Teilungserklärung in Köln — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit Sonderfall Severinsviertel
Anders als Berlin hat Nordrhein-Westfalen von der Möglichkeit, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen per Landesverordnung nach § 250 BauGB genehmigungspflichtig zu machen, bislang keinen Gebrauch gemacht – eine Teilungserklärung braucht in Köln flächendeckend also keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung. Eine Ausnahme gilt dort, wo die Stadt eine soziale Erhaltungssatzung erlassen hat: Im Severinsviertel ist die Begründung von Wohnungseigentum seit Januar 2020 ein eigenständig genehmigungspflichtiger Schritt, unabhängig vom übrigen WEG-Verfahren. Bei einem Leerstand von unter einem Prozent und anhaltendem Zuzugsdruck bleibt die Umwandlung bestehender Mietshäuser in Eigentumswohnungen in Köln trotzdem ein häufiger, wirtschaftlich naheliegender Schritt – Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bleiben dafür in jedem Fall Voraussetzung.
Braucht Ihre Teilungserklärung in Köln eine Genehmigung?
Die Begründung von Wohnungseigentum ist bundesweit grundsätzlich kein eigenständig genehmigungspflichtiger Vorgang – Voraussetzung sind der bemaßte Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung, danach beurkundet der Notar. Erst zwei besondere Konstellationen ändern das:
- Eine landesweite Umwandlungsgenehmigung wie in Berlin gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht, weil das Land von der Ermächtigung in § 250 BauGB keinen Gebrauch gemacht hat.
- In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung – in Köln bislang das Severinsviertel – ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 172 BauGB eigenständig genehmigungspflichtig, unabhängig von der Zahl der Einheiten im Gebäude.
- Über eine Ausweitung der sozialen Erhaltungssatzung auf weitere Kölner Innenstadtviertel wird im Stadtrat fortlaufend beraten – wer dort umwandeln will, sollte den aktuellen Stand vorab prüfen.
Beide Vorschriften klingen ähnlich, regeln aber Verschiedenes. Nordrhein-Westfalen hat mit der Verordnung nach § 201a BauGB seit Januar 2023 für 95 Kommunen – Köln eingeschlossen – zusätzliche Instrumente der Baulandmobilisierung geschaffen, etwa kommunale Vorkaufsrechte oder Baugebote für brachliegende Grundstücke. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen betrifft das nicht: Dafür bräuchte es eine gesonderte Verordnung nach § 250 BauGB, wie sie Berlin, Bayern oder Hamburg erlassen haben – Nordrhein-Westfalen hat von dieser zweiten Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht. Wer eine Kölner Immobilie in Wohnungseigentum aufteilen will, braucht dafür also keine zusätzliche Genehmigung, wie sie in Berlin für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen vorgeschrieben ist – mit der einen Ausnahme der sozialen Erhaltungssatzungsgebiete.
Innerhalb und außerhalb des Erhaltungssatzungsgebiets
Für die praktische Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung kommt es entscheidend darauf an, ob das Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt:
Regelfall außerhalb einer Erhaltungssatzung
Der weit überwiegende Teil des Kölner Stadtgebiets liegt außerhalb einer sozialen Erhaltungssatzung. Hier durchläuft die Teilungserklärung den bundesweit üblichen Weg aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung, ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung.
Sonderfall Severinsviertel und mögliche weitere Gebiete
Liegt das Grundstück im Severinsviertel oder künftig in einem weiteren Erhaltungssatzungsgebiet, kommt vor der notariellen Beurkundung ein eigenständiger Genehmigungsantrag nach § 172 BauGB beim Bauaufsichtsamt hinzu – ohne diese Genehmigung bleibt die Begründung von Wohnungseigentum unwirksam, selbst wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorliegen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Köln nötig sind
Kern jeder Teilungserklärung bleiben Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung; im Erhaltungssatzungsgebiet kommt ein weiteres Dokument hinzu:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des zentralen Kölner Bauaufsichtsamts oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zuständig ist eine der Abteilungen des Grundbuchamts beim Amtsgericht Köln am Reichenspergerplatz – welche Abteilung im Einzelfall zuständig ist, richtet sich nach der Lage des Grundstücks.
- Antrag auf Genehmigung nach § 172 BauGB
Nur im Severinsviertel oder einem künftigen weiteren Erhaltungssatzungsgebiet erforderlich – der Antrag ist beim Bauaufsichtsamt zu stellen und geht der notariellen Beurkundung voraus.
Teilungserklärungen in Köln – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Nippes
Ein Altbau mit acht Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Da Nippes außerhalb jeder Erhaltungssatzung liegt, braucht es dafür allein Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – keine zusätzliche Genehmigung, wie sie in einem vergleichbaren Fall in Berlin nötig wäre.
Mietshaus im Severinsviertel
Ein Eigentümer will ein Mietshaus im Severinsviertel in Eigentumswohnungen aufteilen. Weil das Grundstück in der dortigen sozialen Erhaltungssatzung liegt, braucht die Begründung von Wohnungseigentum eine eigene Genehmigung nach § 172 BauGB – unabhängig davon, wie viele Wohnungen das Haus hat.
Neubauprojekt in einem nachverdichteten Veedel
Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus soll von Beginn an als Eigentumswohnungen vermarktet werden. Da es sich nicht um die Umwandlung von bestehendem Mietwohnraum handelt und das Grundstück außerhalb einer Erhaltungssatzung liegt, braucht es nur den Aufteilungsplan aus der ohnehin vorliegenden Genehmigungsplanung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Köln ab
Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Köln kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob das Grundstück in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt:
- Lage des Grundstücks prüfen
Zunächst wird geklärt, ob sich das Grundstück im Severinsviertel oder einem weiteren Erhaltungssatzungsgebiet befindet – davon hängt ab, ob ein zusätzlicher Genehmigungsschritt nötig wird.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Wahlweise beim zentralen Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz oder bei einem öffentlich bestellten Sachverständigen – beide Wege führen zum selben rechtlichen Ergebnis.
- Genehmigung nach § 172 BauGB, falls erforderlich
Nur innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets: Der Antrag geht an das Bauaufsichtsamt und muss vor der notariellen Beurkundung vorliegen.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo nötig – Erhaltungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt bei der zuständigen Abteilung des Grundbuchamts am Amtsgericht Köln.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Köln beeinflusst
Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung fällt der Grundaufwand in Köln geringer aus als in Berlin – diese Faktoren bestimmen ihn trotzdem maßgeblich:
- Lage im oder außerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets
Nur im Severinsviertel oder einem künftigen weiteren Gebiet kommt das zusätzliche Genehmigungsverfahren nach § 172 BauGB hinzu – außerhalb entfällt dieser Schritt vollständig.
- Behördlicher oder Sachverständigen-Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Wahl zwischen dem zentralen Bauaufsichtsamt und einem öffentlich bestellten Sachverständigen wirkt sich auf Bearbeitungsdauer und Aufwand aus.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von der Lage des Grundstücks.
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