Kubaturberechnung in Köln — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI rechnet das komplette umbaute Volumen bis zur Dachhaut ein. Die Wohnfläche nach WoFlV setzt Flächen unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude ergeben sich dadurch spürbar unterschiedliche Zahlen.

Q: Wofür braucht das Bauaufsichtsamt Köln den umbauten Raum?

Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW zieht den umbauten Raum neben dem Rohbauwert als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens heran.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI misst das Volumen des Gebäudes, die BGF dessen Fläche – beide folgen DIN 277, beziehen sich aber auf unterschiedliche Größen desselben Baukörpers.

Q: Warum ergeben Kölner Gründerzeitbauten oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als Wiederaufbauhäuser?

Die Zeilen in Vierteln wie Ehrenfeld oder Nippes wurden mit deutlich größeren Geschosshöhen errichtet als die unter Rudolf Schwarz wiederaufgebauten Häuser in Altstadt und Deutz – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die Wohnfläche im gleichen Maß erhöht.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt. Bei Wiederaufbaugebäuden in Altstadt oder Deutz ist das nicht immer der Fall; dann ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – auch energetische Berechnungen beziehen sich häufig auf das beheizte Gebäudevolumen. Eine sorgfältig ermittelte Kubatur zahlt sich deshalb über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus aus.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – mehrere Objekte eines Portfolios lassen sich in einem Arbeitsgang meist wirtschaftlicher bearbeiten, besonders wenn unterschiedlich alte Kölner Gebäude miteinander verglichen werden sollen.

Q: Wozu wird die Bruttogrundfläche bei einer Sanierung gebraucht?

Sie dient häufig als Ausgangsgröße für eine Kostenschätzung nach DIN 276 – eine belastbare BGF macht eine grobe Kostenannahme für die Sanierung erst nachvollziehbar, unabhängig davon, ob das Gebäude aus der Gründerzeit oder dem Wiederaufbau stammt.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens neben dem Rohbauwert auch den umbauten Raum heran – wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit eine der Bemessungsgrundlagen, die das Bauaufsichtsamt Köln heranzieht. In Köln kommt eine bauhistorische Besonderheit hinzu: Die hohen Geschosse der Gründerzeitzeilen in Vierteln wie Ehrenfeld und Nippes ergeben ein spürbar anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als die knapper geschnittenen Wiederaufbau-Häuser in Altstadt und Deutz. Auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung ist die Kennzahl gefragt – etwa bei Gutachten, Finanzierungsanfragen oder dem Vergleich unterschiedlicher Gebäude eines Portfolios.

Kubaturberechnung in Köln kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) bildet das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes ab, BGF (Bruttogrundfläche) addiert die Grundflächen sämtlicher Geschosse – beide Kennzahlen folgen DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens den Rohbauwert und den umbauten Raum als Bemessungsgrundlage heran – der Rohbauwert wird dabei aus dem Bruttorauminhalt und amtlich festgelegten Wertfaktoren ermittelt.
Unter Dachschrägen zählt für das BRI jeder Kubikmeter bis zur äußeren Dachhaut, während die Wohnflächenberechnung nach WoFlV dieselbe Fläche je nach Raumhöhe nur zur Hälfte oder gar nicht ansetzt – ein Grund, warum beide Zahlen für dasselbe Gebäude deutlich auseinanderfallen können.
Kölns Gründerzeitzeilen in Ehrenfeld und Nippes mit ihren hohen Geschossen ergeben dadurch ein spürbar anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als die knapper geschnittenen Wiederaufbau-Häuser in Altstadt und Deutz.
Weil auch energetische Berechnungen häufig auf das beheizte Gebäudevolumen Bezug nehmen, zahlt sich eine sorgfältig ermittelte Kubatur über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus aus.
Erst eine einheitlich nach DIN 277 berechnete Kubatur macht Gebäude unterschiedlichen Baujahrs innerhalb eines Portfolios seriös miteinander vergleichbar.

