Teilungserklärung in Kassel — keine Umwandlungsgenehmigung, ein Baubestand aus der Wiederaufbauzeit
Wer in Frankfurt am Main oder Wiesbaden eine Teilungserklärung vorbereitet, musste sich bis Ende 2025 um eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB kümmern. In Kassel stellt sich diese Frage in der Praxis erst gar nicht: Die Stadt gehörte nie zu den 53 der 64 hessischen Kommunen, für die die Landesregierung seit Mai 2022 per Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 250 BauGB festgestellt hatte – obwohl Kassel selbst dem Land gegenüber wiederholt begründet hat, warum der örtliche Wohnungsmarkt eng ist. Für die WEG-Teilung einer Kasseler Immobilie bedeutet das: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung bleiben der Weg zur Teilungserklärung, ohne einen zusätzlichen Genehmigungsschritt davor. Was die Aufteilung inhaltlich prägt, ist stattdessen der Baubestand selbst – und der sieht in Kassel anders aus als im Frankfurter Nordend oder im Wiesbadener Kurviertel: Weil rund 85 Prozent der Wohnungen beim Luftangriff vom 22. Oktober 1943 verloren gingen, stammt der weit überwiegende Teil der innerstädtischen Mehrfamilienhäuser aus der Wiederaufbauzeit und wurde ursprünglich als Miet-, oft sogar als geförderter Sozialwohnungsbau errichtet – eine WEG-Teilung ist hier fast immer ein Verkauf Jahrzehnte nach der Errichtung, kein Verkauf aus einem sanierten Gründerzeithaus heraus.
Brauchen Sie für Ihre Kasseler Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?
Die kurze Antwort vorweg: Anders als in Frankfurt am Main und Wiesbaden stellt sich diese Frage für Kassel in der Praxis nicht. Die längere Antwort erklärt, warum – und was stattdessen den Aufwand einer Kasseler Teilungserklärung tatsächlich bestimmt.
- Die Hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung nach § 250 BauGB gilt seit Mai 2022 für 53 der 64 hessischen Kommunen mit einem vom Land festgestellten angespannten Wohnungsmarkt – Kassel zählt nicht dazu, wie die Stadt auf ihrer eigenen Seite zur Rechtslage des Wohnungsmarkts selbst darstellt.
- Das gilt unabhängig von der Wohnungszahl eines Gebäudes: Die in Frankfurt und Wiesbaden bis Ende 2025 relevante Ausnahme für Häuser mit nicht mehr als sechs Wohnungen betraf ausschließlich eine Verordnung, die für Kassel ohnehin nie galt.
- Für Neubauten stellt sich die Frage aus demselben Grund nicht – unabhängig von der Wohnungszahl bleibt es in Kassel bei Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung als einzigem Weg zur Teilungserklärung.
Kassel war zwischen 2015 und 2020 vom Land Hessen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft – eine ältere Einstufung, die mit der 2022 erlassenen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung nach § 250 BauGB nichts zu tun hat. Seither hat die Stadt dem Land gegenüber wiederholt dargelegt, warum der Wohnungsmarkt weiterhin eng ist, unter anderem mit Verweis auf eine marktaktive Leerstandsquote unterhalb der für eine gesunde Fluktuationsreserve üblichen drei Prozent. In die Liste der 53 Kommunen, für die die Landesverordnung seit Mai 2022 gilt, wurde Kassel dennoch nicht aufgenommen – anders als Frankfurt am Main und Wiesbaden, wo eine Genehmigungspflicht bis Ende 2025 bestand. Für die Teilungserklärung einer Kasseler Immobilie heißt das: Es gibt keinen Zeitpunkt, zu dem sich hier etwas geändert hätte oder ändern könnte, weil es diese zusätzliche Hürde in Kassel schlicht nie gab.
Zwei Ausgangslagen, geprägt vom Baujahr statt von einer Schutzzone
Weil es in Kassel weder eine Umwandlungsgenehmigungspflicht noch eine mit Frankfurts Milieuschutzgebieten oder Wiesbadens Kurviertel vergleichbare stadtweite Schutzzone für WEG-Teilungen gibt, entscheidet für den praktischen Ablauf vor allem das Baualter des Gebäudes:
WEG-Teilung eines Wiederaufbau-Mehrfamilienhauses
Der weitaus häufigere Fall: Ein Miethaus aus den 1950er- oder 1960er-Jahren wird Jahrzehnte nach der Errichtung wohnungsweise verkauft. Der Aufwand liegt hier fast ausschließlich beim Aufteilungsplan selbst – gerade weil Bauakten aus dieser Zeit spätere, kleinere Umbauten häufig nicht lückenlos festhalten, wie schon bei der Grundriss-Erstellung in Kassel deutlich wird.
