Bauantrag in Kiel — zwischen Förde-Enge und Hochhauskonzept genehmigungsfähig geplant
Kiel entscheidet über Bauanträge zentral: Das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation der Landeshauptstadt prüft als untere Bauaufsichtsbehörde jedes Vorhaben im gesamten Stadtgebiet nach der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO), die zum 5. Juli 2024 umfassend novelliert wurde. Anders als in den meisten deutschen Großstädten prägt in Kiel nicht eine erhaltene historische Altstadt das Baugeschehen, sondern ihr fast vollständiges Fehlen: Rund 80 Prozent der Kieler Bausubstanz wurden im Zweiten Weltkrieg beschädigt oder zerstört, in der Altstadt blieben nur einzelne Häuser verschont. Die Stadt entschied sich beim Wiederaufbau bewusst gegen eine Rekonstruktion und für eine moderne, funktionale Stadtlandschaft – mit der Holstenstraße als erster Fußgängerzone Deutschlands. Wer heute in Kiel baut, trifft deshalb überwiegend auf Nachkriegsbausubstanz und auf eine durch die Förde eng begrenzte Fläche, die die Stadt seit 2018 zusätzlich mit einem eigenen Hochhauskonzept steuert.
Welches Verfahren gilt für Ihren Bauantrag in Kiel?
Grundlage ist wie in jeder Landesbauordnung ein einfacher Grundsatz: Nach § 59 LBO benötigen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer Anlage eine Baugenehmigung, soweit die §§ 60 bis 62, 76 und 77 LBO keine Ausnahme zulassen. In Kiel entscheidet neben Gebäudeklasse und Nutzung häufig zusätzlich die Höhe eines Vorhabens und seine Lage zur Förde über den tatsächlichen Prüfaufwand:
- Nach § 61 LBO bleiben kleinere Vorhaben wie Gartenlauben ohne Aufenthaltsraum oder Garagen bis drei Meter mittlerer Wandhöhe verfahrensfrei – materielles Baurecht gilt trotzdem, ebenso ein etwaiger Bebauungsplan.
- Für Vorhaben der Gebäudeklassen 1 bis 3, die keinen Sonderbau darstellen, kann die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBO das förmliche Verfahren ersetzen; seit der Novelle 2024 gilt das auch für Dachgeschossausbauten im unbeplanten Innenbereich – in Kiels dicht bebauten Nachkriegsquartieren ein Weg zur Nachverdichtung.
- Der überwiegende Teil der Kieler Bauanträge läuft im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO – über vollständige Bauvorlagen muss die Behörde binnen drei Monaten entscheiden, verlängerbar um bis zu zwei weitere Monate aus wichtigem Grund, sonst greift die Genehmigungsfiktion.
- Sonderbauten nach § 51 LBO – etwa Hochhäuser mit einer Höhe von mehr als 22 Metern oder große Versammlungs- und Verkaufsstätten – durchlaufen das Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBO mit vollem Prüfprogramm.
Kaum eine andere deutsche Großstadt hat ihr Verhältnis zu hohen Gebäuden so systematisch untersucht wie Kiel. Anfang 2018 beauftragte die Landeshauptstadt das Kölner Büro ASTOC, in einem breiten Beteiligungsverfahren zu klären, wo neue Hochhäuser im Stadtbild vertretbar sind und wo nicht. Das Ergebnis beschlossen Bauausschuss und Stadtvertretung im März 2021 als Hochhausleitlinie Kiel: Sie unterscheidet Ausschluss- von Potenzialbereichen und verfolgt ein Ziel – die Sichtachsen auf die Förde und die Stadtsilhouette vom Wasser aus zu bewahren. Rechtlich greift das Konzept dort, wo die Landesbauordnung ohnehin eine Sonderbau-Prüfung vorschreibt: Ein Hochhaus im Sinne des § 51 LBO beginnt bei einer Höhe von mehr als 22 Metern. Das zeigt das Hochhauscenter am Germaniahafen im Hörn-Gebiet – der 2021 im Wettbewerb entschiedene, elfgeschossige Büro- und Wohnturm setzt inmitten niedrigerer Neubauten bewusst einen Akzent.
