Aufmaß & Vermessung in Krefeld — was das Kataster von Weberhaus und Fabrikantenvilla nie erfasst hat

Q: Was kostet ein Aufmaß in Krefeld?

Der Preis richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Zahl der Gebäudeteile und dem Umfang der gewünschten Unterlagen. Eine kompakte Etagenwohnung liegt deutlich unter einer Fabrikantenvilla mit mehreren Gebäudeteilen; der konkrete Aufwand lässt sich nach einer kurzen Objektbeschreibung online klären.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Krefeld?

Der Termin vor Ort dauert bei einer üblichen Eigentumswohnung meist weniger als eine Stunde; ein Weberhaus mit Hofgebäude oder eine Villa können einen ganzen Tag beanspruchen. Zwischen Beauftragung und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen wenige Tage später.

Q: Muss ich mein Krefelder Weberhaus einmessen lassen?

In aller Regel nicht. Die Einmessungspflicht nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW gilt erst für Gebäude, die nach dem 1. Juli 1972 errichtet oder in ihrem Grundriss verändert wurden. Ist Ihr Weberhaus älter und blieb sein Umriss seither unverändert, wurde die Pflicht nie ausgelöst. Innenumbauten und Dachausbauten ändern daran nichts, solange die Außenkante bestehen bleibt.

Q: Ersetzt das Bauaufmaß die Gebäudeeinmessung in das Liegenschaftskataster?

Nein. Die Einmessung ist eine hoheitliche Aufgabe und bleibt der Katasterbehörde – in Krefeld der Fachbereich 62 – Vermessung, Kataster und Liegenschaften – und den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren vorbehalten, deren berufliche Zulassung und Aufsicht sich nach dem ÖbVIG NRW richtet. Planprofi24 erbringt das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen; beides ergänzt sich, ersetzt einander aber nicht.

Q: Wer beaufsichtigt die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure im Raum Krefeld?

Krefeld gehört zum Regierungsbezirk Düsseldorf; die fachliche Aufsicht über die dort tätigen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure führt die Bezirksregierung Düsseldorf. Deren Grundlage ist das Gesetz über die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und -ingenieure in Nordrhein-Westfalen, in Kraft seit dem 1. April 2014.

Q: Reichen die alten Pläne aus dem Bauaktenarchiv des Fachbereichs 63?

Als Ausgangspunkt ja, als Nachweis meist nicht. Das Archiv bewahrt in erster Linie abgeschlossene Genehmigungsverfahren auf – den einmal beantragten, oft in Rohbaumaßen bemaßten Zustand. Bei Weberhäusern und Villen mit langer Umbaugeschichte weicht das vom heutigen Bestand regelmäßig ab.

Q: Was unterscheidet das Aufmaß von der Wohnflächenberechnung?

Das Aufmaß ist die Erhebung: Am Objekt werden Maße, Höhen und Geometrie erfasst. Die Wohnflächenberechnung wertet diese Daten nach einem Regelwerk aus, im Wohnraum regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung. Liegen bereits belastbare, bemaßte Pläne vor, genügt der zweite Schritt.

Ein großer Teil des Krefelder Gebäudebestands ist älter als die Gebäudeeinmessungspflicht selbst. Die Weberhäuser und Hofgebäude der Innenstadt, die Fabrikantenvillen am Stadtwald und im Bismarckviertel stammen überwiegend aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert – lange bevor Nordrhein-Westfalen am 1. Juli 1972 eine allgemeine Pflicht zur amtlichen Einmessung neu errichteter Gebäude einführte. Wo sich der äußere Umriss seither nicht verändert hat, wurde entsprechend nie amtlich nachgemessen; im Liegenschaftskataster steht für solche Häuser oft nur eine historisch gewachsene Grenze. Und selbst dort, wo eine Einmessung vorliegt, beantwortet sie eine andere Frage als die, die Bank, Käufer oder Mieter stellen: Sie zeigt den Umriss des Gebäudes auf dem Grundstück, nicht seine Raumaufteilung. Ein Bauaufmaß setzt genau hier an und übersetzt den tatsächlichen Innenzustand in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine belegbare Flächenberechnung.

