Kubaturberechnung in Kiel — Bruttorauminhalt als Bemessungsgrundlage der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI schließt den kompletten Baukörper bis zur äußeren Dachhaut ein, ohne auf die Nutzungsart der einzelnen Räume zu schauen. Die Wohnfläche nach WoFlV zählt Bereiche unter Dachschrägen dagegen je nach Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht – für dasselbe Kieler Gebäude ergeben sich deshalb zwei unterschiedliche Zahlen.

Q: Wofür braucht das Kieler Amt für Bauordnung den umbauten Raum?

Die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein ermittelt für zahlreiche Gebäudetypen den gebührenpflichtigen Bauwert aus dem Produkt von umbautem Raum und einem in ihrer Anlage 2 hinterlegten Richtwert je Kubikmeter – der BRI ist damit unmittelbare Bemessungsgrundlage der Bauantragsgebühr.

Q: Wie oft werden die Richtwerte der Baugebührenverordnung angepasst?

Jährlich: § 2 Abs. 1 BauGebVO schreibt eine Fortschreibung anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes vor, die jeweils zum 1. September im Amtsblatt für Schleswig-Holstein bekanntgemacht wird.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI ist eine Volumengröße, die BGF eine reine Flächenaddition über alle Geschosse. Beide stammen aus derselben Norm DIN 277, geben aber Antwort auf unterschiedliche Fragen – Rauminhalt auf der einen, Fläche auf der anderen Seite.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab – etwa weil nur ein Typenplan für eine ganze Wiederaufbau-Zeile vorliegt –, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja, sofern er Teil des umbauten Baukörpers ist – das BRI schließt Keller-, Dach- und Nebenräume ebenso mit ein wie die oberirdischen Geschosse.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Kiel über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein (BauGebVO) vom 10. Juni 2022 legt für viele Bauvorhaben einen Richtwert je Kubikmeter umbauten Raums aus ihrer Anlage 2 zugrunde, um den gebührenpflichtigen Bauwert zu ermitteln – ein direkter Bezug auf den BRI, den das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation für die Bauantragsgebühr heranzieht. Wer die Kubatur seines Kieler Vorhabens kennt, kennt damit auch einen wesentlichen Baustein der voraussichtlichen Gebühr.

Kubaturberechnung in Kiel kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt.
Die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein vom 10. Juni 2022 ermittelt den gebührenpflichtigen Bauwert für zahlreiche Vorhaben anhand eines Richtwerts je Kubikmeter umbauten Raums aus ihrer Anlage 2 – der BRI ist damit unmittelbare Bemessungsgrundlage der Bauantragsgebühr.
Diese Richtwerte werden nach § 2 Abs. 1 BauGebVO jährlich anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes fortgeschrieben und jeweils zum 1. September im Amtsblatt bekanntgemacht.
Dachschrägen und niedrige Räume werden im BRI anders erfasst als in der Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Das Volumen bis zur Dachhaut zählt vollständig mit, unabhängig von der auf die Wohnfläche angerechneten Höhe.
Weil Kiels Baubestand überwiegend aus dem einheitlichen Wiederaufbau der 1950er- und 1960er-Jahre stammt, liegt das Verhältnis von BRI zu Wohnfläche bei den meisten Kieler Zeilenbauten enger beieinander als bei hohen Gründerzeit-Geschossen anderer Städte.

Wofür der Bruttorauminhalt in Kiel gebraucht wird

Der BRI ist keine genehmigungspflichtige Leistung für sich, wird aber in mehreren Zusammenhängen zur zentralen Kennzahl:

Für die Bauantragsgebühr: Die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein zieht für zahlreiche Gebäudetypen einen Richtwert je Kubikmeter umbauten Raums aus ihrer Anlage 2 zur Ermittlung des gebührenpflichtigen Bauwerts heran, den das Amt für Bauordnung der Antragstellung zugrunde legt.
Für Wertermittlung und Finanzierung: Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte Kubatur als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom konkreten Bauantragsverfahren.
Für energetische Nachweise: Auch Berechnungen zum Gebäudeenergiegesetz nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug.

