Teilungserklärung in Kiel — Aufteilungsplan und WEG-Begründung ohne Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB
In Berlin oder Hamburg reicht der Aufteilungsplan für eine Teilungserklärung längst nicht mehr aus – dort kommt bei größeren Bestandsgebäuden zusätzlich eine eigene Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzu. Für Kiel lässt sich eine solche zusätzliche Hürde nach unabhängiger Recherche nicht bestätigen, obwohl die Stadt seit Februar 2023 selbst als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Kiels eigentliche Besonderheit liegt woanders: Weil rund 80 Prozent der Bausubstanz im Zweiten Weltkrieg zerstört oder beschädigt wurden und der Wiederaufbau bewusst auf moderne Architektur statt Rekonstruktion setzte, gibt es hier vergleichsweise wenig von dem dichten, historisch gewachsenen Altbaubestand, der anderswo nachträglich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Wohnungseigentum entsteht in Kiel deshalb häufiger direkt bei Neubauprojekten auf früherem Werft- oder Militärgelände als durch die Aufteilung eines alten Mietshauses.
Brauchen Sie in Kiel eine Umwandlungsgenehmigung für Ihre Teilungserklärung?
In mehreren deutschen Großstädten ist eine Teilungserklärung inzwischen ein zweistufiges Verfahren: Aufteilungsplan plus gesonderte Umwandlungsgenehmigung. Für Kiel und Schleswig-Holstein lässt sich diese zweite Stufe nach unabhängiger Recherche nicht bestätigen:
- Schleswig-Holstein hat zum 10. Februar 2023 eine Landesverordnung in Kraft gesetzt, die 67 Kommunen – darunter Kiel – als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB bestimmt.
- Diese Bestimmung öffnet den betroffenen Kommunen vor allem ein erweitertes Vorkaufsrecht für brachliegende Grundstücke, die Möglichkeit zu Baugeboten und Befreiungen von Bebauungsplan-Festsetzungen zugunsten des Wohnungsbaus.
- Eine eigenständige Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, die zusätzlich einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen würde, hat Schleswig-Holstein nach aktuell verfügbaren Quellen bislang nicht erlassen.
Die Ermächtigungsgrundlage für Umwandlungsverordnungen in § 250 BauGB ist bundesweit bis Ende 2030 verlängert worden, und nicht alle Länder haben von ihr gleich zu Beginn Gebrauch gemacht – Hamburg etwa führte seine Verordnung erst nach Berlin ein. Ob Schleswig-Holstein nachzieht, lässt sich für die Zukunft nicht ausschließen. Wer eine Teilungserklärung in Kiel plant, sollte den aktuellen Stand deshalb vor der notariellen Beurkundung noch einmal prüfen lassen, statt sich allein auf diese Übersicht zu verlassen.
Zwei Wege zur Kieler WEG-Begründung
Wie eine Teilungserklärung in Kiel entsteht, hängt vor allem davon ab, ob ein bestehendes Gebäude nachträglich aufgeteilt oder Wohnungseigentum von Beginn an neu begründet wird:
Nachträgliche Aufteilung im Bestand
Betrifft vor allem die seltenen Altbauten rund um Blücherplatz, Ravensberg, Brunswik und Düsternbrook sowie ältere Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser. Der Aufteilungsplan muss hier den tatsächlichen, oft über Jahrzehnte veränderten Bestand widerspiegeln, bevor eine Teilungserklärung überhaupt beurkundet werden kann.
Teilungserklärung direkt bei Neubau- und Konversionsprojekten
Auf den früheren Werft- und Militärflächen in Hörn und der Wik legen Bauträger die WEG-Aufteilung häufig schon in der Planungsphase fest. Der Aufteilungsplan entsteht dann unmittelbar aus der Genehmigungsplanung, ohne Abgleich mit einem älteren, gewachsenen Bestand.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Kiel nötig sind
Unabhängig vom gewählten Weg bildet derselbe Kern die Grundlage der Beurkundung:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation.
- Aktueller Grundbuchauszug
Für die notarielle Beurkundung und die Eintragung beim Amtsgericht Kiel wird ein aktueller Auszug aus dem bestehenden Grundbuch benötigt.
- Nachweis zum baulichen Zustand bei älteren Gebäuden
Bei Altbauten in Ravensberg oder bei Nachkriegsbauten mit unklarer Änderungshistorie hilft eine aktuelle Bestandsaufnahme, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird.
Teilungserklärungen in Kiel – Beispiele aus der Praxis
Altbau-Mehrfamilienhaus in Ravensberg
Ein mehrstöckiges Gründerzeit-Gebäude soll wohnungsweise verkauft werden. Weil die vorhandene Bauakte den heutigen Zustand nicht mehr vollständig abbildet, wird der Aufteilungsplan zunächst per Aufmaß aktualisiert, bevor Notar und Amtsgericht Kiel die Teilungserklärung bearbeiten.
Neubau-Eigentumswohnungen auf einer Konversionsfläche
Auf früherem Werft- oder Militärgelände in Hörn oder der Wik begründet ein Bauträger die WEG-Aufteilung direkt aus der Genehmigungsplanung – ein in Kiel deutlich häufigerer Fall als die nachträgliche Aufteilung eines historischen Altbaus.
Nachkriegs-Mehrfamilienhaus wird unter Erben aufgeteilt
Geschwister erben ein in den Wiederaufbaujahren errichtetes Mehrfamilienhaus und wollen es statt eines Verkaufs unter sich in Wohnungseigentum aufteilen. Weil Kiel keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB verlangt, genügt dafür der reguläre Weg über Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Kiel ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe; in Kiel entfällt der in anderen Großstädten zusätzliche Genehmigungsschritt, dafür lohnt sich ein genauer Blick auf die vorhandene Bausubstanz:
- Bestand und Datenlage prüfen
Zu Beginn steht die Frage, ob ein bereits bestehendes Gebäude aufgeteilt wird oder die WEG-Struktur direkt aus einer Neubauplanung entsteht.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan – aus vorhandenen Bauakten, per Aufmaß oder aus der Genehmigungsplanung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation bestätigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung ist in Kiel nach aktuellem Stand nicht zusätzlich vorzulegen.
- Eintragung beim Amtsgericht Kiel
Die Grundbucheintragung erfolgt zentral beim Amtsgericht Kiel in der Deliusstraße, zuständig für das gesamte Kieler Stadtgebiet.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Kiel beeinflusst
Ohne zusätzliches Umwandlungsverfahren hängt der Aufwand in Kiel stärker als in Berlin oder Hamburg vom baulichen Zustand des Gebäudes ab:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan aus der Bauakte verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Nachträgliche Aufteilung oder WEG von Anfang an
Eine direkt aus der Neubauplanung abgeleitete Aufteilung ist in der Regel schneller abzuschließen als der Abgleich eines historischen Altbaus mit dem heutigen Bestand.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig vom Gebäudetyp.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die räumlich vom Hauptgebäude getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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