Abgeschlossenheitsbescheinigung in Koblenz — vom Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung bestätigt

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Koblenz zuständig?

Ausschließlich das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung, zuständig für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet.

Q: Kann in Koblenz auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Eine oft zitierte Behauptung nennt Rheinland-Pfalz unter den Ländern mit dieser Alternative, eine konkrete Rechtsgrundlage dafür ließ sich jedoch nicht auffinden. § 65 Abs. 4 LBauO, mit dem die Behauptung häufig begründet wird, betrifft ausschließlich Standsicherheit und Brandschutz.

Q: Braucht die Behörde für die Bescheinigung eine eigene Ortsbegehung?

In der Regel nicht. Beurteilt wird anhand des eingereichten, bemaßten Aufteilungsplans.

Q: Wann wird die Bescheinigung erteilt, wenn gleichzeitig umgebaut wird?

Erst nachdem die bauliche Maßnahme abgeschlossen ist und der tatsächliche Zustand feststeht.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe wie die Teilungserklärung?

Nein. Sie bestätigt lediglich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten und ist Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung, ohne die das Grundbuchamt keine Eintragung vornimmt.

Q: Muss ich für die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung vorlegen?

Nein. Rheinland-Pfalz kennt landesweit keine eigene Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB, sodass die Bescheinigung allein am bemaßten Aufteilungsplan hängt.

Q: Was passiert, wenn ich zwei bereits bescheinigte Wohnungen nachträglich zusammenlege?

Die frühere Bescheinigung verliert damit ihre Grundlage. Für die neue, größere Einheit braucht es einen aktualisierten Aufteilungsplan und eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Bevor Wohnungseigentum entstehen kann, muss eine Behörde bestätigen, dass die geplanten Einheiten baulich voneinander abgeschlossen sind. In Koblenz übernimmt das ausschließlich das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung, unabhängig vom Stadtteil. Wer im Internet nach Alternativen sucht, stößt gelegentlich auf den Hinweis, in Rheinland-Pfalz könne diese Aufgabe wahlweise auch ein Sachverständiger übernehmen. Bei genauerer Recherche lässt sich diese Behauptung nicht auf eine konkrete Vorschrift zurückführen, die tatsächlich die Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz betrifft – gemeint ist meist eine andere, ähnlich klingende Regelung für Standsicherheit und Brandschutz. Für Koblenz gilt deshalb der einfachere Grundsatz: Es gibt genau eine zuständige Stelle.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Koblenz kurz und kompakt

Das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung ist die einzige Stelle, die in Koblenz Abgeschlossenheitsbescheinigungen ausstellt.
Ein im Netz kursierender Hinweis auf eine rheinland-pfälzische Sachverständigen-Alternative lässt sich bei näherer Prüfung keiner konkreten Vorschrift zuordnen, die diese Bescheinigung tatsächlich betrifft.
Verwechselt wird das häufig mit § 65 Abs. 4 LBauO, der Sachverständigen-Bescheinigungen ausdrücklich nur für Standsicherheit und Brandschutz vorsieht – eine andere Materie als die Abgeschlossenheit nach § 7 WEG.
Beurteilt wird ausschließlich der eingereichte Aufteilungsplan; eine gesonderte Ortsbegehung findet in der Regel nicht statt.
Ist im Zuge der Aufteilung gleichzeitig ein Umbau an einem Kulturdenkmal geplant, verzahnt sich die Bescheinigung mit der Prüfung durch die untere Denkmalschutzbehörde.

Was das Koblenzer Amt bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft

Bundesweit dreht sich die Prüfung um dieselbe Frage; von Bundesland zu Bundesland unterscheidet sich höchstens, wer sie beantwortet:

Beurteilt wird ausschließlich, ob die geplanten Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes baulich voneinander abgeschlossen sind – die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung ist nicht Gegenstand dieser Prüfung.
Als Grundlage dient in jedem Fall der Aufteilungsplan; bei Neubauten liegt er meist bereits aus der Genehmigungsplanung vor, bei Bestandsgebäuden muss er eigens erstellt oder aktualisiert werden.
Ist gleichzeitig eine bauliche Maßnahme geplant, wartet das Amt mit der Bescheinigung, bis der neue Zustand tatsächlich fertiggestellt ist.
In der Welterbe-Kernzone übernimmt dasselbe Amt bei Bedarf zusätzlich die Rolle der unteren Denkmalschutzbehörde, sobald eine bauliche Begleitmaßnahme ein Kulturdenkmal betrifft.
Für gewerblich genutzte Teileigentumseinheiten gelten dieselben Anforderungen an die Abgeschlossenheit wie für Wohnungen – ein eigenständiger Maßstab existiert dafür nicht.

