Grundrisse in Köln — vom Gründerzeit-Veedel bis zum Nachkriegsbau in der Altstadt bemaßt erfasst

Q: Wo bekomme ich einen alten Grundriss für meine Kölner Immobilie her?

Zuständig ist zentral das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln im Stadthaus Deutz, unabhängig davon, in welchem der neun Stadtbezirke das Gebäude liegt. Eine bezirkliche Aufteilung wie in Berlin gibt es in Köln nicht.

Q: Warum passt meine alte Bauakte in der Altstadt nicht mehr zum heutigen Grundriss?

Weil die Kölner Altstadt bei Kriegsende zu rund 95 Prozent zerstört war und der damalige Wiederaufbau-Masterplan nie vollständig umgesetzt wurde, steht an vielen Adressen heute ein anderes Gebäude als vor 1945. Die Bauakte kann in solchen Fällen noch den nicht mehr existenten Vorkriegszustand zeigen.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte mehr existiert?

Dann wird die Wohnung oder das Gebäude vor Ort aufgemessen. Das erfasst den tatsächlichen, heutigen Bestand zuverlässig, statt sich auf einen möglicherweise veralteten oder gar nicht mehr zutreffenden Plan zu verlassen.

Q: Ist ein Aufmaß in Ehrenfeld genauso aufwendig wie in der Altstadt?

Nicht zwangsläufig, aber aus unterschiedlichen Gründen anspruchsvoll: In Ehrenfeld sind es meist über Jahrzehnte vorgenommene Teilungen und Zusammenlegungen, in der Altstadt eher die grundsätzliche Frage, ob die Bauakte das heutige Gebäude überhaupt noch beschreibt.

Q: Brauche ich für eine Teilungserklärung einen neuen Grundriss?

In der Regel ja, sobald der bestehende Aufteilungsplan vom heutigen Bestand abweicht. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht einen maßstäblichen, mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmenden Plan.

Q: Warum ist Nippes für seinen Gründerzeitbestand bekannt?

Nippes wurde im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert als Arbeiterviertel der Industrialisierung geprägt und verfügt bis heute über zahlreiche Altbauten aus dieser Zeit. Anders als in der stark zerstörten Altstadt blieb dort ein erheblicher Teil der ursprünglichen Bausubstanz erhalten.

Wie stark ein Kölner Grundriss von Aktenlage oder Vor-Ort-Aufmaß abhängt, entscheidet sich vor allem am Stadtteil. In Veedeln wie Ehrenfeld und Nippes ist ein guter Teil des gründerzeitlichen Baubestands über die Kriegszerstörung hinaus erhalten geblieben – hier zeigt die Bauakte oft noch den ursprünglichen Zuschnitt, während Wohnungen im Lauf der Jahrzehnte geteilt oder zusammengelegt wurden. In der Altstadt und in Deutz dagegen wurde nach der fast vollständigen Zerstörung 1945 überwiegend neu gebaut – hier kann eine alte Bauakte im schlechtesten Fall ein Gebäude beschreiben, das es in dieser Form gar nicht mehr gibt. Welcher Weg zum verlässlichen Grundriss führt, hängt deshalb entscheidend davon ab, in welchem dieser beiden Kölner Bestände Ihre Immobilie liegt.

Grundrisse in Köln kurz und kompakt

Kölns Bauakten liegen zentral: Ein Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz ist für alle neun Stadtbezirke zuständig, eine bezirkliche Aufteilung wie in Berlin gibt es nicht.
Ehrenfeld und Nippes zählen zu den Veedeln mit noch gut erhaltenem Gründerzeitbestand – anders als die Altstadt und Deutz, die überwiegend aus der Nachkriegszeit stammen.
In der Altstadt wurde Rudolf Schwarz' Wiederaufbau-Masterplan nie vollständig umgesetzt – für manche Adressen liegt in der Bauakte deshalb nur noch der Plan eines längst nicht mehr existierenden Vorkriegsgebäudes vor.
Ein Grundriss wird nicht nur für Verkauf und Finanzierung gebraucht, sondern auch als Grundlage für eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan bei Eigentumswohnungen.
Planprofi24 erstellt Ihren Kölner Grundriss aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Aufmaß – bemaßt, nachvollziehbar und deutschlandweit einheitlich.

