Wohnflächenberechnung in Kiel — was der Balkon mit Fördeblick wirklich zur Wohnfläche beiträgt
Kiels Wohnungsbestand ist jünger als der fast jeder anderen deutschen Großstadt, weil von der alten Stadt nach 1945 kaum etwas übrig blieb. Was heute vermietet, verkauft und beliehen wird, stammt zu großen Teilen aus dem Wiederaufbau: aufgelockerte Zeilen, durchgrünte Quartiere, später die Großsiedlung Mettenhof, in die am 26. September 1966 die ersten Mieterinnen und Mieter einzogen. Mit diesen Beständen kam ein Bauteil in Serie, das im Vorkriegsbau die Ausnahme war – der Balkon. An der Förde bekommt er zusätzliches Gewicht: In Düsternbrook, an der Kiellinie und in Schilksee ist die Freifläche zur See das eigentliche Verkaufsargument. Genau dort entsteht der häufigste Fehler in Kieler Flächenangaben – nicht im Wohnzimmer, sondern auf dem Freisitz davor.
Nach welchem Regelwerk Ihre Wohnfläche in Kiel ermittelt wird
Welches Regelwerk gilt, ist keine Formalie – es verschiebt das Ergebnis um Quadratmeter. Ausschlaggebend sind Nutzung, Vertragslage und der Zeitpunkt des Vertragsschlusses:
- Wohnflächenverordnung bei Wohnraum: Angeordnet ist sie nach § 1 Abs. 1 WoFlV für Berechnungen im Rahmen der Wohnraumförderung. Außerhalb davon zieht der Bundesgerichtshof sie zur Auslegung heran, solange nichts Abweichendes vereinbart ist.
- Zweite Berechnungsverordnung bei älteren Verträgen: Maßgeblich ist der Tag des Vertragsschlusses, nicht das Baujahr. In Kiel fällt beides oft zusammen, weil viele Erstberechnungen der Wiederaufbaubestände aus dieser Zeit stammen.
- DIN 277, wenn das Gebäude und nicht die Wohnung beschrieben werden soll: Brutto-Grundfläche und Rauminhalt fallen bei reiner Wohnnutzung systematisch höher aus.
- Ein ausdrücklich vereinbarter anderer Maßstab bindet – dann aber vollständig. Eine Rechnung, die Höhen nach dem einen und Freiflächen nach dem anderen Regelwerk behandelt, ist keine von beiden.
§ 4 Nr. 4 WoFlV nennt Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen ausdrücklich und ordnet sie in der Regel zu einem Viertel zu; die Hälfte ist die Obergrenze, nicht der Normalfall. In Kieler Exposés wird diese Reihenfolge oft umgedreht, und der Grund liegt auf der Hand: Im Olympiazentrum Schilksee, das für die Segelwettbewerbe der Olympischen Spiele 1972 am Westufer der Förde entstand, staffeln sich die Wohnungen zur See – die Freifläche ist dort kein Anhängsel, sondern der Grund für den Preis. Der erhöhte Ansatz muss sich aus der Nutzbarkeit der Fläche ergeben, nicht aus der Aussicht darüber. Vor 2004 galt ein anderer Maßstab: Nach der Zweiten Berechnungsverordnung durften solche Flächen bis zur Hälfte einbezogen werden, sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich war (BGH, Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08). Eine Zahl aus den späten 1960er Jahren kann damals also richtig gewesen sein und trotzdem nicht zu einer heutigen Berechnung passen.
Die Berechnungsgrundlagen im Einzelnen
Die vier Grundlagen unterscheiden sich nicht in Feinheiten, sondern im Zugriff: daran, wo der Messpunkt sitzt und ob Raumhöhen überhaupt eine Rolle spielen:
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die Verordnung stammt vom 25. November 2003 und gilt seit Anfang 2004. Sie arbeitet in drei Stufen: Zuerst wird geklärt, welche Räume zur Wohnung gehören, dann die Grundfläche ermittelt, zuletzt angerechnet. Gemessen wird am fertigen Raum im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung – Putz und Vorsatzschalen verkleinern die Fläche also tatsächlich.
