Kubaturberechnung in Krefeld — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut, während die Wohnfläche nach WoFlV Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht anrechnet — dieselben Gebäudedaten ergeben deshalb unterschiedliche Zahlen.

Q: Wofür braucht der Fachbereich 63 den umbauten Raum?

Die AVwGebO NRW zieht den umbauten Raum neben dem Rohbauwert als Bemessungsgrundlage für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens heran.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF genau?

Das BRI beschreibt das Volumen des Gebäudes, die BGF dessen Grundfläche — beide werden nach DIN 277 ermittelt, betreffen aber unterschiedliche Größen desselben Baukörpers.

Q: Warum haben Krefelder Fabrikbauten ein besonders hohes Volumen je Quadratmeter Nutzfläche?

Die für die Textilindustrie errichteten Hallengeschosse besitzen eine große lichte Höhe, ausgelegt für Webstühle und Maschinen — dieses Volumen schlägt sich unmittelbar im BRI nieder, ohne dass sich die Nutzfläche im gleichen Maß vergrößert.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der heutige Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich — bei individuell erweiterten Weberhäusern kommt das häufig vor.

Q: Ist die Kubatur auch für energetische Nachweise relevant?

Ja — energetische Berechnungen beziehen sich häufig auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen, sodass eine sorgfältig ermittelte Kubatur über die Bauantragsbearbeitung hinaus nützlich ist.

Q: Kann ich mehrere Gebäude gemeinsam berechnen lassen?

Ja — für ein Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, insbesondere wenn Weberhäuser, Villen und Neubauten direkt miteinander verglichen werden sollen.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277, wie groß ein Gebäude tatsächlich ist — als Volumen beziehungsweise als Summe seiner Grundflächen. In Nordrhein-Westfalen hat diese Zahl über die reine Wertermittlung hinaus eine feste verwaltungstechnische Funktion: Nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) fließt der umbaute Raum neben dem Rohbauwert in die Gebühr ein, die der Fachbereich 63 für ein Baugenehmigungsverfahren erhebt. Weil Krefelder Gebäude so unterschiedlich gebaut sind wie kaum in einer anderen Stadt — vom kompakten Weberhaus über die hohe Gründerzeitvilla bis zur weitläufigen Fabrikhalle der einstigen Seidenindustrie —, unterscheidet sich das Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche von Objekt zu Objekt erheblich.

Kubaturberechnung in Krefeld kurz und kompakt

Das BRI bildet das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes ab, die BGF addiert die Grundflächen sämtlicher Geschosse — beide Werte folgen DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Die AVwGebO NRW zieht Rohbauwert und umbauten Raum als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr heran; der Rohbauwert leitet sich dabei rechnerisch aus dem BRI und amtlichen Wertfaktoren ab.
Die weiten, hohen Hallengeschosse ehemaliger Fabrikbauten der Seidenindustrie erzeugen ein deutlich größeres Volumen je Quadratmeter Nutzfläche als ein kompaktes Weberhaus oder ein moderner Neubau.
Auch die hohen Geschosse der Krefelder Gründerzeitvillen sorgen für ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche, als es heutige Standardbauten aufweisen.
Für Portfolios mit Gebäuden unterschiedlicher Bauepoche lässt sich erst über eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur ein seriöser Vergleich anstellen.

Zwei Kennzahlen mit unterschiedlicher Aussage

DIN 277 legt beide Werte fest, sie messen aber unterschiedliche Dinge:

Bruttorauminhalt (BRI)

Umfasst das gesamte umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Bei einer ehemaligen Fabrikhalle mit ihren weiten, hohen Hallengeschossen fällt dieser Wert im Verhältnis zur nutzbaren Fläche deutlich größer aus als bei einem kompakten Wohnhaus.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten — Ausgangsgröße für die Nutzfläche und häufig erster Schritt zu einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbauwert als abgeleitete Rechengröße

Für die Gebühr nach der AVwGebO NRW entsteht aus dem BRI zusätzlich der Rohbauwert, ermittelt aus amtlich veröffentlichten Werten je Kubikmeter. Diese Umrechnung nimmt im Genehmigungsverfahren der Fachbereich 63 vor; die Ermittlung von BRI und BGF selbst bleibt davon unberührt.

Was für eine Kubaturberechnung in Krefeld gebraucht wird

Belastbare Maße des gesamten Baukörpers bilden die Grundlage:

Bemaßte Bestandszeichnungen oder Aufmaß
Außenmaße und Geschosshöhen aller Ebenen — von Keller bis Dachraum und, bei Fabrikbauten, den hohen Hallengeschossen.
Angaben zur Dachkonstruktion
Ob Satteldach eines Weberhauses oder Sheddach einer ehemaligen Fabrikhalle — für ein korrektes Volumen bis zur Dachhaut wird der jeweilige Aufbau eigens erfasst.
Zweck der gewünschten Berechnung
Ob das Ergebnis für den Fachbereich 63, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung benötigt wird, beeinflusst die notwendige Dokumentationstiefe.

Kubaturberechnung in Krefeld – Beispiele aus der Praxis

Gebührenberechnung bei der Umnutzung einer Fabrikhalle

Der ermittelte umbaute Raum geht zusammen mit dem daraus abgeleiteten Rohbauwert in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Fachbereich 63 ein.

Wertermittlung einer Gründerzeitvilla

Die hohen, repräsentativen Geschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren modernen Neubau — relevant für Gutachten und Finanzierungsanfragen.

Umbau eines kompakten Weberhauses

Trotz geringer Grundfläche zeigt die Berechnung ein für die schmale Bauweise typisches, im Vergleich zu Villen und Fabrikbauten spürbar geringeres Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche.

Vergleich mehrerer Objekte eines Krefelder Portfolios

Erst eine einheitlich nach DIN 277 durchgeführte Berechnung macht Weberhäuser, Villen und Neubauten überhaupt gegeneinander vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Krefeld

Von der ersten Bestandsaufnahme bis zum belastbaren Ergebnis:

Ausgangslage klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß prüfen, für alle Ebenen einschließlich Keller, Dachraum und hoher Hallengeschosse.
Fehlende Maße nachtragen
Unvollständige Bestandsunterlagen werden vor Ort ergänzt.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Geschossweise getrennt, ergänzt um eine gesonderte Auswertung des Dachraums, sofern relevant.
Ergebnis gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, wofür die Zahlen gebraucht werden — Fachbereich 63, Wertermittlung oder Finanzierung.
Nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Fachbereich 63.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Krefeld beeinflusst

Diese Punkte bestimmen den Aufwand:

Qualität vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Gebäudetyp
Eine hohe, weitläufige Fabrikhalle bedeutet deutlich mehr Erfassungsaufwand als ein kompaktes Weberhaus.
Zahl der Geschossebenen
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Aufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Zweck des Ergebnisses
Eine Berechnung für den Fachbereich 63 kann andere Dokumentationsanforderungen mit sich bringen als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Anzahl der zu berechnenden Objekte
Mehrere Gebäude eines Portfolios lassen sich meist wirtschaftlicher in einem Zug bearbeiten als über verstreute Einzelaufträge.