WEG-Teilung eines Altbaus im Vorderen Westen oder in Bad Wilhelmshöhe
Seltener, weil nur ein kleiner Teil des Kasseler Bestands den Krieg architektonisch überstanden hat: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, kann die Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa eine neue Trennwand zwischen zwei bislang verbundenen Einheiten – zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem HDSchG durch Abteilung 633 im Amt 63 auslösen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Kassel nötig sind
Weil keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung dazwischentritt, bleibt der Unterlagenkern in Kassel überschaubar:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht Kassel (Amt 63, Abteilung 632).
- Aktueller, unbeglaubigter Grundbuchauszug
Für den Antrag bei Amt 63 genügt ein nicht beglaubigter, höchstens drei Monate alter Auszug des Amtsgerichts Kassel – zusammen mit der Flurkarte vom Amt für Bodenmanagement Grundlage der Prüfung.
- Denkmalschutzrechtliche Genehmigung, falls bauliche Eingriffe nötig sind
Nur erforderlich, wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude für die Abgeschlossenheit tatsächlich baulich verändert werden muss – bei bereits getrennten Einheiten entfällt dieser Schritt.
Teilungserklärungen in Kassel – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus wird nach Jahrzehnten aufgeteilt
Eine Wohnungsbaugesellschaft verkauft ein 1958 errichtetes Mietshaus mit zehn Einheiten wohnungsweise an die bisherigen Mieter und neue Käufer. Weil Kassel nie zu den 53 Kommunen mit Umwandlungsgenehmigungspflicht zählte, genügen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – unabhängig von der Zahl der Einheiten.
Gründerzeithaus im Vorderen Westen mit neuer Trennwand
Zwei bislang zusammenhängende Einheiten sollen für die Abgeschlossenheit durch eine neue Wand getrennt werden. Weil das Gebäude denkmalgeschützt ist, prüft Abteilung 633 zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung von Abteilung 632, ob der Eingriff denkmalrechtlich zulässig ist.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus soll von Beginn an als Eigentumswohnungen vermarktet werden. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar aus der Genehmigungsplanung ableiten; eine zusätzliche Prüfung entfällt so oder so, weil es in Kassel keine Umwandlungsgenehmigungspflicht gibt.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Kassel ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Kassel entfällt der in Frankfurt und Wiesbaden zu prüfende Genehmigungsschritt von vornherein – dafür verdient das Baualter des Gebäudes von Anfang an Aufmerksamkeit:
- Baualter und Bestand klären
Weil Kassels Baubestand ganz überwiegend aus der Wiederaufbauzeit stammt, wird zuerst geprüft, ob eine verwertbare Bauakte bei Amt 63 vorliegt oder ob – etwa wegen später nicht dokumentierter Umbauten – eine Vor-Ort-Vermessung nötig wird.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Denkmalrechtliche Lage prüfen, falls einschlägig
Nur bei einem denkmalgeschützten Gebäude im Vorderen Westen oder in Bad Wilhelmshöhe relevant: Verlangt die Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe, wird Abteilung 633 im Amt 63 parallel eingebunden.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Amt 63 einholen
Auf Grundlage des Aufteilungsplans bestätigt Abteilung 632 die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Notarielle Beurkundung und Eintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; eingetragen wird sie beim Amtsgericht Kassel als zuständigem Grundbuchamt.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Kassel beeinflusst
Ohne vorgeschalteten Genehmigungsschritt entscheiden in Kassel vor allem diese Punkte über den Aufwand:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar – bei Wiederaufbaugebäuden mit lückenhafter Bauakte ist das eher die Ausnahme.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig vom Baualter des Gebäudes.
- Denkmalschutz des Gebäudes
Nur bei einem geschützten Altbau im Vorderen Westen oder in Bad Wilhelmshöhe kommt mit Abteilung 633 ein zweiter Prüfschritt hinzu – beim weit überwiegenden Wiederaufbaubestand entfällt das.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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