Die Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein und ihre Richtwerttabelle

Nach der Baugebührenverordnung Schleswig-Holstein vom 10. Juni 2022, in Kraft seit dem 1. September 2022, wird der gebührenpflichtige Bauwert für die in ihrer Anlage 2 aufgeführten Gebäudetypen aus dem Produkt von umbautem Raum in Kubikmetern und dem dort für den jeweiligen Gebäudetyp hinterlegten Richtwert je Kubikmeter errechnet. Die Antragstellenden müssen dafür eine nachprüfbare Berechnung des umbauten Raums mit dem Bauantrag einreichen. Weil sich die Baukosten fortlaufend entwickeln, schreibt § 2 Abs. 1 BauGebVO eine jährliche Anpassung der Richtwerte anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Baupreisindexes vor; die neue Indexzahl und die daraus folgenden Richtwerte werden jeweils zum 1. September im Amtsblatt für Schleswig-Holstein bekanntgemacht. Anders als in Bundesländern, die den gebührenpflichtigen Bauwert über die Rohbausumme oder eine reine Herstellungskosten-Tabelle ermitteln, führt in Schleswig-Holstein damit ein sauber nach DIN 277 berechneter BRI unmittelbar zur richtigen Bemessungsgrundlage.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Umfasst den gesamten umschlossenen Baukörper von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, einschließlich Keller, Dachraum und Nebenräumen – gleich, ob ein Raum darunter später als Wohnfläche zählt. In Kiel ist dieser Wert die Größe, an der die Baugebührenverordnung unmittelbar ansetzt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundflächen sämtlicher Geschosse entlang der äußeren Bauteilkanten und dient als Ausgangspunkt für weitere Kennzahlen, etwa die Nutzfläche oder eine Kostenschätzung nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Kiel gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Bemaßte Grundrisse und Schnitte aus Aufmaß oder Bestandsplan
Mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene – Keller und Dachraum eingeschlossen, damit kein Teilvolumen des Baukörpers fehlt.
Dachform und Neigungswinkel
Ohne sie lässt sich das Volumen bis zur äußeren Dachhaut nicht korrekt schließen – gerade Gauben und Schrägen im Wiederaufbau-Bestand verlangen genaue Angaben.
Gebäudetyp nach Anlage 2 der Baugebührenverordnung
Für eine Berechnung im Zusammenhang mit dem Bauantrag wird zusätzlich die korrekte Zuordnung zum Gebäudetyp der Richtwerttabelle benötigt.

Kubaturberechnung in Kiel – Beispiele aus der Praxis

Bauantragsgebühr für ein Mehrfamilienhaus in Gaarden

Der nach DIN 277 ermittelte umbaute Raum wird mit dem für den Gebäudetyp hinterlegten Richtwert aus Anlage 2 der Baugebührenverordnung multipliziert – Grundlage für den gebührenpflichtigen Bauwert des Bauantrags.

Wertermittlung eines Wiederaufbau-Zeilenbaus

Ein sauber ermitteltes BRI schafft die Vergleichsbasis für ein Gutachten, unabhängig davon, dass die Wohnflächenberechnung nach WoFlV zu einem anderen Ergebnis kommt.

Erweiterung um einen ausgebauten Dachraum

Nur der tatsächlich umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut zählt zum BRI, auch wenn ein Teil davon wegen niedriger Raumhöhe nach § 47 LBO nicht als Aufenthaltsraum zulässig oder nicht als Wohnfläche anrechenbar ist.

Finanzierungsanfrage für ein Objekt an der Kiellinie

Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Kiel

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Vorhandene Bauakte sichten
Im Bauaktenarchiv am Fleethörn prüfen, ob eine Zeichnung der tatsächlichen Einheit oder nur ein Typenplan der ganzen Baureihe vorliegt.
Lücken vor Ort schließen
Bei unvollständigen oder fehlenden Maßen – häufig bei älteren Wiederaufbau-Gebäuden – wird nachgemessen, statt mit Annahmen zu rechnen.
BRI und BGF geschossweise nach DIN 277 ermitteln
Einschließlich Dachraum mit Schrägen, sofern vorhanden.
Gebäudetyp der Baugebührenverordnung zuordnen
Für den Bauantrag wird der passende Eintrag aus Anlage 2 der BauGebVO bestimmt und der dortige Richtwert je Kubikmeter angesetzt.
Ergebnis für den jeweiligen Zweck aufbereiten
Ob Bewertung, Finanzierung oder Angabe gegenüber dem Amt für Bauordnung – die Dokumentation richtet sich nach dem Verwendungszweck.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Kiel beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Belastbarkeit der Bauakte
Eine verwertbare Zeichnung der tatsächlichen Einheit aus dem Bauaktenarchiv am Fleethörn spart Zeit; liegt nur ein Typenplan der ganzen Zeile vor, wird zunächst vor Ort gemessen.
Geschosszahl des Gebäudes
Jede zusätzliche Ebene – Keller, Zwischengeschoss, Dachraum – vergrößert den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen, kompakten Baukörper.
Form des Dachs
Ein einfaches Satteldach lässt sich schneller erfassen als eine Kombination aus Schrägen, Gauben und Erkern.
Wofür das Ergebnis gebraucht wird
Ein Bezug zur Baugebührenverordnung für den Bauantrag verlangt eine andere Dokumentationstiefe als eine Berechnung für Wertermittlung oder Finanzierung.