Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kiel — von der zentralen Bauantragsannahme am Fleethörn erteilt

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kiel zuständig?

Die Bauantragsannahme im Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn 9 – als zentrale Untere Bauaufsichtsbehörde für das gesamte Stadtgebiet, ohne separate Bezirksstellen.

Q: Kann in Kiel auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Dafür lässt sich für Schleswig-Holstein unabhängig keine konkrete Rechtsgrundlage nachweisen. Maßgeblich bleibt deshalb die Zuständigkeit des Amts für Bauordnung – ein möglicher anderslautender Hinweis sollte im Einzelfall geprüft werden.

Q: Ist die Bearbeitungsdauer in Kiel einheitlich?

Weil nur eine zentrale Stelle zuständig ist, entfällt die Uneinheitlichkeit, die es zwischen mehreren Bezirksbehörden geben kann. Eine pauschale Bearbeitungsdauer lässt sich dennoch nicht seriös nennen – sie hängt von der aktuellen Auslastung ab.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein, das sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Verfahren. Für Kiel kommt die Frage nach einer Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB nach aktuellem Stand aber ohnehin nicht zum Tragen, da Schleswig-Holstein keine entsprechende Umwandlungsverordnung erlassen hat.

Q: Brauche ich für ein Zweifamilienhaus auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Ja, sobald Sondereigentum begründet werden soll, ist die Bescheinigung unabhängig von der Gebäudegröße erforderlich. Sie unterscheidet sich darin von einer möglichen Umwandlungsgenehmigung, die ohnehin an eine größere Wohnungsanzahl geknüpft wäre.

Q: Was ist die AVA, auf die sich das Kieler Amt für Bauordnung stützt?

Die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz – eine bundeseinheitliche Vorschrift, die zusammen mit § 7 und § 32 WEG regelt, wie die Bauaufsichtsbehörden die bauliche Abgeschlossenheit prüfen und bescheinigen.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Kiel nur eine einzige Anlaufstelle: die Bauantragsannahme im Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn 9 – dieselbe Untere Bauaufsichtsbehörde, die auch Bauanträge und Bauvoranfragen für das gesamte Stadtgebiet bearbeitet. Anders als in Städten mit mehreren getrennten Bezirksbehörden entfällt in Kiel damit die Frage, welche von mehreren Stellen konkret zuständig ist. Offener bleibt dagegen, ob in Schleswig-Holstein alternativ ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen darf, wie es einige andere Bundesländer erlauben: Eine eigene, unabhängig nachweisbare Rechtsgrundlage dafür lässt sich für Schleswig-Holstein nicht finden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kiel kurz und kompakt

Zuständig ist die Bauantragsannahme im Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn 9 – dieselbe zentrale Untere Bauaufsichtsbehörde, die auch Bauanträge und Bauvoranfragen für ganz Kiel bearbeitet.
Rechtsgrundlage sind § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und § 32 WEG in Verbindung mit der bundeseinheitlichen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA).
Ob Schleswig-Holstein öffentlich bestellten Sachverständigen erlaubt, die Bescheinigung alternativ auszustellen, lässt sich unabhängig nicht mit einer konkreten Rechtsgrundlage belegen – anders als in einigen anderen Bundesländern, wo diese Möglichkeit ausdrücklich geregelt ist.
Grundlage der Prüfung ist stets derselbe bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan wie bei der Teilungserklärung – die Behörde bewertet die Zeichnung, eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.

Was das Kieler Amt für Bauordnung prüft

Die inhaltliche Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Kiel unterscheidet sich vor allem, dass es dafür keine mehreren parallelen Stellen gibt:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Behörde bewertet die Zeichnung, keine eigene Vor-Ort-Begehung ist die Regel.
Für Neubauten auf früherem Werft- oder Militärgelände ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.

Sachverständigen-Alternative: für Kiel nicht belegbar

In mehreren Bundesländern dürfen öffentlich bestellte Sachverständige die Abgeschlossenheitsbescheinigung alternativ zur Bauaufsichtsbehörde ausstellen; in anderen ist das ausdrücklich ausgeschlossen. Für Schleswig-Holstein lässt sich unabhängig keine eigene Rechtsgrundlage für eine solche Sachverständigen-Alternative finden – maßgeblich bleiben die bundeseinheitliche AVA und die einschlägigen WEG-Vorschriften, die auf die zuständige Bauaufsichtsbehörde abstellen, ohne einen alternativen Weg ausdrücklich zu regeln. Gehen Sie deshalb für Kiel von der Zuständigkeit des Amts für Bauordnung als maßgeblichem Weg aus und lassen Sie einen abweichenden Hinweis im Einzelfall gegenprüfen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung für ein Konversionsprojekt in Hörn oder der Wik vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – die Bauantragsannahme prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, etwa bei einem Altbau in Ravensberg oder einem älteren Nachkriegsbau, muss sie erst erstellt werden – aus der Akte des Bauaktenarchivs, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte nicht ausreicht.

Welche Unterlagen für Ihre Kieler Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Kern des Antrags ist unabhängig vom Gebäudetyp derselbe:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Formloser Antrag bei der Bauantragsannahme
Zu richten an die Bauantragsannahme im Amt für Bauordnung, Vermessung und Geoinformation am Fleethörn – nicht an eine separate Bezirksbehörde, denn eine solche gibt es in Kiel nicht.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Kiel – Beispiele aus der Praxis

Umwandlung eines Nachkriegs-Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten

Weil Kiel nach aktuellem Stand keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB verlangt, genügt hier – anders als etwa in Berlin – die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein, unabhängig von der Zahl der Wohnungen.

Neubauprojekt in einem Konversionsgebiet mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren für ein Projekt in Hörn oder der Wik dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Altbau in Ravensberg mit veraltetem Aufteilungsplan

Der vorhandene Plan aus der Bauakte stimmt nicht mehr mit dem tatsächlichen Zuschnitt der Einheiten überein. Erst nach einer Aktualisierung per Aufmaß lässt sich die Bescheinigung beantragen.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kiel ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Kiel kommt es vor allem darauf an, den Aufteilungsplan vollständig einzureichen – eine Wahl zwischen mehreren zuständigen Stellen entfällt:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
Antrag bei der Bauantragsannahme stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, gerichtet an die zentrale Stelle am Fleethörn.
Prüfung durch das Amt für Bauordnung
Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit anhand der eingereichten Zeichnung.
Rückfragen klären, falls nötig
Fehlende Maße oder unklare Nummerierung führen zu gezielten Nachfragen, bevor die Bescheinigung erteilt wird.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kiel beeinflusst

Weil nur eine zentrale Stelle zuständig ist, entfällt in Kiel die Streuung zwischen mehreren Behörden. Diese Faktoren bleiben trotzdem entscheidend:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang verlängern.
Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
Auslastung der Bauantragsannahme
Wie bei anderen Verfahren wirkt sich die aktuelle Bearbeitungslast des Amts für Bauordnung auf die Dauer aus, nicht aber auf den inhaltlichen Prüfmaßstab.
Zahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Prüfaufwand bei Nummerierung und Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.