Die vier Verfahrensarten der LBO Schleswig-Holstein im Detail
Rechtlich gilt die LBO landesweit einheitlich – in Kiel kommt bei größeren oder höheren Vorhaben regelmäßig die Prüfung nach dem Hochhauskonzept hinzu:
Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 61 LBO)
Abstellräume, Gartenlauben ohne Aufenthaltsräume und Toiletten sowie Garagen mit einer mittleren Wandhöhe bis drei Metern entstehen ohne Anzeige oder Genehmigung. Abstandsflächen, ein geltender Bebauungsplan und sonstiges öffentliches Recht gelten trotzdem.
Genehmigungsfreistellung (§ 62 LBO)
Für Vorhaben der Gebäudeklassen 1 bis 3 ohne Sonderbau-Charakter genügt die vollständige Bauvorlage beim Amt für Bauordnung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Erkennt die Behörde diese als nicht erfüllt, übernimmt sie das Vorhaben ins erforderliche Verfahren, sofern die Bauherrschaft nicht innerhalb von drei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung widerspricht.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 LBO)
Der Regelweg für die meisten Kieler Bauanträge, sofern die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person stammen. Geprüft werden vor allem planungsrechtliche Zulässigkeit und bauordnungsrechtliche Kernanforderungen; die Behörde entscheidet binnen drei, in begründeten Fällen bis zu fünf Monaten.
Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 64 LBO)
Pflicht für alle Sonderbauten nach § 51 LBO – von Hochhäusern über 22 Metern bis zu großen Versammlungs- und Verkaufsstätten – sowie für Vorhaben ohne bauvorlageberechtigte Planverfasserin. Geprüft wird das volle bauordnungs- und planungsrechtliche Programm einschließlich einschlägiger Fachverordnungen.
Welche Bauvorlagen Ihr Bauantrag in Kiel braucht
Neben den bundesweit üblichen Bauvorlagen verlangt das Kieler Amt für Bauordnung je nach Vorhaben zusätzliche Nachweise. Dazu gehören typischerweise:
- Lageplan
Aktueller Katasterauszug mit Flurstück und geplantem Vorhaben, Grundlage der planungsrechtlichen Prüfung.
- Bauzeichnungen und Baubeschreibung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie eine textliche Beschreibung von Nutzung und Konstruktion – Detailtiefe und Maßstab richten sich nach dem gewählten Verfahren.
- Standsicherheits- und Brandschutznachweis
Bei Sonderbauten im vollen Verfahren immer mit eigenem Konzept verlangt, bei kleineren Vorhaben je nach Gebäudeklasse häufig reduziert.
- Nachweis zur Vereinbarkeit mit dem Hochhauskonzept
Bei Gebäuden über 22 Metern oder in einem der ausgewiesenen Potenzialbereiche prüft die Stadt zusätzlich, ob Sichtachsen auf die Förde und die Stadtsilhouette gewahrt bleiben.
- Digitale Antragstellung über das Kieler Portal
Seit September 2025 nimmt das Amt Bauanträge über ein digitales Portal entgegen, Anmeldung über BundID oder ELSTER-Unternehmenskonto.
Bauanträge in Kiel – Beispiele aus der Praxis
Hochhauscenter am Germaniahafen im Hörn-Gebiet
Auf dem früheren Werftgelände der Germaniawerft entsteht mit dem Hochhauscenter ein elfgeschossiger Büro- und Wohnturm neben siebengeschossigen Nachbarbauten – der städtebauliche Wettbewerb dafür wurde 2021 entschieden. Wegen der Gebäudehöhe von mehr als 22 Metern ist das Vorhaben ein Sonderbau nach § 51 LBO und durchläuft zugleich die Prüfung nach dem Kieler Hochhauskonzept.
