und wollen es unter sich aufteilen, statt es gemeinsam zu verwalten. Ohne Umwandlungsgenehmigung und ohne Denkmalbereichsbezug beschränkt sich der Aufwand auf den Aufteilungsplan und die notarielle Beurkundung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Krefeld ab
Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Krefelder Teilungserklärung überschaubar — mit einer frühen Weichenstellung bei Lage in einem der drei Denkmalbereiche:
- Ausgangslage und Lage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren und ob das Grundstück in Linn, Am Steinacker oder im historischen Stadtkern Uerdingen liegt.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Fachbereich 63 einholen
Der Aufteilungsplan geht an die Bauaufsicht, die die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt — unabhängig von einer möglichen Denkmalbereichslage.
- Denkmalfachliche Abstimmung, falls durch bauliche Maßnahme ausgelöst
Nur wenn die Umwandlung mit einem baulichen Eingriff innerhalb eines Denkmalbereichs einhergeht, kommt dieser zusätzliche Schritt mit der unteren Denkmalbehörde hinzu.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Krefeld.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Krefeld beeinflusst
Weil in Krefeld keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Bei Fabrikantenvillen und Weberhäusern fehlen belastbare Pläne häufig; dann kommt eine Vor-Ort-Vermessung vor dem eigentlichen Aufteilungsplan hinzu.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von Baujahr oder Lage des Gebäudes.
- Bauliche Veränderung innerhalb eines Denkmalbereichs
Nur wenn die Umwandlung mit einem Eingriff in Linn, Am Steinacker oder Uerdingen einhergeht, kommt die zusätzliche Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde hinzu.
- Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer.
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