Aufteilungspläne in Koblenz — aus einem Bauaktenbestand, der selbst Pläne zerstörter Gebäude bewahrt
Für den Aufteilungsplan gilt in Koblenz derselbe § 7 WEG wie überall in Deutschland – ungewöhnlich ist hier die Quellenlage, und zwar im positiven Sinn. Das Stadtarchiv Koblenz verwahrt in der Alten Burg einen Bauaktenbestand, der zu den am häufigsten genutzten Beständen des Hauses zählt und Grundrisse sowie Fassadenansichten aus einem Großteil der historischen Baugenehmigungsverfahren enthält. Anders als in Städten, in denen Akten für längst abgerissene Gebäude aussortiert wurden, sind in Koblenz nach Angaben des Archivs auch Baugenehmigungen für heute nicht mehr existierende, im Zweiten Weltkrieg zerstörte Gebäude erhalten geblieben. Für den Aufteilungsplan eines konkreten, heute stehenden Gebäudes bedeutet das: Eine historische Quelle zu finden ist in Koblenz wahrscheinlicher als anderswo – ob sie den heutigen Bestand nach Wiederaufbau und späteren Umbauten noch zuverlässig abbildet, ist damit aber noch nicht gesagt.
Wann Sie in Koblenz einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine eigenständig genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Stadtentwicklung und Bauordnung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Koblenz möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Koblenz mangels einer rheinland-pfälzischen Umwandlungsverordnung ohne zusätzliche behördliche Umwandlungsgenehmigung auskommt.
- Bei Neubauten außerhalb der historischen Altstadt entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
In vielen deutschen Städten wurden Bauakten für Gebäude, die durch Kriegseinwirkung oder spätere Abrisse nicht mehr existieren, im Lauf der Zeit ausgesondert – wer nach der Vorkriegsgeschichte eines heutigen Neubaus sucht, findet dort häufig nichts mehr. Das Stadtarchiv Koblenz ist nach eigenen Angaben einen anderen Weg gegangen: Der Bestand an Bauakten, einer der am stärksten nachgefragten Bestände des Hauses überhaupt, enthält Baupläne und Fassadenansichten auch für Gebäude, die im Zweiten Weltkrieg zerstört wurden und heute in dieser Form nicht mehr existieren. Für die praktische Arbeit am Aufteilungsplan liefert das vor allem historischen Kontext – etwa wenn ein heutiges Gebäude auf demselben Grundstück nach 1945 grundlegend neu errichtet wurde und die alte Akte damit nicht den aktuellen Zuschnitt zeigt, sondern nur die vor dem Krieg genehmigte Bebauung. Wer den heutigen, tatsächlichen Bestand rechtssicher dokumentieren will, braucht deshalb zusätzlich zur Archivrecherche einen Abgleich vor Ort, sobald zwischen der historischen Akte und dem gegenwärtigen Gebäude eine erkennbare Lücke liegt.
Woher Ihr Koblenzer Aufteilungsplan stammt
Je nach Gebäude und Baugeschichte kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Stadtarchiv Koblenz
Für Gebäude mit Baugenehmigung vor 1945 liefert die Alte Burg häufig eine verwertbare historische Zeichnung – auch dann, wenn das ursprüngliche Gebäude im Krieg beschädigt wurde.
Aus der laufenden Akte des Amts für Stadtentwicklung und Bauordnung
Für Gebäude ab 1945 liegt hier häufig ein Plan vor, der mit dem heutigen Bestand übereinstimmt, sofern seither keine wesentlichen Umbauten erfolgten.
Per Vor-Ort-Vermessung
Weicht der tatsächliche Zustand erkennbar von der gefundenen Akte ab oder existiert keine verwertbare Quelle, wird das Gebäude direkt aufgenommen – bei historischen Parzellen in der Altstadt oft ohnehin der zuverlässigere Weg.
Welche Unterlagen für Ihren Koblenzer Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Angaben zur Baugeschichte des Gebäudes
Baujahr, mögliche Kriegsschäden und spätere Umbauten helfen, vorab einzuschätzen, welche der beiden Quellen überhaupt weiterhilft.
- Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Einsichtnahme im Stadtarchiv oder beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, wenn ein Dritter anfragt, eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Auch Teilunterlagen aus einer späteren Umbauphase helfen, den historischen Bestand einzuordnen, bevor vor Ort nachgemessen wird.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – bei historisch gewachsenem Zuschnitt ein eigener Abstimmungsschritt.
Aufteilungspläne in Koblenz – Beispiele aus der Praxis
Altstadthaus mit erhaltener Vorkriegsakte
Das Stadtarchiv liefert eine Zeichnung aus der Zeit vor 1945. Weil das Gebäude originalgetreu wiederaufgebaut wurde, lässt sich der Aufteilungsplan mit geringem zusätzlichem Aufwand darauf stützen.
Grundstück mit Vorkriegsakte, aber komplett neuem Gebäude
Die historische Akte zeigt ein im Krieg zerstörtes Vorgängergebäude. Für den heutigen Neubau ist stattdessen die spätere Akte beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung oder ein Aufmaß maßgeblich.
Mehrfamilienhaus in Lützel ohne vollständige Unterlagen
Weder Stadtarchiv noch laufende Registratur liefern eine vollständige Zeichnung. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig aus einem Vor-Ort-Aufmaß.
Neubauwohnungen in einem jüngeren Stadtteil
Für aktuelle Bauvorhaben liegen die Pläne von Beginn an digital vor und lassen sich direkt für den Aufteilungsplan übernehmen.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Koblenz
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Koblenz liegt das Gewicht darauf, die richtige Quelle für das jeweilige Baujahr anzusprechen:
- Baugeschichte grob einordnen
Schon die überschlägige Einordnung – Vorkriegsbau, Wiederaufbau oder jüngerer Neubau – zeigt, welches Archiv zuerst infrage kommt.
- Stadtarchiv und laufende Akte prüfen
Wir klären, ob im Stadtarchiv Koblenz oder beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung eine vollständige, mit dem Bestand übereinstimmende Unterlage vorliegt.
- Fehlende Grundlagen aufmessen
Reicht keine der beiden Quellen aus oder zeigt sie erkennbar einen älteren Zustand, planen wir ein Vor-Ort-Aufmaß.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenflächen.
- Plan für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Koblenz beeinflusst
In Koblenz entscheidet vor allem die Übereinstimmung zwischen Akte und heutigem Bestand über den Aufwand, nicht allein das Gebäudealter:
- Existiert eine verwertbare Akte
Eine mit dem heutigen Zustand übereinstimmende Zeichnung aus Stadtarchiv oder laufender Registratur ist der günstigste Fall.
- Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bestand
Wurde ein Gebäude nach Kriegszerstörung neu errichtet oder seither umgebaut, muss die historische Akte gegen den heutigen Zustand geprüft werden.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altstadtgrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Denkmalschutz in der Welterbe-Kernzone
Bei einem Kulturdenkmal in der Altstadt oder in Ehrenbreitstein wird das Aufmaß mit den Vorgaben der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt, sobald daraus bauliche Änderungen folgen.
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