Abgeschlossenheitsbescheinigung in Köln — vom Bauaufsichtsamt oder einem öffentlich bestellten Sachverständigen
Anders als in Berlin haben Eigentümer in Köln für die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine echte Wahl: Zuständig ist entweder das zentrale Bauaufsichtsamt der Stadt Köln im Stadthaus Deutz, oder – als gleichwertige Alternative – ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Nordrhein-Westfalen zählt zu den Bundesländern, die diesen zweiten Weg ausdrücklich zulassen; die öffentliche Bestellung solcher Sachverständigen obliegt seit dem 1. Juni 2000 landesweit ausschließlich der Ingenieurkammer-Bau NRW. Welcher der beiden Wege im Einzelfall schneller zum Ziel führt, hängt vor allem von der aktuellen Auslastung des Amts ab.
Was für Ihre Kölner Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft wird
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Köln kommt lediglich die Wahl zwischen zwei möglichen Ausstellern hinzu:
- Maßstab für beide Aussteller ist ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz – über die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung sagt die Bescheinigung nichts aus.
- Bewertet wird der eingereichte Aufteilungsplan als Zeichnung; eine zusätzliche Begehung des Gebäudes vor Ort gehört nicht zum Regelfall.
- Bei Neubauten liefert meist die vorhandene Genehmigungsplanung die Grundlage, bei Bestandsgebäuden braucht es dafür einen eigens erstellten Aufteilungsplan.
- Die Vereidigung verpflichtet den öffentlich bestellten Sachverständigen zu derselben unabhängigen, gewissenhaften Prüfung, die man von einer Behörde erwartet – rechtlich steht seine Bescheinigung deshalb auf einer Stufe mit der amtlichen.
Beide Wege führen zum selben rechtlichen Ergebnis, unterscheiden sich aber im Ablauf. Beim zentralen Bauaufsichtsamt im Stadthaus Deutz reihen sich Abgeschlossenheitsanträge in die allgemeine Bearbeitungsauslastung der Behörde ein. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger – die Bestellung erfolgt in Nordrhein-Westfalen seit dem 1. Juni 2000 ausschließlich durch die Ingenieurkammer-Bau NRW – arbeitet demgegenüber unmittelbar im Auftrag des Eigentümers und kann Termine oft unabhängig von der Auslastung der Behörde legen. Welcher Weg im Einzelfall vorzuziehen ist, hängt von der gewünschten Bearbeitungsgeschwindigkeit und dem konkreten Vorhaben ab.
Zwei gleichwertige Wege zur Bescheinigung
Beide Wege prüfen dieselben Kriterien nach dem Wohnungseigentumsgesetz, unterscheiden sich aber in Zuständigkeit und Ablauf:
Der behördliche Weg über das Bauaufsichtsamt
Zuständig ist zentral das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln im Stadthaus Deutz, unabhängig davon, in welchem der neun Stadtbezirke das Grundstück liegt. Der Antrag ist formlos zu stellen, die Bearbeitung richtet sich nach der allgemeinen Auslastung der Behörde.
Der Weg über einen öffentlich bestellten Sachverständigen
Alternativ stellt ein von der Ingenieurkammer-Bau NRW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die Bescheinigung aus – organisatorisch unabhängig vom Bauaufsichtsamt, mit rechtlich gleichwertigem Ergebnis.
Welche Unterlagen für Ihre Kölner Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig davon, welcher der beiden Wege gewählt wird:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Jede Einheit fortlaufend nummeriert, Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar voneinander abgegrenzt – diese Zeichnung allein bildet die Prüfgrundlage, unabhängig vom gewählten Aussteller.
- Eigentumsnachweis
Ob beim Amt oder beim Sachverständigen: Ein aktueller Beleg über das Eigentum an Grundstück oder Gebäude gehört in beiden Fällen zum Antrag.
- Antrag beim gewählten Aussteller
Formlos beim zentralen Bauaufsichtsamt oder direkt beim beauftragten öffentlich bestellten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Köln – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten in Sülz
Der Eigentümer entscheidet sich für den Weg über einen öffentlich bestellten Sachverständigen, um die Bescheinigung unabhängig von der aktuellen Auslastung des Bauaufsichtsamts zeitnah zu erhalten.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Da die vorhandenen Bauunterlagen bereits als Aufteilungsplan taugen, beantragt der Eigentümer die Bescheinigung hier gleich beim zentralen Bauaufsichtsamt, das mit dem Vorhaben ohnehin schon vertraut ist.
Bestandsgebäude im Severinsviertel
Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht dieses Vorhaben zusätzlich die gesonderte Genehmigung nach § 172 BauGB für die Begründung von Wohnungseigentum – zwei unterschiedliche Verfahren, die parallel laufen.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Köln ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Köln kommt es vor allem auf die Wahl des passenden Ausstellers an:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Je nach Ausgangslage entsteht er aus der Genehmigungsplanung, der Bauakte oder einer eigenen Vermessung vor Ort, immer bemaßt und mit fortlaufender Nummerierung.
- Aussteller wählen
Zentrales Bauaufsichtsamt oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger – abhängig von gewünschter Bearbeitungsgeschwindigkeit und Auslastung.
- Antrag stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, beim gewählten Aussteller.
- Gegebenenfalls Genehmigung nach § 172 BauGB parallel beantragen
Nur innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets wie dem Severinsviertel erforderlich, unabhängig vom gewählten Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Sobald die Bescheinigung vorliegt – gleich auf welchem der beiden Wege –, steht der notariellen Teilungserklärung technisch nichts mehr im Weg.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Köln beeinflusst
Die Wahl zwischen Amt und Sachverständigem wirkt sich in Köln stärker auf den Aufwand aus als in Ländern ohne diese Alternative:
- Behördlicher oder Sachverständigen-Weg
Ein öffentlich bestellter Sachverständiger arbeitet unabhängig von der Auslastung des Bauaufsichtsamts, was sich unmittelbar auf die Bearbeitungsdauer auswirken kann.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Lücken bei den Maßangaben oder eine uneindeutige Nummerierung lösen Rückfragen aus – ein Zeitverlust, der bei Amt wie Sachverständigem gleichermaßen anfällt.
- Ob zusätzlich eine Genehmigung nach § 172 BauGB nötig ist
Nur innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets wie dem Severinsviertel kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren beim Bauaufsichtsamt hinzu.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus einer Neubau-Genehmigungsplanung übernehmen, entfällt der Aufwand einer vollständigen Neuerstellung fast komplett.
- Gebührengrundlage je Weg
Die behördliche Gebühr richtet sich nach einer festen Tarifstelle der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW; das Honorar eines öffentlich bestellten Sachverständigen wird dagegen frei vereinbart.
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