Aufmaß & Vermessung in Kiel — Bauaufmaß im Inneren, Gebäudeeinmessung im Kataster

Q: Was kostet ein Aufmaß in Kiel?

Maßgeblich sind Fläche, Zahl der Räume und Einheiten, die Verwinkelung des Bestands und der Umfang der Unterlagen. Eine kompakte Etagenwohnung liegt spürbar unter einem vollständig aufgemessenen Mehrfamilienhaus mit gestaffelten Ebenen.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Kiel?

Bei einer üblichen Eigentumswohnung ist der Termin meist in weniger als einer Stunde erledigt, ein ganzes Gebäude beansprucht deutlich mehr. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die ausgearbeiteten Unterlagen folgen wenige Tage danach.

Q: Erfüllt ein Bauaufmaß die Einmessungspflicht in Schleswig-Holstein?

Nein. Die Pflicht aus § 16 des Vermessungs- und Katastergesetzes wird nur durch eine Gebäudeeinmessung erfüllt, und ausführen darf sie allein eine befugte Vermessungsstelle – das Landesamt für Vermessung und Geoinformation oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß; die eine Leistung ersetzt die andere nicht.

Q: Wer führt in Kiel das Liegenschaftskataster?

Das Land, nicht die Stadt. Zuständig ist das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein, das 2011 aus dem Landesvermessungsamt und den Katasterämtern hervorging; seine Abteilung Liegenschaftskataster für Kiel sitzt am Kronshagener Weg 107 und betreut zugleich Neumünster sowie die Kreise Plön und Rendsburg-Eckernförde. Das städtische Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation ist die untere Bauaufsichtsbehörde.

Q: Was passiert, wenn die Gebäudeeinmessung nie beantragt wurde?

Die Pflicht bleibt bestehen. Das Landesamt fordert schriftlich zur Beauftragung auf und setzt eine angemessene Frist; wird sie nicht genutzt, lässt es die Einmessung durchführen und stellt die Kosten in Rechnung. Beim Kauf eines nicht eingemessenen Gebäudes geht die Pflicht auf die Erwerberseite über.

Q: Wie komme ich in Kiel an meine alte Bauakte?

Über das Bauaktenarchiv des Amts für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn 9. Einsicht ist nur mit vorher gebuchtem Termin möglich, die Sprechzeiten liegen dienstags und donnerstags vormittags, und für das eigene Grundstück ist ein schriftlicher Eigentumsnachweis vorzulegen, der in der Regel nicht älter als drei Monate ist. Als Nachweis reicht die Akte selten: Ein Genehmigungsplan zeigt den beantragten Zustand, oft in Rohbaumaßen.

Q: Was unterscheidet das Aufmaß von der Wohnflächenberechnung?

Das Aufmaß ist die Erhebung: Am Objekt werden Maße, Höhen und Geometrie erfasst. Die Wohnflächenberechnung wertet diese Daten nach einem Regelwerk aus, bei Wohnraum regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung. Liegen bereits belastbare, bemaßte Zeichnungen vor, genügt der zweite Schritt.

In Kiel heißen zwei völlig verschiedene Dinge Vermessung, und sie werden regelmäßig verwechselt. Das eine ist hoheitlich: Das Land führt das Liegenschaftskataster, und wer neu baut, muss sein Gebäude dort nachweisen lassen. Das andere ist privatrechtlich: das Bauaufmaß, das erfasst, wie ein Gebäude innen tatsächlich geschnitten ist. Die erste Aufgabe endet an der Außenwand, die zweite beginnt dort. Für den Kieler Bestand ist vor allem die zweite im Rückstand. Die Stadt wurde nach 1945 in weiten Teilen neu gebaut – in aufgelockerten Zeilen, später in Großsiedlungen, an der Förde in gestaffelten Terrassenbauten, auf früheren Werft- und Marineflächen in umgenutzten Hallen. In den Genehmigungsakten dieser Jahrzehnte liegt häufig ein Typenplan für eine ganze Zeile und nicht die Zeichnung einer bestimmten Wohnung.

Aufmaß und Vermessung in Kiel kurz und kompakt

Zwei Aufgaben in zwei Rechtskreisen: Das Bauaufmaß erfasst Innenmaße, Geometrie und Flächen. Die Gebäudeeinmessung trägt den äußeren Umriss in das Liegenschaftskataster ein und ist hoheitlich.
Schleswig-Holstein kennt eine Einmessungspflicht: Nach § 16 des Vermessungs- und Katastergesetzes ist ein Gebäude auf eigene Kosten einmessen zu lassen – bei Neubauten ebenso wie bei Veränderungen des äußeren Erscheinungsbilds.
Anders als in den Stadtstaaten führt hier nicht die Stadt das Kataster: Zuständig ist das Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein; seine für Kiel arbeitende Abteilung Liegenschaftskataster sitzt am Kronshagener Weg.
Ausführen dürfen die Einmessung das Landesamt und die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure – beide sind Vermessungsstellen nach dem Gesetz. Planprofi24 gehört ausdrücklich nicht dazu.
Planprofi24 nimmt Ihr Kieler Objekt im Inneren auf und erstellt daraus Grundrisse, Schnitte, Ansichten und den Flächennachweis – deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Kiel gebraucht wird

