Aufteilungspläne in Kiel — zwischen dem Bauaktenarchiv am Fleethörn und dem Stadtarchiv für nicht mehr bestehende Gebäude

Q: Mein Gebäude wurde im Krieg zerstört und heute steht ein anderes darauf – welche Akte gilt für den Aufteilungsplan?

Für den Aufteilungsplan zählt ausschließlich der heutige Bestand. Die maßgebliche Akte ist deshalb die des jetzigen Gebäudes beim Amt für Bauordnung, nicht die Vorkriegsakte im Stadtarchiv.

Q: Wo bekomme ich eine alte Kieler Bauakte her, wenn das Gebäude nicht mehr existiert?

In diesem Fall führt der Weg zum Stadtarchiv Kiel, das die Bauakten nicht mehr bestehender Gebäude verwahrt. Für einen Aufteilungsplan ist das allerdings nur relevant, wenn tatsächlich noch etwas vom historischen Zuschnitt rekonstruiert werden muss.

Q: Was mache ich, wenn keine verwertbare Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Weil ein großer Teil der Kieler Bausubstanz ohnehin erst im Wiederaufbau entstand, ist das hier oft der direktere und nicht der aufwendigere Weg.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung einholen?

Nein. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt, und für Kiel lässt sich nach aktuellem Stand ohnehin keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB bestätigen, die eine solche Genehmigung verlangen würde.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan ergänzt werden.

Ein Aufteilungsplan folgt in Kiel denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Ungewöhnlich ist, wie die zugrundeliegenden Bauakten hier organisiert sind: Solange ein Gebäude besteht, führt das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation die Akte in seinem zentralen Bauaktenarchiv am Fleethörn. Existiert ein Gebäude dagegen nicht mehr, wandert die Akte in das Stadtarchiv Kiel – dessen Bestand an Bauakten damit vor allem das Stadtbild vor der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg dokumentiert, als rund 80 Prozent der Kieler Bausubstanz zerstört oder beschädigt wurden. Für einen Aufteilungsplan heißt das: Bei einem heute stehenden Gebäude reicht in aller Regel die Akte des Amts; bei allem, was der Krieg beseitigt hat, bleibt oft nur das Stadtarchiv – und weil ein großer Teil des heutigen Kieler Baubestands selbst erst im Wiederaufbau entstand, ist ein Vor-Ort-Aufmaß hier häufig ohnehin der direktere Weg als eine ausgedehnte Aktenrecherche.

Aufteilungspläne in Kiel kurz und kompakt

Kiels Bauakten sind institutionell geteilt: Solange ein Gebäude besteht, führt das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation die Akte in seinem zentralen Bauaktenarchiv am Fleethörn; existiert es nicht mehr, geht die Akte an das Stadtarchiv Kiel über.
Das Stadtarchiv dokumentiert damit vor allem das Kieler Stadtbild vor der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg – für viele der rund 80 Prozent kriegsbedingt zerstörten oder beschädigten Gebäude ist es die einzige Quelle für den Vorkriegszustand eines Grundstücks.
Ein Sonderprogramm des Bundes hat einen Teil der historischen Hochbauakten aus diesem Bestand konservatorisch gesichert – ein Beleg dafür, wie gefährdet dieser Altbestand über die Jahrzehnte war.
Weil ein großer Teil der heute stehenden Kieler Gebäude selbst erst im Wiederaufbau entstand, ist ein Vor-Ort-Aufmaß hier oft nicht die Ausnahme, sondern der direktere Weg zum Aufteilungsplan.

Wann Sie in Kiel einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Kiel nach aktuellem Stand ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB auskommt, aber trotzdem einen vollständigen, bemaßten Plan voraussetzt.
Bei Neubauten auf früherem Werft- oder Militärgelände entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Wenn das Gebäude von heute nicht das Gebäude von damals ist

Anders als in vielen anderen Großstädten hängt die richtige Anlaufstelle für eine Kieler Bauakte davon ab, ob das betreffende Gebäude noch existiert. Für bestehende Gebäude führt das Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation die Akte in seinem zentralen Bauaktenarchiv am Fleethörn – Einsicht ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung. Existiert ein Gebäude nicht mehr, geht die zugehörige Akte an das Stadtarchiv Kiel über, dessen Bauakten-Bestand das Stadtbild vor der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg dokumentiert – ein Erbe, das im Rahmen eines Sonderprogramms des Bundes teilweise konservatorisch gesichert wurde. Für einen Aufteilungsplan bedeutet das in der Praxis: Wer ein heute stehendes Nachkriegsgebäude aufteilen will, findet die einschlägige Akte in aller Regel beim Amt für Bauordnung. Wer wissen will, was auf einem Grundstück vor dem Krieg stand, oder ein selten erhaltenes Vorkriegsgebäude vor sich hat, landet unter Umständen zusätzlich beim Stadtarchiv.

