Aufteilungspläne in Köln — wenn die älteste Bauakte nicht beim Bauaufsichtsamt liegt

Q: Warum liegt meine Kölner Bauakte nicht beim Bauaufsichtsamt?

Wenn Ihr Gebäude vor der Eingemeindung seines Stadtteils errichtet wurde – etwa vor 1914 in Mülheim oder vor 1910 in Kalk –, kann die älteste Unterlage als historischer Bestand der damals noch selbstständigen Gemeinde im Historischen Archiv der Stadt Köln liegen statt in der laufenden Akte des heutigen Amts.

Q: Wann wurden Kölns heutige Stadtteile eingemeindet?

In mehreren Wellen: 1888 unter anderem Deutz, Ehrenfeld und Nippes, 1910 Kalk, 1914 Mülheim, und 1975 im Zuge der kommunalen Gebietsreform unter anderem Rodenkirchen und Porz.

Q: Hat der Einsturz des Kölner Stadtarchivs 2009 meine Bauakte betroffen?

Laufende Bauakten des heutigen Bauaufsichtsamts waren davon nicht betroffen, da sie unabhängig vom Historischen Archiv geführt werden. Für historische Bestände ehemaliger Vorortgemeinden, die im Archiv lagern, lässt sich der genaue Zustand einzelner Aktenstücke nur im Einzelfall klären.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte auffindbar ist?

Dann ersetzt eine eigene Vor-Ort-Aufnahme die fehlende Quelle vollständig – der Aufteilungsplan wird in diesem Fall komplett neu aus dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes entwickelt.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nein, nicht in dieser Form. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt zwar Räume und Maße, aber weder die für den Aufteilungsplan zwingende durchgehende Nummerierung noch die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss gesondert ergänzt werden.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Genehmigung nach § 172 BauGB haben?

Nein. Beide Schritte laufen getrennt voneinander: Der Aufteilungsplan entsteht unabhängig davon, ob überhaupt eine Genehmigung nach § 172 BauGB nötig wird – diese betrifft ausschließlich Grundstücke innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets wie dem Severinsviertel.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe bemaßte Bauzeichnung nach § 7 WEG. Was ihn in Köln besonders macht, ist die Quellenlage – und die hat mit der ungewöhnlichen Verwaltungsgeschichte der Stadt zu tun: Köln wuchs zwischen 1888 und 1975 in mehreren großen Eingemeindungswellen um Dutzende zuvor selbstständige Gemeinden wie Mülheim, Kalk, Deutz oder Rodenkirchen. Für Gebäude, die vor ihrer jeweiligen Eingemeindung errichtet wurden, liegt die älteste Bauakte deshalb nicht zwingend beim heutigen zentralen Bauaufsichtsamt, sondern als historischer Bestand der ehemaligen Gemeindeverwaltung im Historischen Archiv der Stadt Köln.

Aufteilungspläne in Köln kurz und kompakt

Köln eingemeindete zwischen 1888 und 1975 in mehreren Wellen Dutzende zuvor selbstständige Gemeinden – darunter Mülheim, Kalk, Deutz, Ehrenfeld, Nippes und Rodenkirchen.
Für Gebäude aus der Zeit vor der jeweiligen Eingemeindung kann die älteste Bauakte als eigener historischer Bestand der ehemaligen Gemeinde im Historischen Archiv der Stadt Köln liegen, getrennt vom laufenden Bestand des heutigen Bauaufsichtsamts.
Das Historische Archiv der Stadt Köln stürzte am 3. März 2009 ein – ein gut dokumentiertes Ereignis, das die Zugänglichkeit einzelner historischer Bestände bis heute beeinflusst, auch wenn laufende Bauakten des heutigen Bauaufsichtsamts davon unberührt blieben.
Ob die Quelle das zentrale Amt oder ein historischer Archivbestand ist, ändert nichts an den fachlichen Mindestanforderungen: jede Einheit durchgehend nummeriert, Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig getrennt.

Wann Sie in Köln einen Aufteilungsplan brauchen

Als eigenständige, genehmigungspflichtige Leistung tritt der Aufteilungsplan nicht auf – er ist Vorstufe für zwei andere, tatsächlich genehmigungsrelevante Schritte:

Ohne ihn stellt weder das zentrale Bauaufsichtsamt noch ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus, Voraussetzung für jede Eintragung ins Wohnungsgrundbuch.
Er begleitet außerdem die notarielle Teilungserklärung – in Köln flächendeckend ohne landesweite Umwandlungshürde, mit der bekannten Ausnahme Severinsviertel.
Läuft ein Neubau ohnehin durch die Genehmigungsplanung, fällt der Aufteilungsplan quasi als Nebenprodukt ab, ohne dass eine gesonderte Archivsuche nötig wird.

Eine Bauakte, zwei mögliche Fundorte

Wer bei einem älteren Gebäude in Mülheim, Kalk, Deutz oder Rodenkirchen nach der Bauakte sucht, sollte nicht nur beim heutigen zentralen Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz anfragen. Diese Stadtteile waren bis zu ihrer jeweiligen Eingemeindung – Deutz und Ehrenfeld seit 1888, Kalk seit 1910, Mülheim seit 1914, Rodenkirchen erst seit der Gebietsreform 1975 – eigenständige Gemeinden mit eigener Bauverwaltung. Die Verwaltungsunterlagen dieser ehemaligen Gemeinden, darunter auch Bauakten, wurden nach der Eingemeindung teils als eigene Bestände in das Historische Archiv der Stadt Köln übernommen, statt in den laufenden Aktenbestand des städtischen Bauaufsichtsamts einzugehen. Für ein Gebäude aus der Zeit vor 1914 in Mülheim etwa kann die relevante historische Unterlage deshalb unter dem Bestand der ehemaligen Stadt Mülheim im Archiv zu finden sein, nicht in der laufenden Bauakte der Stadt Köln.