Für ein Bauaufmaß gibt es weder Pflicht noch Frist. Notwendig wird es dort, wo eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Papiere das nicht hergeben. In Kiel führen vor allem diese Anlässe dazu:

Für das Gebäude existiert kein verwertbarer Plansatz, oder der vorhandene bildet eine Typenplanung ab, die für die einzelne Einheit nie fortgeschrieben wurde.
Ein Umbau, eine Aufstockung oder der Ausbau eines Dachgeschosses steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt.
Ein Gebäude soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden; die Einheiten müssen dafür zeichnerisch und maßlich eindeutig voneinander abgegrenzt sein.
Eine Bank oder eine sachverständige Person verlangt eine Flächenangabe, die sich Raum für Raum nachrechnen lässt.
Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche steht infrage: Unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel.

Einmessungspflicht nach dem Vermessungs- und Katastergesetz Schleswig-Holstein

Das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster – kurz Vermessungs- und Katastergesetz, VermKatG – stammt vom 12. Mai 2004 und regelt in § 16 die Pflichten der Eigentümerinnen, Eigentümer und Nutzungsberechtigten. Danach ist ein Gebäude auf eigene Kosten einmessen zu lassen; erfasst sind Neubauten ebenso wie bauliche Veränderungen des äußeren Erscheinungsbilds, damit in der Liegenschaftskarte alle Gebäude nachgewiesen sind. Hier zeigt sich der Unterschied zu einem Stadtstaat wie Bremen oder Berlin, in dem Kommune und Land dieselbe Verwaltung sind: In Schleswig-Holstein führt das Landesamt für Vermessung und Geoinformation das Kataster landesweit, hervorgegangen 2011 aus dem Landesvermessungsamt und den früheren Katasterämtern. Für Kiel arbeitet dessen Abteilung Liegenschaftskataster am Kronshagener Weg 107, zuständig zugleich für Neumünster und die Kreise Plön sowie Rendsburg-Eckernförde. Eingemessen wird grundsätzlich nur auf Antrag. Bleibt er aus, fordert das Landesamt schriftlich dazu auf und setzt eine angemessene Frist; verstreicht sie, lässt es die Einmessung ausführen und stellt die Kosten der Eigentümerseite in Rechnung. Beim Kauf eines nicht eingemessenen Gebäudes geht die Pflicht auf die neuen Eigentümer über – Absprachen im Kaufvertrag wirken nur zwischen den Vertragsparteien. Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht, und sie beantwortet ohnehin eine andere Frage: Im Kataster steht der Umriss, nicht der Grundriss.

Die Aufmaßverfahren im Einzelnen

Welches Verfahren am Objekt trägt, entscheidet die Geometrie des Gebäudes zusammen mit dem Zweck der späteren Unterlagen – nicht das Budget:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg in Wohnungen und Einfamilienhäusern. Marktübliche Geräte werden mit einer Messgenauigkeit von etwa anderthalb Millimetern angegeben und liegen damit weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Die Fehlerquelle sitzt selten im Gerät, sondern in der Übertragung – deshalb wird direkt in die Aufmaß-App gemessen.

Tachymetrischer Bezug bei gestaffelten und versetzten Ebenen

Sobald Wohnungen über Halbgeschosse verbunden sind oder ein Baukörper sich am Hang zur Förde staffelt, reicht raumweises Messen nicht. Ein Netz gemeinsamer Passpunkte bringt die Ebenen in einen durchgehenden Bezug, sodass die Grundrisse übereinanderpassen.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Sinnvoll bei weitspannigen Hallen und stark verschachtelter Substanz, wie sie auf den früheren Werft- und Marineflächen der Stadt steht. Die belastbare Genauigkeit entsteht nicht aus dem Datenblatt des Scanners, sondern aus Standpunktwahl, Zielmarken und sauberer Registrierung.

Prüfung vorhandener Zeichnungen mit Stichproben am Objekt

Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – vorausgesetzt, es wurde gebaut wie gezeichnet. Bei einer Typenplanung des Wiederaufbaus ist genau das die offene Frage. Vorhandene Pläne werden deshalb stichprobenartig gegen den Bestand geprüft.

Was aus dem Aufmaß entsteht

Der Messvorgang allein hilft niemandem weiter. Brauchbar wird eine Aufnahme durch das, was daraus abgeleitet und belegbar dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Vom Keller bis unter das Dach, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Sind aus einem Gebäude mehrere Einheiten geworden, werden die Wohnungsgrenzen mitgeführt.
Schnitte und Ansichten mit Geländebezug
Der Schnitt zeigt, was der Grundriss verschweigt: Geschosshöhen, Versprünge zwischen gestaffelten Ebenen und den Verlauf der Dachschräge. An den Hanglagen zur Förde gehört der Geländeanschluss dazu.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand. Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor.
Brutto-Grundfläche und Rauminhalt nach DIN 277
Für Kalkulation, Bauvorlagen und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk statt der Wohnung; bei umgenutzten Gewerbe- und Hafenbauten stehen beide Angaben nebeneinander, ohne einander zu widersprechen.
Messdaten, Aufmaßskizze und Fotodokumentation
Die Rohdaten gehören zur Übergabe. Sie machen nachvollziehbar, an welcher Stelle im Gebäude welcher Wert entstanden ist, und ersparen bei Rückfragen den zweiten Termin.