Aufmaß und Vermessung in Krefeld kurz und kompakt

Bauaufmaß und Gebäudeeinmessung beantworten verschiedene Fragen: Das eine erfasst das Innere eines Gebäudes, das andere hoheitlich seinen Umriss für das Liegenschaftskataster.
Nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW haben Eigentümer und Erbbauberechtigte ein errichtetes oder im Grundriss verändertes Gebäude auf eigene Kosten einmessen zu lassen – durch die Katasterbehörde oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
Die Pflicht gilt erst seit dem 1. Juli 1972: Gebäude, die vor diesem Stichtag errichtet wurden und deren Umriss sich seither nicht verändert hat, sind von der Einmessung ausgenommen – für Krefelds historischen Gebäudebestand der Regelfall, nicht die Ausnahme.
Katasterbehörde ist der Fachbereich 62 – Vermessung, Kataster und Liegenschaften an der Oberschlesienstraße in Krefeld-Fischeln, im selben Straßenzug wie der Fachbereich 63 – Bauaufsicht. Die Aufsicht über die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure führt die Bezirksregierung Düsseldorf.
Ergebnis eines Bauaufmaßes sind Unterlagen, nicht bloße Messwerte: bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten sowie die Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277.
Planprofi24 nimmt Ihr Krefelder Objekt messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – vom Weberhaus bis zur Fabrikantenvilla, deutschlandweit beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Krefeld gebraucht wird

Verpflichtend ist ein Bauaufmaß nirgends vorgeschrieben – den Anlass gibt stets ein konkretes Vorhaben, für das jemand belastbare Maße braucht, während die vorhandenen Unterlagen sie nicht liefern. In Krefeld sind das vor allem diese Fälle:

Zu einem Weberhaus oder einer Fabrikantenvilla existiert keine verwertbare Zeichnung, oder die vorhandene zeigt nur den einmal genehmigten, längst überholten Zustand.
Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne erhobene Maße gibt es nichts herzuleiten.
Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit eindeutig abgrenzen; die Zeichnung dafür bringt der Antragsteller selbst bei.
Zweifel an der im Miet- oder Kaufvertrag genannten Fläche lassen sich nur durch Nachmessen ausräumen – liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent darunter, ist das nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel der Mietsache.

Der Stichtag 1. Juli 1972 – warum Krefelds Altbauten das Kataster oft nie neu vermessen hat

Nordrhein-Westfalen kennt mit § 16 Abs. 2 VermKatG NRW eine echte Gebäudeeinmessungspflicht: Wer ein Gebäude errichtet oder seinen Grundriss verändert, hat es auf eigene Kosten durch die Katasterbehörde oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen zu lassen. Diese Pflicht ist jedoch kein zeitloses Prinzip, sondern gilt erst seit einem konkreten Stichtag: Seit dem 1. Juli 1972 sind nach dem Vermessungs- und Katastergesetz alle danach errichteten oder im Grundriss veränderten Gebäude einmessungspflichtig; für ältere Gebäude besteht die Pflicht nur, wenn an ihrem Umriss seither etwas verändert wurde. Für Krefeld ist dieser Stichtag mehr als eine technische Randnotiz. Die schmalen Weberhäuser der Innenstadt mit ihren rückwärtigen Hofgebäuden, in denen früher Webkeller und Trockenböden lagen, ebenso die Fabrikantenvillen am Stadtwald und im Bismarckviertel stammen fast durchweg aus dem 19. oder frühen 20. Jahrhundert – lange vor 1972. Blieb ihr äußerer Umriss seither unverändert, wurde dafür nie eine moderne, amtliche Einmessung veranlasst; was im Liegenschaftskataster steht, geht auf ältere Fortführungen der Flurkarte zurück. Das ist kein Mangel im rechtlichen Sinn, denn die Pflicht wurde schlicht nie ausgelöst. Für die Praxis bedeutet das zweierlei. Zum einen sagt selbst ein aktueller Katasterauszug für ein solches Haus wenig über die heutige Innenaufteilung, weil die Einmessung ohnehin nur den Umriss betrifft und nicht das Innere. Zum anderen lässt sich aus dem Fehlen einer neueren Einmessung nicht schließen, dass am Gebäude nichts verändert wurde: Innenwände, Dachausbauten und selbst kleinere Anbauten wurden über Generationen verändert, ohne dass eine Einmessungspflicht griff, solange der Außenumriss im Kern erhalten blieb. Katasterbehörde ist in Krefeld der Fachbereich 62 – Vermessung, Kataster und Liegenschaften an der Oberschlesienstraße in Fischeln; die Aufsicht über die im Regierungsbezirk tätigen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure führt die Bezirksregierung Düsseldorf. Planprofi24 erbringt diese hoheitlichen Leistungen nicht – das Bauaufmaß setzt dort an, wo das Kataster ohnehin nie hinschaut: im Inneren des Gebäudes.

