Aufmaß & Vermessung in Koblenz — drei Vermessungsstellen, aber nicht jede davon für Ihr Anliegen
Kaum eine andere Stadt in Rheinland-Pfalz hält gleich drei Institutionen bereit, die mit Vermessung zu tun haben, ohne dass für den privaten Bauherrn auf den ersten Blick klar wäre, welche davon zuständig ist. Das Amt für Stadtvermessung und Bodenmanagement der Stadtverwaltung erledigt Vermessungsaufgaben, die unmittelbar mit städtischen Vorhaben zusammenhängen. Für die amtliche Führung des Liegenschaftskatasters ist dagegen das Vermessungs- und Katasteramt Osteifel-Hunsrück mit Sitz im benachbarten Mayen zuständig, das neben der kreisfreien Stadt Koblenz auch mehrere umliegende Landkreise betreut. Und mit dem Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (LVermGeo) hat sogar die oberste Landesbehörde für dieses Fachgebiet ihren Sitz in Koblenz – für den einzelnen Bauherrn ist aber keine der drei Stellen der richtige Ansprechpartner, wenn es um ein privates Bauaufmaß geht: Dafür braucht es weder eine hoheitliche Vermessung noch eine Landesbehörde, sondern eine eigenständige, technische Erfassung des Gebäudes von innen.
Wann ein Aufmaß in Koblenz gebraucht wird
Ein Bauaufmaß ist an kein eigenes Gesetz gekoppelt – es entsteht aus praktischem Bedarf, der sich in Koblenz in mehreren wiederkehrenden Situationen zeigt:
- Vorhandene Pläne stammen aus einer historischen Bauakte oder aus der Wiederaufbauzeit und wurden seither nie an spätere Umbauten angepasst.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder eine Modernisierung braucht einen maßhaltigen Bestand als verlässlichen Planungsausgangspunkt.
- Bank oder Gutachter fordern eine Flächenangabe mit offenem, nachvollziehbarem Rechenweg, den eine bloße Altakte nicht liefern kann.
- Ein Gebäude wird in Wohnungseigentum aufgeteilt: Der Aufteilungsplan muss jede Einheit mit Maßangaben eindeutig abgrenzen, eine reine Maßstabsangabe reicht dafür nach der Rechtsprechung nicht aus.
Die hoheitliche Gebäudeeinmessung folgt in Rheinland-Pfalz einer klaren Fristenregel: Nach dem Landesgesetz über das amtliche Vermessungswesen muss der Eigentümer oder Erbbauberechtigte die Einmessung spätestens einen Monat nach Fertigstellung des Rohbaus veranlassen, sobald die tragenden Bauteile stehen. Für Koblenz führt diese Aufgabe das Vermessungs- und Katasteramt Osteifel-Hunsrück aus, das von Mayen aus neben der kreisfreien Stadt auch die Landkreise Mayen-Koblenz, Ahrweiler, Cochem-Zell und den Rhein-Hunsrück-Kreis mitbetreut. Das städtische Amt für Stadtvermessung und Bodenmanagement wiederum vermisst zwar ebenfalls, aber nur, soweit dies der Erfüllung eigener städtischer Aufgaben dient – etwa im Zusammenhang mit öffentlichen Bauvorhaben. Und das in der Von-Kuhl-Straße ansässige LVermGeo ist die Landesoberbehörde, die die Vermessungs- und Katasterverwaltung des gesamten Bundeslandes steuert, ohne selbst den einzelnen Bauantrag oder das einzelne Bauaufmaß zu bearbeiten. Wer eine belastbare Innenaufnahme mit Flächenberechnung braucht, ist deshalb bei keiner dieser drei Stellen richtig, sondern bei einem eigenständigen Aufmaß-Dienstleister.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren sich eignet, hängt weniger vom Budget als von Bausubstanz und geplanter Verwendung der Unterlagen ab:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Für eine einzelne Wohnung im üblichen Bestand der Regelfall. Wer direkt in eine Aufmaß-App misst, vermeidet zusätzlich Übertragungsfehler beim Übertragen der Werte.
Tachymetrische Verknüpfung über mehrere Gebäudeteile
Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Treppenhäusern lässt sich nur dann in einem gemeinsamen Plan zusammenführen, wenn ein Passpunktnetz alle Gebäudeteile in denselben Maßbezug bringt.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Sinnvoll bei historischer, unregelmäßig geschnittener Bausubstanz, wie sie in der Koblenzer Altstadt oder in Ehrenbreitstein vorkommt, wo eine reine Handmessung an ihre Grenzen stößt.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang – seinen Wert entfaltet es erst durch die daraus abgeleiteten Dokumente:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer reinen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen Geschosshöhen und Dachneigungen, die der Grundriss allein nicht sichtbar macht.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen im lichten Maß am fertigen Zustand, jeder Raum einzeln mit Maß und Anrechnungsfaktor ausgewiesen.
- Planunterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Für eine Aufteilung in Wohnungseigentum verlangt das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung Zeichnungen, die Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eindeutig trennen.
Aufmaße in Koblenz – Beispiele aus der Praxis
Altstadthaus ohne verwertbaren Bestandsplan
Weicht der heutige Zustand erkennbar von der historischen Bauakte ab, ist ein Vor-Ort-Aufmaß die einzig belastbare Datengrundlage – bei einem Kulturdenkmal zusätzlich mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt.
Wiederaufbauhaus in Rauental vor dem Verkauf
Für ein schlicht gehaltenes Nachkriegsgebäude ohne vollständige Bauakte liefert ein Aufmaß die verlässliche Grundlage für Bank und Notar.
Modernisierung eines Mehrfamilienhauses in Lützel
Vor einer geförderten Sanierung wird der tatsächliche Bestand neu aufgemessen, weil ältere Unterlagen frühere Umbauten häufig nicht vollständig zeigen.
Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen
Sämtliche Einheiten müssen vor der Aufteilung zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt werden. Das Aufmaß liefert dafür die Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Koblenz ab
Der grundsätzliche Ablauf gleicht dem in anderen Städten. In Koblenz entscheidet vor allem die Vorbereitung über die Dauer – insbesondere, ob überhaupt eine verwertbare Bauakte existiert:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Bank-Nachweis, eine Bauvorlage und ein Satz Aufteilungspläne stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
- Bestandsunterlagen anfragen
Je nach Baujahr wird geklärt, ob eine Bauakte im Stadtarchiv oder beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung vorliegt.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Bei mehreren Aufgängen entscheidet der Zugang über die Termindauer: Keller, Dachboden und alle Treppenhäuser müssen zugänglich sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise mit Diagonalen zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit offenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Koblenz beeinflusst
Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Maße, Höhen und Öffnungen mit sich; unregelmäßige Altstadtgrundrisse verlangen mehr Zeit als klar rechtwinklige Wiederaufbau-Zimmer.
- Anzahl der Aufgänge und Gebäudeteile
Ein einzelnes Treppenhaus ist rasch erfasst; mehrere Aufgänge verlangen zusätzlich einen gemeinsamen Maßbezug für einen einheitlichen Plansatz.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich deutlich in Geräteeinsatz und Auswertungsaufwand.
- Zustand der Bestandsunterlagen
Eine verwertbare, mit dem heutigen Bestand übereinstimmende Bauakte senkt den Aufwand gegenüber einer vollständigen Neuerfassung.
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