Aufmaße in Kiel – Beispiele aus der Praxis

Neubau am Fördehang mit offener Einmessung

Für die Bank wird der Flächennachweis gebraucht, für das Kataster die Gebäudeeinmessung – zwei Aufträge an zwei Stellen. Die Einmessung übernimmt das Landesamt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, das Bauaufmaß liefert Innenmaße, Zeichnungen und Flächen. Wer nur eines erledigt, hat entweder eine offene Pflicht oder keine belastbare Wohnfläche.

Terrassenwohnung im Olympiazentrum Schilksee

Das Ensemble entstand für die Segelwettbewerbe der Olympischen Spiele 1972 am Westufer der Förde: ein rund 300 Meter langer Riegel, ein zweiter Baukörper und zwei Hochhäuser, dazu Bungalows. Die Wohnungen staffeln sich zur See, Freiflächen und Ebenen greifen ineinander – aufgenommen werden deshalb auch die Höhenlagen der Ebenen zueinander.

Wohnung in einer Zeile der Großsiedlung Mettenhof

Die ersten Mieterinnen und Mieter zogen dort am 26. September 1966 ein, gebaut wurde nach wenigen wiederkehrenden Grundrisstypen. Dass der Nachbarblock demselben Typ folgt, sagt über die eigene Wohnung wenig: Wände wurden versetzt, Bäder erneuert, Balkone verglast.

Umgenutzte Halle auf ehemaligem Werftgelände

Weite Stützenraster, große Geschosshöhen, nachträglich eingezogene Ebenen: Ein Hallenbau folgt keiner Wohnungslogik. Erfasst werden Achsmaße, Stützenquerschnitte und lichte Höhen, weil sich erst daraus ergibt, welche Zuschnitte möglich sind.

So läuft Ihr Aufmaß in Kiel ab

Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn in Kiel verkürzt oder verlängert, sind die Aktenlage im Bauaktenarchiv und die Frage, wie viele Ebenen am Termin tatsächlich offenstehen.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Finanzierung, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan stellen verschiedene Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird und wie lange der Termin dauert.
Bestandsunterlagen im Bauaktenarchiv einsehen
Das Archiv gehört zum Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn 9. Einsicht gibt es ausschließlich nach online buchbarer Terminvereinbarung; die Sprechzeiten liegen dienstags und donnerstags am Vormittag. Verlangt wird ein schriftlicher Eigentumsnachweis, der in der Regel nicht älter als drei Monate sein darf.
Termin abstimmen und Zugang sichern
Der Zugang bestimmt die Termindauer. Keller, Dachraum, Abstellflächen und bei gestaffelten Baukörpern die zurückliegenden Ebenen müssen offen sein; bei vermieteten Einheiten braucht die Ankündigung Vorlauf.
Erfassung vor Ort
Aufgenommen werden Raummaße, Höhen, Öffnungen, Nischen und Vormauerungen, dazu Diagonalen als Kontrolle der Rechtwinkligkeit. Skizze und Fotos entstehen parallel, damit sich jeder Wert später verorten lässt.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächennachweis mit offengelegtem Rechenweg. Zeigt sich dabei, dass das Gebäude im Kataster nicht im heutigen Umriss nachgewiesen ist, gehört der Hinweis auf die Einmessungspflicht dazu.

Was den Preis für ein Aufmaß in Kiel beeinflusst

Zwei Objekte mit derselben Quadratmeterzahl können sich im Messaufwand um ein Vielfaches unterscheiden. Der Preis entsteht deshalb aus dem tatsächlichen Aufwand:

Zahl der Räume und Einheiten
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Sind aus einem Gebäude mehrere Wohnungen geworden, kommen Wohnungsgrenzen und eine eigene Auswertung je Einheit hinzu.
Gestaffelte und versetzte Ebenen
Baukörper, die sich am Hang staffeln oder über Halbgeschosse verbunden sind, brauchen zusätzliche Höhenbezüge über die Treppenläufe hinweg. Ohne sie liegen die Ebenen in der Zeichnung nicht sauber übereinander.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrischer Bezug und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeit am Objekt und Auswertung. Ein Scan lohnt dort, wo große Spannweiten oder Verformungen dokumentiert werden sollen.
Zugänglichkeit am Termintag
Ein verschlossener Kellerverschlag, ein vollgestellter Dachraum oder eine nur teilweise begehbare Einheit zwingen zu einem zweiten Anlauf. Was am Termin offensteht, wird in einem Durchgang aufgenommen.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Ob es bei bemaßten Grundrissen bleibt oder ob Schnitte, Ansichten, Rauminhalt und ein Bestandsmodell dazukommen, verschiebt den Aufwand nach dem Termin erheblich.