Wann Sie in Köln einen neuen Grundriss brauchen

Ein Grundriss ist auch in Köln keine genehmigungspflichtige Leistung für sich genommen, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen zwingend gebraucht:

Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar verlangen einen aktuellen, bemaßten Plan – ein alter Bauakten-Auszug reicht selten, wenn seither umgebaut wurde.
Bauakte ohne heutige Entsprechung: In der Altstadt und in Deutz kann die Bauakte einen Vorkriegszustand zeigen, an dessen Stelle längst ein anderes Gebäude steht.
Über Jahrzehnte geteilte oder zusammengelegte Wohnungen: In den Gründerzeitvierteln Ehrenfeld und Nippes wurden große Altbauwohnungen häufig unterteilt, ohne dass die Bauakte entsprechend fortgeschrieben wurde.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Nachverdichtung durch Neubau: Bei einem Neubau in einer Baulücke eines Veedels gehört ein bemaßter Grundriss zu den ohnehin einzureichenden Bauvorlagen.

Wenn die Bauakte ein Gebäude zeigt, das es nicht mehr gibt

Bei Kriegsende war die Kölner Altstadt zu rund 95 Prozent zerstört, einzelne Teilbereiche noch stärker. Der Wiederaufbau-Masterplan des Architekten Rudolf Schwarz sollte die Stadt danach neu ordnen, wurde aber nie vollständig umgesetzt – das Ergebnis ist ein Nebeneinander aus punktuellen Rekonstruktionen und schlichten Nachkriegsbauten auf Grundstücken, deren historische Bebauung endgültig verschwunden ist. Für einen Grundriss bedeutet das: Wo die Bauakte überhaupt noch etwas zeigt, handelt es sich häufig um den Plan des zerstörten Vorkriegsgebäudes, nicht um den heutigen Bestand. In der Altstadt und in Deutz lohnt sich deshalb vor jeder weiteren Planung ein Abgleich, ob die vorhandene Akte das aktuelle Gebäude überhaupt noch beschreibt – anders als in Ehrenfeld oder Nippes, wo ein Großteil der gründerzeitlichen Substanz die Zerstörung überstanden hat.

Woher Ihr Kölner Grundriss stammt

Je nach Gebäude und Datenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Bauaufsichtsamts

Existiert eine verwertbare Bauakte und stimmt sie mit dem heutigen Bestand überein, lässt sich der Grundriss daraus ableiten und bei Bedarf neu bemaßen. Zuständig ist unabhängig vom Stadtbezirk das zentrale Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz.

Per Aufmaß vor Ort

Fehlt die Bauakte, zeigt sie nur den nicht mehr existenten Vorkriegszustand oder weicht sie – etwa nach einer Wohnungsteilung in Ehrenfeld oder Nippes – vom tatsächlichen Zuschnitt ab, wird die Wohnung direkt vermessen.

Aus vorhandenen digitalen Plänen

Bei jüngeren Neubauten, etwa in nachverdichteten Baulücken eines Veedels, liegen die Bauunterlagen von Beginn an digital vor und lassen sich direkt für die Grundrisserstellung weiterverwenden – hier ist der Erfassungsaufwand meist am geringsten.