DIN 277 in der Ausgabe von 2021
Unter dem Titel Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau ordnet die Norm das Bauwerk in Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche. Eine Wohnfläche kennt sie nicht, Höhenstufen ebenso wenig: Was unter einer Schräge liegt, geht ungekürzt ein.
Zweite Berechnungsverordnung im Bestand älterer Verträge
Wurde eine Fläche bis Ende 2003 nach diesem Maßstab ermittelt, bleibt sie bestehen, solange baulich nichts verändert wird – bei Kieler Beständen der 1950er und 1960er Jahre der Regelfall, bis das Dach ausgebaut oder ein Balkon verglast wird.
Vertraglich vereinbarter abweichender Maßstab
Nennen Miet- oder Kaufvertrag ein eigenes Regelwerk, ist dieses geschlossen anzuwenden. Berufen sich die Parteien auf eine örtliche Übung, gelingt der Nachweis selten – dafür müsste sich ein vollständiges Verfahren als ortsüblich erweisen.
Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Kiel braucht
Wie viel am Objekt nachgemessen werden muss, entscheidet sich am Ausgangsmaterial. Für ein Kieler Bestandsobjekt sind das diese Papiere:
- Bemaßte Grundrisse aller Wohnebenen
Brauchbar ist eine Zeichnung mit durchgehenden Maßketten oder ausgewiesenen Raumflächen. Typengrundrisse aus dem Wiederaufbau geben den Planungsstand einer ganzen Zeile wieder, nicht den Ausbau einer bestimmten Wohnung darin.
- Schnitt mit eingetragenen Höhenlinien im Dachgeschoss
Unter der Schräge entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung. Sind die Ein- und Zwei-Meter-Linien im Plan eingetragen, lassen sich die Zonen prüfen, statt sie aus der Dachneigung zurückzurechnen.
- Angaben und Fotos zu Balkon, Loggia und Terrasse
Für den Ansatz nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählt, wie die Fläche geschnitten, geschützt und ausgebaut ist – Brüstung, Überdachung, Windschutz, Verglasung. Das trennt den Regelfall vom höheren Ansatz.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen weist erst der Aufteilungsplan aus, welche Räume zum Sondereigentum gehören. Ein Sondernutzungsrecht an Garten- oder Terrassenflächen ist für sich noch keine Wohnfläche.
- Bauakte aus dem Kieler Bauaktenarchiv
Fehlen Zeichnungen, führt das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn 9 das Bauaktenarchiv. Einsicht gibt es nur nach online buchbarer Terminvereinbarung; verlangt wird ein schriftlicher Eigentumsnachweis, der in der Regel nicht älter als drei Monate ist.
Wohnflächenberechnungen in Kiel – Beispiele aus der Praxis
Zeilenbauwohnung aus dem Wiederaufbau
Die Wohnung folgt einem Typengrundriss, der Balkon gehört zur Serie. Zwei Punkte entscheiden über das Ergebnis: der Anteil, mit dem die Freifläche eingeht, und die Frage, ob die überlieferte Zahl noch nach dem damaligen Maßstab gerechnet wurde.
Terrassenwohnung im Olympiazentrum Schilksee
Die Wohnungen des 1972 eröffneten Ensembles staffeln sich zur Förde, die Freiflächen sind großzügig und die Grundrisse tief. Hier lohnen beide Zahlen: die Wohnfläche der Einheit nach der Verordnung und, wenn eine Sanierung ansteht, die Flächen des Bauwerks nach DIN 277.
Geteilte Wohnung im Umfeld der Christian-Albrechts-Universität
Die Kieler Wohnheime decken nur rund sieben Prozent des studentischen Bedarfs, bundesweit sind es etwa zwölf – entsprechend viele Wohnungen sind zu Wohngemeinschaften geworden. Wird zimmerweise vermietet, wandert die Flächenangabe in jeden einzelnen Vertrag. Gemeinschaftlich genutzte Flure, Bäder und Küchen gehören zur Wohnung, aber nicht mehrfach in die Rechnung.