Neubau für das NDR-Landesfunkhaus im Wissenschaftspark Kiel
Für das neue Landesfunkhaus Schleswig-Holstein und weitere Unternehmen entstand im Wissenschaftspark ein Büro- und Medienhaus; die Baugenehmigung wurde im November 2023 erteilt, die Grundsteinlegung folgte im April 2024 – ein Beleg für die wachsende Wissenschafts- und Medienbranche nahe der Christian-Albrechts-Universität.
Erster Bauabschnitt von KoolKiel in Gaarden
Auf früherem Werftgelände am Ostufer entstehen unter dem Namen KoolKiel in mehreren Bauabschnitten Wohnungen, Hotel- und Gewerbeflächen; der erste, bereits genehmigte Abschnitt bringt öffentlich geförderte Wohnungen für die Kieler Wohnungsgesellschaft. Ein Beispiel für großflächige Neubebauung auf ehemaligen Werftflächen in mehreren getrennten Bauanträgen.
Dachgeschossausbau in einem Nachkriegs-Mehrfamilienhaus
Weil in Kiel historische Altbauten selten und Bauflächen an der Förde knapp sind, ist die Aufstockung bestehender Nachkriegsgebäude ein gängiger Weg zu zusätzlichem Wohnraum. Solche Vorhaben bleiben meist in den Gebäudeklassen 1 bis 3 und können seit der LBO-Novelle 2024 auch im unbeplanten Innenbereich über die Genehmigungsfreistellung laufen.
So läuft Ihr Bauantrag in Kiel ab
Den rechtlichen Rahmen setzt die LBO landesweit einheitlich. In Kiel kommt hinzu, dass eine zentrale Behörde für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist und größere oder höhere Vorhaben zusätzlich am Hochhauskonzept gemessen werden.
- Gebäudeklasse, Verfahrensart und Höhe klären
Das Vorhaben wird zunächst einer Gebäudeklasse zugeordnet, danach folgt die Wahl des passenden Verfahrens – bei einer Höhe von mehr als 22 Metern ist automatisch das Sonderbau-Verfahren einschlägig.
- Lage zur Förde und zum Hochhauskonzept prüfen
Schon vor der Einreichung klärt sich, ob das Grundstück in einem Ausschluss- oder Potenzialbereich des Hochhauskonzepts liegt oder Teil eines Konversionsgebiets wie Hörn oder der Wik ist.
- Bauvorlagen beim Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation einreichen
Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung und je nach Vorhaben weitere Nachweise gehen digital oder auf Papier an die zentrale Stelle am Fleethörn.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Zunächst prüft die Behörde formal, ob alle Unterlagen vorliegen, danach fachlich die planungsrechtliche Zulässigkeit und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen.
- Genehmigung, Fiktion oder Baubeginn
Im vereinfachten Verfahren greift nach Ablauf der gesetzlichen Frist unter den entsprechenden Voraussetzungen eine Genehmigungsfiktion, sonst folgt der förmliche Bescheid des Amts für Bauordnung.
Was den Preis für einen Bauantrag in Kiel beeinflusst
Wie aufwendig ein Bauantrag in Kiel wird, lässt sich ohne Blick auf das konkrete Grundstück nicht seriös beziffern. Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Gebäudeklasse und gewähltes Verfahren
Ein verfahrensfreies Vorhaben oder eine Genehmigungsfreistellung bedeuten spürbar weniger Aufwand als das Verfahren für einen Sonderbau.
- Höhe des Vorhabens und Prüfung nach dem Hochhauskonzept
Überschreitet ein Gebäude die Hochhausschwelle von 22 Metern oder liegt es in einem vom Hochhauskonzept erfassten Bereich, kommt eine zusätzliche städtebauliche Prüfung hinzu.
- Lage an der Förde oder in einem Konversionsgebiet
Grundstücke in den früheren Werft- und Militärflächen Hörn oder Wik bringen häufig zusätzliche Abstimmungen mit der Stadtentwicklung mit sich.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine beschleunigte Vorbereitung der Unterlagen verkürzt die eigene Vorlaufzeit, ändert aber nichts an den gesetzlichen Prüffristen des Amts für Bauordnung.
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