Eine angebliche Alternative ohne belastbare Fundstelle

Übersichten zum Wohnungseigentumsrecht, die für ganz Deutschland gedacht sind, führen Rheinland-Pfalz mitunter unter den Ländern, in denen ein Sachverständiger anstelle der Behörde die Abgeschlossenheit bescheinigen darf. Sucht man die konkrete Vorschrift dazu, landet man regelmäßig bei § 65 Abs. 4 LBauO – doch diese Norm regelt ausdrücklich nur Bescheinigungen zu Standsicherheit und Brandschutz im Baugenehmigungsverfahren, nicht die bauliche Abgeschlossenheit einer Wohnung nach § 7 WEG. Eine eigenständige Regelung, die eine solche Alternative für Koblenz oder das übrige Rheinland-Pfalz ausdrücklich vorsähe, ließ sich bei eigener Prüfung nicht auffinden. Für die Praxis bedeutet das: Wer in Koblenz eine Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht, wendet sich verlässlich an das Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung und hinterfragt ein angebotenes Sachverständigen-Verfahren kritisch, statt sich auf eine ungeprüfte Übersicht zu verlassen.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Existiert bereits eine genehmigte Bauplanung, dient sie unmittelbar als Aufteilungsplan – das Amt prüft dann gegen bekannte Unterlagen, ohne dass zusätzlich vermessen werden müsste.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine passende Zeichnung, muss sie zunächst entstehen – aus historischen Bauakten, der laufenden Registratur oder, wo beides nicht ausreicht, aus einer Vor-Ort-Vermessung.

Nachträgliche Änderung eines bereits bescheinigten Zustands

Wird eine Einheit nach erteilter Bescheinigung noch einmal umgebaut, etwa durch das Zusammenlegen zweier Wohnungen, braucht der veränderte Zustand eine neue Bescheinigung auf Grundlage eines aktualisierten Aufteilungsplans.

Welche Unterlagen für Ihre Koblenzer Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Unabhängig vom Gebäudetyp bleibt der Kern des Antrags gleich:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und klarer Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – ausschließlich anhand dieser Zeichnung urteilt das Amt.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Beleg über das Eigentum am betroffenen Grundstück oder Gebäude.
Antrag beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung
Formlos gestellt, entweder über das elektronische Bauportal Rheinland-Pfalz oder auf dem klassischen Postweg.
Bereits erteilte Baugenehmigung, sofern vorhanden
Liegt eine Baugenehmigung für das Vorhaben vor, beschleunigt sie die Prüfung, weil sich die Übereinstimmung mit dem genehmigten Zustand direkt nachvollziehen lässt.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Koblenz – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Rauental

Neben der Bescheinigung des Amts für Stadtentwicklung und Bauordnung fällt keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung an, da Rheinland-Pfalz von § 250 BauGB keinen Gebrauch macht.

Neubauprojekt mit bereits genehmigter Planung

Weil die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren direkt als Aufteilungsplan dienen, lässt sich die Bescheinigung ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Kulturdenkmal in der Altstadt mit gleichzeitigem Umbau

Wird im Zuge der Aufteilung zugleich saniert, erteilt das Amt die Bescheinigung erst, nachdem der Umbau abgeschlossen und mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt ist.

Zusammenlegung zweier Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus

Weil sich die Raumaufteilung dadurch grundlegend ändert, braucht die zusammengelegte Einheit eine neue Bescheinigung auf Grundlage des aktualisierten Aufteilungsplans.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Koblenz ab

Bundesweit gilt derselbe rechtliche Maßstab. In Koblenz entscheidet vor allem, wie gut der Aufteilungsplan zur jeweiligen Ausgangslage passt:

Bestand sichten
Zunächst wird geklärt, ob eine verwertbare Bauakte oder Genehmigungsplanung existiert oder ob der Plan neu entstehen muss.
Aufteilungsplan erstellen
Bemaßt und durchgehend nummeriert, gestützt auf vorhandene Unterlagen oder ein aktuelles Aufmaß.
Antrag stellen
Formlos beim Amt für Stadtentwicklung und Bauordnung, digital oder postalisch, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
Bauliche Maßnahme gegebenenfalls abwarten
Läuft parallel ein Umbau, wird die Bescheinigung erst nach dessen Fertigstellung beantragt.
Bescheinigung an den Notar weitergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Koblenz beeinflusst

Stärker als die Zuständigkeit selbst wirkt sich der Ausgangszustand des Gebäudes aus:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Unklare Nummerierung oder fehlende Maße führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom Gebäudetyp in die Länge ziehen.
Zustand vorhandener Unterlagen
Ein aus einer Neubau-Genehmigungsplanung direkt übernehmbarer Plan spart erheblich Zeit gegenüber einer vollständigen Neuerstellung für ein historisches Gebäude.
Parallele bauliche Maßnahmen
Wird gleichzeitig umgebaut, verschiebt sich die Antragstellung auf den Zeitpunkt nach Fertigstellung.
Lage in der Welterbe-Kernzone
Bei einem Kulturdenkmal kommt die Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde als eigener Prüfschritt hinzu.