Ausgebautes Dachgeschoss mit Blick über die Förde
Kniestockhöhe, Dachneigung und Gauben bestimmen, wie viel unter der Schräge zählt. Ein zweiter Fußbodenaufbau, etwa für eine Flächenheizung, hebt jede Höhenzone an und senkt damit die Fläche. Gemessen wird am fertigen Boden bis zur fertigen Deckenbekleidung.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Kiel ab
Der fachliche Weg ist bundesweit derselbe. In Kiel liegt das Gewicht auf zwei Vorfragen, die vor dem ersten Messwert zu klären sind: die Einordnung der Freiflächen und die Zulässigkeit ausgebauter Dachräume.
- Zweck klären und Regelwerk festlegen
Ob die Berechnung zu einer Bank, in einen Kaufvertrag oder in ein Mietverhältnis geht, bestimmt die Grundlage. Bei Wohnraum ist das die Wohnflächenverordnung; beschreibt der Auftrag das Gebäude, tritt die DIN 277 daneben.
- Freiflächen und Dachräume vorab einordnen
Vor dem Aufmaß wird geklärt, wie Balkon, Loggia oder Terrasse beschaffen sind und ob der Dachraum als Aufenthaltsraum zugelassen ist. Beides entscheidet über Faktoren statt über Zentimeter.
- Vorhandene Zeichnungen prüfen oder Akte anfordern
Bestandspläne werden auf Maßketten, Maßstab und Schlüssigkeit geprüft. Weicht der gebaute Zustand ab – versetzte Wände, verglaster Balkon, ausgebautes Dach –, ist neu zu ermitteln; fehlen Pläne, wird ein Archivtermin gebucht.
- Raumweise erfassen und anrechnen
Jeder Raum und jeder Raumteil wird einzeln aufgenommen, weil die Anrechnung an der lichten Höhe der jeweiligen Stelle hängt. Nischen, Vormauerungen und Einbauten behandelt die Verordnung eigens.
- Ergebnis mit offenem Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, den angewandten Faktor und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel – für Kieler Mietverhältnisse der Anknüpfungspunkt bei der Einordnung in den Mietspiegel.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Kiel beeinflusst
Ein fester Preis ließe sich für Kieler Bestandsobjekte nicht seriös nennen: Zwischen einer Zweizimmerwohnung im Zeilenbau und einer gestaffelten Maisonette über der Förde liegt ein Vielfaches an Arbeit.
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Klar geschnittene Zimmer sind schnell durchgerechnet. Erker, Schrägen, Nischen und über zwei Ebenen geführte Grundrisse verlangen mehr Einzelpositionen.
- Umfang und Bewertung der Freiflächen
Ein einzelner Balkon ist rasch eingeordnet. Mehrere Freisitze, eine umlaufende Terrasse oder eine teilverglaste Loggia verlangen eine begründete Bewertung je Fläche.
- Dachgeschoss mit Schrägen und Gauben
Höhenzonen müssen abgegrenzt, Gauben getrennt erfasst und die Grenzlinien dokumentiert werden. Eine Etagenwohnung mit gleichbleibender Raumhöhe kommt ohne diesen Schritt aus.
- Zustand der vorhandenen Unterlagen
Aktuelle, durchgehend bemaßte Zeichnungen sind der günstigste Ausgangspunkt. Fehlen sie, treten ein Archivtermin oder ein Aufmaß am Objekt an ihre Stelle.
- Zahl der Einheiten und Tiefe des Nachweises
Jede Wohnung bekommt eine eigene Raumliste und eine eigene Summe. Ob eine Flächenangabe genügt oder ein Nachweis mit Faktoren je Raum, verschiebt den Dokumentationsaufwand.
Alle Leistungen in Kiel
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Kiel ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Bereit für Ihr Projekt?
Von Wohnflächenberechnungen und Grundrissen bis zu Bauanträgen und Nutzungsänderungen – deutschlandweit, schnell und unkompliziert online anfragen.