Woher Ihr Kölner Aufteilungsplan stammt

Welcher der drei folgenden Wege trägt, entscheidet sich an Baujahr, Lage und Zustand der vorhandenen Unterlagen:

Aus der laufenden Bauakte des zentralen Bauaufsichtsamts

Für Gebäude, die nach der jeweiligen Eingemeindung errichtet wurden, oder für bereits übernommene Bestände führt das zentrale Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz die Akte – unabhängig vom Stadtbezirk.

Aus einem historischen Bestand im Stadtarchiv

Für ältere Gebäude in ehemals selbstständigen Vororten kann die Suche stattdessen über einen historischen Bestand der früheren Gemeindeverwaltung im Historischen Archiv der Stadt Köln führen – dieser zweite mögliche Fundort wird in der Praxis regelmäßig übersehen, bis die Anfrage beim zentralen Amt zu keinem Ergebnis führt.

Per Vor-Ort-Vermessung

Führt weder das zentrale Amt noch das Archiv zu einer brauchbaren Unterlage, oder passt der gefundene Plan erkennbar nicht mehr zum heutigen Zuschnitt, wird das Gebäude direkt vor Ort aufgenommen – gerade bei über Jahrzehnte nachträglich geteilten Einheiten meist der verlässlichste Weg.

Welche Unterlagen für Ihren Kölner Aufteilungsplan hilfreich sind

Je nachdem, welcher der drei Wege zum Ziel führt, sind unterschiedliche Angaben hilfreich:

Baujahr und ehemalige Gemeindezugehörigkeit
Wer weiß, ob und wann sein Stadtteil eingemeindet wurde, kann die Suche gezielt beim zuständigen Bestand ansetzen, statt beide Fundorte parallel zu prüfen.
Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Bauaufsichtsamt wie beim Historischen Archiv werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht verlangt.
Klarheit über die gewünschte Raumaufteilung
Vor der Nummerierung muss feststehen, welche Räume künftig zu welcher Einheit zählen – das betrifft besonders Keller- und Stellplatzflächen, die abseits der eigentlichen Wohnung liegen.

Aufteilungspläne in Köln – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus in Mülheim vor der Eingemeindung von 1914 errichtet

Die laufende Akte des heutigen Bauaufsichtsamts beginnt erst mit der Eingemeindung. Für den ursprünglichen Bauzustand muss stattdessen der Bestand der ehemaligen Stadt Mülheim im Historischen Archiv geprüft werden, bevor überhaupt feststeht, ob eine Vor-Ort-Vermessung nötig wird.

Nachkriegsbau in der Altstadt mit vollständiger, aktueller Akte

Das Gebäude entstand nach 1945 auf einem Grundstück, das seit 1888 zu Köln gehört. Die Bauakte liegt vollständig beim zentralen Bauaufsichtsamt, der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten und um die durchgehende Nummerierung ergänzen.

Nachträglich geteilte Altbauwohnung in Ehrenfeld

Die historische Bauakte zeigt den ursprünglichen, großzügigen Zuschnitt aus der Errichtungszeit, während die Wohnung längst in zwei kleinere Einheiten geteilt wurde. Der Aufteilungsplan entsteht hier unabhängig vom Archivbestand per Vor-Ort-Vermessung des heutigen Zustands.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Köln

Fachlich läuft die Erstellung überall in Deutschland gleich ab. In Köln kommt am Anfang ein zusätzlicher Klärungsschritt hinzu: welcher der beiden möglichen Aktenbestände überhaupt zuständig ist.

Eingemeindungsgeschichte des Standorts klären
Wir prüfen, ob und wann der betreffende Stadtteil eingemeindet wurde und ob das Gebäude vor oder nach diesem Zeitpunkt errichtet wurde.
Zuständigen Bestand ermitteln
Je nach Ergebnis wird die Anfrage beim zentralen Bauaufsichtsamt oder beim zuständigen historischen Bestand im Stadtarchiv gestellt.
Datengrundlage festlegen
Genügt die gefundene Unterlage nicht oder stimmt sie nicht mehr mit dem heutigen Zustand überein, setzen wir ergänzend oder ersatzweise auf eine eigene Vor-Ort-Aufnahme.
Einheiten festlegen und nummerieren
Über alle Geschosse hinweg bekommt jede Einheit eine fortlaufende Nummer, zugehörige Keller- oder Stellplatzflächen eingeschlossen.
Plan für Bauaufsichtsamt und Notar übergeben
Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung bauen beide auf dem fertigen Aufteilungsplan auf, den wir Ihnen zu diesem Zweck übergeben.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Köln beeinflusst

In Köln entscheidet die Quellenlage über den Aufwand – und die hängt eng mit der Eingemeindungsgeschichte des jeweiligen Stadtteils zusammen:

Baujahr im Verhältnis zur Eingemeindung
Ein Gebäude aus der Zeit vor der Eingemeindung seines Stadtteils bedeutet häufig eine zusätzliche Archivrecherche gegenüber einem Neubau im zentral geführten Bestand.
Vollständigkeit der gefundenen Akte
Am schnellsten geht es mit einer vollständigen, aktuellen Akte. Ist sie unvollständig oder überholt, kommt eine Vor-Ort-Aufnahme als zusätzlicher Schritt hinzu.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Je mehr Einheiten und je unregelmäßiger die Altbaugrundrisse geschnitten sind, desto mehr Aufwand verursachen Nummerierung und Abgrenzung.
Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller- oder Stellplatzflächen räumlich abgesetzt vom Hauptgebäude, braucht ihre eindeutige Zuordnung zur richtigen Einheit einen zusätzlichen Arbeitsschritt.