Wie in Krefeld aufgemessen wird

Welches Verfahren passt, ergibt sich aus der Bauform und aus dem, was mit den Unterlagen anschließend geschehen soll:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

In Wohnungen und Villenetagen der übliche Weg. Handelsübliche Laserdistanzmessgeräte liegen bei einer Genauigkeit von rund anderthalb Millimetern und damit weit unter jeder rechtlich bedeutsamen Schwelle; anfällig ist nicht das Messgerät, sondern die spätere Übertragung der Werte von Hand.

Durchgehender Maßbezug zwischen Weberhaus und Hofgebäude

Viele Krefelder Weberhäuser haben ein schmales Vorderhaus und ein rückwärtiges Hofgebäude, das früher als Webkeller oder Werkstatt diente. Ein gemeinsamer Maßbezug über beide Bauteile hinweg verhindert, dass die Grundrisse in der Zeichnung auseinanderfallen.

Fassaden- und Ansichtsaufmaß bei denkmalgeschützter Substanz

In der Villenkolonie im Bismarckviertel und in Krefelds Denkmalbereichen zählt nicht nur der Grundriss: Erker, Gesimse, Fensterteilungen und Türmchen müssen maßhaltig dargestellt sein, bevor über eine Veränderung entschieden wird.

Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle

§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt es, die Grundfläche aus einer Bauzeichnung zu übernehmen, solange tatsächlich so gebaut wurde, wie sie es zeigt. Ob das zutrifft, wird vor Ort an einzelnen Kontrollmaßen überprüft, bevor die gesamte Zeichnung übernommen wird.

Diese Unterlagen liefert Ihnen das Aufmaß

Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei Weberhäusern mit Hofgebäude werden Vorder- und Hinterhaus in einer gemeinsamen Zeichnung geführt.
Schnitte und Ansichten
Erst hier werden Geschosshöhen, der Verlauf der Dachschräge über dem Raum und bei den Villen die Fassadengliederung mit Erkern und Gesimsen sichtbar – Angaben, die der Grundriss allein nicht liefert.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand. Jeder Raum wird einzeln ausgewiesen, mit Maß und dem angewandten Anrechnungsfaktor.
Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung gedacht. Weil die Norm das Bauwerk beschreibt und nicht die Wohnung, widerspricht sie der Wohnflächenberechnung nicht, sondern ergänzt sie.
Messprotokoll, Skizze und Fotos
Skizze, Fotos und Messwerte bleiben Teil der Übergabe. Sie zeigen im Nachhinein, an welcher Stelle im Gebäude ein bestimmtes Maß entstand, und ersparen bei Rückfragen eine erneute Anfahrt.