BRI und BGF: zwei Kennzahlen mit unterschiedlicher Aussage

DIN 277 legt beide Werte fest, sie beschreiben aber unterschiedliche Aspekte desselben Gebäudes:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst das komplette umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Ob ein Raum darunter überhaupt als Wohnfläche zählt, spielt für den Wert keine Rolle – Keller, Speicher und sonstige Nebenräume fließen vollständig ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundflächen aller Geschosse, jeweils gemessen an den äußeren Bauteilkanten. Sie liefert unter anderem die Ausgangsgröße für die Nutzfläche und dient häufig als erster Schritt zu einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbauwert als abgeleitete Größe

Für die Gebühr nach der AVwGebO NRW entsteht aus dem Bruttorauminhalt zusätzlich der Rohbauwert – eine Rechengröße aus amtlich veröffentlichten Werten je Kubikmeter, die von der reinen Kubatur zu unterscheiden ist. Die Ermittlung von BRI und BGF selbst bleibt davon unberührt; die Umrechnung in den Rohbauwert nimmt im Genehmigungsverfahren das Bauaufsichtsamt Köln vor.

Was für eine Kubaturberechnung in Köln gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Außenmaße und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen, vom Keller bis zum Dachraum, bilden die Rechengrundlage – ob aus Grundriss und Schnitt oder aus einer eigenen Vermessung.
Dachaufbau und Neigung
Schrägen und Gauben, wie sie in Kölner Gründerzeitzeilen häufig vorkommen, müssen für ein korrektes Volumen bis zur Dachhaut eigens erfasst werden.
Bauakte des zentralen Bauaufsichtsamts
Wo vorhanden und aktuell, verkürzt sie die Erfassung – bei Wiederaufbaugebäuden in Altstadt oder Deutz stimmt sie mit dem heutigen Bestand nicht immer überein.
Angaben zum Verwendungszweck
Je nachdem, ob das Ergebnis der Bauaufsicht, einer Wertermittlung oder einer Finanzierung dient, verändert sich die nötige Dokumentationstiefe.

Kubaturberechnung in Köln – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in einem Veedel

Der ermittelte umbaute Raum fließt zusammen mit dem Rohbauwert als Bemessungsgrundlage in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Bauaufsichtsamt Köln ein.

Wertermittlung eines Gründerzeit-Mehrfamilienhauses in Ehrenfeld

Die hohen Altbaugeschosse ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – relevant für Gutachten und Finanzierung.

Wiederaufbauhaus in der Altstadt im Vergleich

Die knapper bemessenen Geschosshöhen der Nachkriegsbebauung führen zu einem spürbar geringeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem gleich großen Gründerzeitbau.

Erweiterung um einen ausgebauten Dachraum

Für das BRI zählt der komplette Rauminhalt bis zur Dachhaut, selbst wenn ein Teil davon wegen zu geringer Raumhöhe nicht in die Wohnflächenberechnung eingeht.

Kostenschätzung nach DIN 276 bei einer Sanierung in einem Veedel

Die zuvor ermittelte Bruttogrundfläche dient als Ausgangsgröße für die Kostenschätzung der Sanierung – ohne belastbare BGF bleibt jede grobe Kostenannahme entsprechend unsicher.

Vergleich mehrerer Gebäude eines Kölner Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich geschnittene Gebäude aus Gründerzeit, Wiederaufbau und Neubau überhaupt erst vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Köln

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Als Ausgangsbasis dient die Bauakte des zentralen Bauaufsichtsamts, sofern sie sämtliche Ebenen vom Keller bis zum Dachraum belastbar abdeckt – sonst ein eigenes Aufmaß.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind oder – wie bei manchen Wiederaufbaugebäuden – nicht mehr zum heutigen Zustand passen, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Geschossweise getrennt, bei Bedarf ergänzt um eine eigene Auswertung des Dachraums mit seinen Schrägen.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, wofür das Ergebnis gebraucht wird – Bauaufsicht, Wertermittlung oder Finanzierung –, wird die Berechnung noch einmal gegengeprüft.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Belastbar aufbereitet für Bewertung, Finanzierung oder die Vorlage beim Bauaufsichtsamt Köln.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Köln beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Passt die vorhandene Bauakte zum heutigen Zustand, geht die Berechnung zügig; weicht sie ab oder fehlt sie ganz, wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Zahl der Geschosse
Je mehr Ebenen ein Gebäude hat – vom Keller bis zum Dachraum –, desto mehr Einzelwerte müssen erfasst und zusammengeführt werden.
Komplexität des Dachaufbaus
Ein einfaches Satteldach ist rasch erfasst; Gauben, Erker und mehrere Dachschrägen verlangen dagegen eine deutlich feinere Aufteilung.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung, Finanzierung oder eine nachfolgende Kostenschätzung nach DIN 276.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Mehrere Objekte eines Portfolios lassen sich in einem Zug meist wirtschaftlicher bearbeiten als über verstreute Einzelaufträge.