Welche Unterlagen für Ihren Kölner Grundriss hilfreich sind

Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, wenn ein Dritter die Anfrage stellt, eine Vollmacht des Eigentümers verlangt.
Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst unvollständige oder veraltete Pläne sind als Ausgangspunkt hilfreich, etwa um die grundsätzliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird – in der Altstadt oder in Deutz allerdings mit Vorsicht zu prüfen, ob sie überhaupt noch das heutige Gebäude betreffen.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
Angaben zur aktuellen Raumaufteilung
Bei über Jahrzehnte geteilten oder zusammengelegten Altbauwohnungen in Ehrenfeld oder Nippes hilft eine kurze Beschreibung der heutigen Nutzung, um den Erfassungsaufwand vorab richtig einzuschätzen.

Grundrisse in Köln – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeitwohnung in Ehrenfeld nach mehrfacher Teilung

Für eine Wohnung in einem der gut erhaltenen Altbauten in Neuehrenfeld zeigt die Bauakte oft den ursprünglichen, großzügigen Zuschnitt aus der Errichtungszeit, während die Einheit seither in zwei kleinere Wohnungen geteilt wurde. Ein Aufmaß vor Ort erfasst den heutigen, tatsächlichen Grundriss zuverlässig.

Nachkriegs-Ersatzbau in der Altstadt ohne verwertbare Bauakte

Für ein Gebäude, das nach der fast vollständigen Zerstörung 1945 an der Stelle eines historischen Vorkriegshauses neu errichtet wurde, liegt in der Bauakte häufig nur der Plan des nicht mehr existierenden Vorgängerbaus vor. Der aktuelle Grundriss muss deshalb komplett neu erfasst werden.

Dachgeschossausbau und Grundrissteilung in Nippes

Eine große Altbauwohnung im ursprünglichen Arbeiterviertel Nippes wurde im Lauf der Zeit im Dachgeschoss erweitert und in zwei separate Einheiten geteilt, ohne dass die Bauakte entsprechend fortgeschrieben wurde. Für Verkauf oder Finanzierung wird der Grundriss dann anhand des heutigen Bestands neu erstellt.

Neubauwohnung in einer nachverdichteten Baulücke

Für eine neu errichtete Wohnung, die eine ehemalige Baulücke in einem der Kölner Veedel schließt, liegt der Grundriss von Beginn an als digitale Bauvorlage vor und lässt sich unmittelbar für Exposé oder Bank weiterverwenden.

So läuft Ihr Grundriss in Köln ab

Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Köln liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob eine vorhandene Bauakte überhaupt zum heutigen Gebäude passt oder noch den zerstörten Vorkriegszustand zeigt:

Zweck und Anlass klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung oder eine Teilungserklärung gebraucht wird, bestimmt die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
Vorhandene Unterlagen prüfen
Bauakte oder alte Pläne werden auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand geprüft. In der Altstadt und in Deutz zeigt sich dabei mitunter, dass die Akte ein längst ersetztes Vorkriegsgebäude beschreibt.
Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reichen die vorhandenen Unterlagen nicht aus, wird die Bauakte beim zentralen Bauaufsichtsamt angefragt oder direkt vor Ort aufgemessen.
Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar oder Exposé.

Was den Aufwand eines Grundrisses in Köln beeinflusst

Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Kölner Beständen deutlich:

Zustand der vorhandenen Unterlagen
Eine aktuelle, verwertbare Bauakte ist der günstigste Fall. Fehlt sie, zeigt sie nur den Vorkriegszustand oder weicht sie vom Bestand ab, kommen Aktenrecherche beim Bauaufsichtsamt oder ein Vor-Ort-Termin hinzu.
Gebäudetyp: Gründerzeit-Veedel oder Nachkriegsbestand
Der über Jahrzehnte gewachsene, oft geteilte Altbaubestand in Ehrenfeld oder Nippes verlangt mehr Erfassungsaufwand als ein unauffälliger Nachkriegsbau in der Altstadt oder in Deutz mit klarem Aktenbezug.
Zahl der Ebenen und Räume
Eine einzelne Etagenwohnung ist rasch erfasst. Ein Haus mit mehreren Gebäudeteilen und Geschossen verlangt für jede Einheit einen eigenen Erfassungsdurchgang.
Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.