Woher Ihr Kieler Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Quellenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Amts für Bauordnung

Für bestehende Gebäude der Regelfall: Ist die Akte im zentralen Bauaktenarchiv am Fleethörn vollständig und bildet sie den heutigen Zustand korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.

Aus dem Stadtarchiv Kiel

Relevant vor allem für nicht mehr bestehende Gebäude oder zur Einordnung eines der seltenen erhaltenen Vorkriegsbauten – ein Weg, den viele Eigentümer nicht kennen, bis die Akte des Amts an ihre Grenzen stößt.

Per Vor-Ort-Aufmaß

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Bei den vielen Wiederaufbau-Gebäuden mit späteren Umbauten ist das in Kiel oft ohnehin der zuverlässigere Weg.

Welche Unterlagen für Ihren Kieler Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakte mit Eigentumsnachweis, Vollmacht und Terminbestätigung
Für die Akteneinsicht beim Amt für Bauordnung oder beim Stadtarchiv werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis, eine Vollmacht und die vorab vereinbarte Terminbestätigung verlangt.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Kiel – Beispiele aus der Praxis

Nachkriegsneubau auf einem im Krieg zerstörten Grundstück in der Innenstadt

Das heutige Gebäude stammt aus den Wiederaufbaujahren, seine eigene Bauakte liegt vollständig beim Amt für Bauordnung. Die Vorkriegsbebauung desselben Grundstücks ist nur noch im Stadtarchiv dokumentiert und für den aktuellen Aufteilungsplan ohne Bedeutung – ein Beispiel dafür, dass die geteilte Aktenlage in der Praxis meist unproblematisch bleibt, solange klar ist, dass allein der heutige Bestand zählt.

Erhaltener Altbau in Ravensberg mit lückenhafter Amtsakte

Für eines der wenigen Gebäude, die den Krieg überstanden haben, zeigt die Akte im Bauaktenarchiv nur einen einfachen, unbemaßten Grundriss aus der Errichtungszeit. Ein Aufmaß vor Ort ergänzt die fehlenden Maße und erfasst gleichzeitig spätere Umbauten, die in keiner Akte mehr auftauchen.

Neubauwohnung in einem Konversionsgebiet

Für eine Wohnung auf früherem Werft- oder Militärgelände in Hörn oder der Wik liegen die Baupläne von Beginn an digital vor. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar daraus ableiten, ohne Rückgriff auf Bauaktenarchiv oder Stadtarchiv.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Kiel

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Kiel liegt das Gewicht auf der Frage, welche der beiden Kieler Anlaufstellen für Bauakten überhaupt infrage kommt:

Bauakte beim Amt für Bauordnung prüfen
Erster Schritt ist die Terminanfrage im zentralen Bauaktenarchiv am Fleethörn – der Regelweg für alle noch bestehenden Gebäude.
Stadtarchiv einbeziehen, falls nötig
Existiert das ursprüngliche Gebäude nicht mehr oder wird die Vorkriegsgeschichte eines erhaltenen Altbaus gebraucht, prüfen wir zusätzlich den Bestand des Stadtarchivs Kiel.
Datengrundlage festlegen
Reichen die vorhandenen Akten nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung – bei Kiels vielen Wiederaufbau-Gebäuden häufig der direktere Weg.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Kiel beeinflusst

In Kiel entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:

Vollständigkeit der Akte beim Amt für Bauordnung
Eine lückenlose, aktuelle Akte im Bauaktenarchiv ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Ob eine Recherche im Stadtarchiv nötig wird
Nur relevant, wenn ein Gebäude nicht mehr besteht oder ein erhaltener Altbau eingeordnet werden soll – bei den meisten Nachkriegsgebäuden entfällt dieser Schritt vollständig.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.