Aufmaße in Krefeld – Beispiele aus der Praxis

Weberhaus mit Hofgebäude in der Innenstadt

Das schmale Vorderhaus stammt aus dem 19. Jahrhundert, im Hofgebäude befand sich früher ein Webkeller. Weil beide Bauteile vor 1972 errichtet wurden und ihr Umriss unverändert blieb, greift keine Einmessungspflicht – für den Verkauf wird trotzdem der heutige Innenzustand aufgemessen.

Fabrikantenvilla am Stadtwald vor der Aufteilung

Diele, Wintergarten und die freistehenden Säulen im Empfangsraum werden einzeln erfasst, dazu die Treppenanlage, über die künftig mehrere Einheiten erschlossen werden. Das Aufmaß liefert die Zeichnungsgrundlage für den Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG.

Anbau an ein Einfamilienhaus in Traar

Anders als beim historischen Bestand verändert ein solcher Anbau den Gebäudeumriss nach 1972 – hier kommt neben dem Bauaufmaß für die Planung zusätzlich die Einmessungspflicht nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW ins Spiel, die eine eigene, hoheitliche Vermessung durch Katasterbehörde oder Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur verlangt.

Dachgeschossausbau über einem Gründerzeithaus in der Innenstadt

Innerhalb der bestehenden Außenwände ausgebaut, bleibt der Umriss unverändert – für das Kataster ändert sich nichts. Für Planung und spätere Flächenangabe ist die Aufnahme von Kniestock, Dachneigung und Bodenaufbau trotzdem unverzichtbar.

So läuft Ihr Aufmaß in Krefeld ab

Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn in Krefeld verkürzt oder verlängert, ist die Vorarbeit: welche Bauakte auffindbar ist und wie viele Gebäudeteile am Termin tatsächlich offenstehen.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage oder ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird.
Bestandsunterlagen beim Fachbereich 63 anfragen
Die Bauaktenauskunft läuft online über das Serviceportal der Stadt und steht Eigentümern sowie berechtigten Dritten offen. Viele Vorgänge zu Weberhäusern und Villen enthalten nur den einmal genehmigten Zustand.
Termin abstimmen und Zugang klären
Bei Weberhäusern mit Hofgebäude entscheidet der Zugang zum rückwärtigen Bauteil über die Termindauer, bei Villen zusätzlich der Zugang zu Nebengebäuden und Kellerräumen.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen. Parallel entstehen Fotos und Skizze, damit jede Zahl einer Stelle im Gebäude zuzuordnen ist.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg. Bei denkmalgeschützter Substanz ist der dokumentierte Bestand zugleich die Grundlage für jede spätere Abstimmung über eine bauliche Veränderung.

Was den Preis für ein Aufmaß in Krefeld beeinflusst

Ein Pauschalpreis wäre am Krefelder Bestand vorbeigedacht: Zwischen einer Etagenwohnung und einer Fabrikantenvilla mit Hofgebäude liegt ein Vielfaches an Messaufwand. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder weitere Raum bedeutet zusätzliche Maße, Höhen und Öffnungen. Villenräume mit Erkern, Säulen und Stuck verlangen deutlich mehr Sorgfalt als ein rechtwinklig geschnittenes Zimmer gleicher Größe.
Anzahl der Gebäudeteile
Steht nur ein einzelner Baukörper, ist er in einem Durchgang erfasst. Bei Weberhaus und rückwärtigem Hofgebäude muss dagegen ein gemeinsamer Maßbezug beide Bauteile über den Hof hinweg verbinden, damit die Zeichnungen später zusammenpassen.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, Fassadenaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung. Ein Ansichtsaufmaß lohnt dort, wo eine Denkmalbehörde die Fassade prüft.
Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerräume, verstellte Speicher oder eine nur teilweise begehbare Einheit führen zu Nacharbeit. Was am Termin zugänglich ist, wird in einem Durchgang erledigt.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Kubatur und Flächenberechnung: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.