Kubaturberechnung in Kassel — vom standardisierten Wiederaufbaubau zur Rohbausumme

Q: Worin unterscheidet sich das BRI von der Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Wozu braucht Abteilung 632 den Brutto-Rauminhalt?

Er fließt zusammen mit dem amtlich festgesetzten Rohbauwert je Kubikmeter in die Rohbausumme ein, die als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben dient.

Q: Weshalb sprach man früher vom „umbauten Raum“ statt vom Brutto-Rauminhalt?

Die hessische Bauaufsichtsgebührenordnung nutzte lange den älteren Begriff. Zum 1. Dezember 2024 wurde er nach den vorliegenden Quellen durch Brutto-Rauminhalt ersetzt, denselben Begriff, den auch DIN 277 verwendet.

Q: Warum fällt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche bei Kasseler Wiederaufbaugebäuden oft niedriger aus?

Sie entstanden nach 1943 mit vergleichsweise knapp bemessenen Geschosshöhen. Das kleinere Volumen pro Etage schlägt sich unmittelbar in einem niedrigeren BRI je Quadratmeter nieder – anders als bei den wenigen erhaltenen Gründerzeitgebäuden im Vorderen Westen.

Q: Worin liegt der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der heutige Bestand ab – bei Wiederaufbaugebäuden mit undokumentierten Umbauten keine Seltenheit –, wird zusätzlich aufgemessen.

Zwei Kennzahlen stehen am Anfang jeder Kubaturberechnung: der Brutto-Rauminhalt (BRI), das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, und die Brutto-Grundfläche (BGF), die Summe seiner Geschossflächen – beide nach DIN 277 ermittelt. In Hessen steckt dahinter mehr als reine Geometrie. Zum 1. Dezember 2024 hat die hessische Bauaufsichtsgebührenordnung nach den vorliegenden Quellen ihre frühere Bezeichnung „umbauter Raum“ durch den Begriff Brutto-Rauminhalt ersetzt und damit an DIN 277 angeglichen. Multipliziert mit dem vom Land jährlich im Staatsanzeiger veröffentlichten Rohbauwert je Kubikmeter ergibt der Brutto-Rauminhalt die Rohbausumme, auf der die Baugenehmigungsgebühr eines verfahrenspflichtigen Vorhabens beruht – auch bei Abteilung 632 in Kassel. Wie hoch dieser Wert je Quadratmeter Wohnfläche ausfällt, hängt in Kassel stark vom Baujahr ab: Ein Wiederaufbaugebäude mit knapp bemessener Geschosshöhe kommt auf ein anderes Verhältnis als ein Gründerzeithaus im Vorderen Westen mit seinen großzügigen Raumhöhen.

Kubaturberechnung in Kassel kurz und kompakt

Brutto-Rauminhalt (BRI) misst das umbaute Volumen eines Gebäudes, Brutto-Grundfläche (BGF) die Summe seiner Geschossflächen – beide Werte entstehen nach DIN 277.
Zum 1. Dezember 2024 wurde der frühere Begriff „umbauter Raum“ in der hessischen Bauaufsichtsgebührenordnung nach den vorliegenden Quellen durch Brutto-Rauminhalt ersetzt – eine Angleichung an DIN 277, die landesweit und damit auch in Kassel gilt.
Multipliziert mit dem jährlich im Staatsanzeiger veröffentlichten Rohbauwert je Kubikmeter ergibt der Brutto-Rauminhalt die Rohbausumme, auf deren Grundlage Abteilung 632 die Baugenehmigungsgebühr berechnet.
Weil der weit überwiegende Kasseler Wiederaufbaubestand mit vergleichsweise knapp bemessenen Geschosshöhen errichtet wurde, fällt dort das BRI je Quadratmeter Wohnfläche niedriger aus als bei einem Altbau.
Die wenigen erhaltenen Gründerzeitgebäude im Vorderen Westen und in Teilen von Bad Wilhelmshöhe kommen durch ihre hohen Geschosse auf ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche.

Wozu Abteilung 632 die Kubatur Ihres Vorhabens heranzieht

Für sich genommen ist die Kubaturberechnung keine eigene genehmigungspflichtige Bauvorlage. Sie liefert aber eine Rechengröße, die an mehreren Stellen gebraucht wird:

Für die Gebührenberechnung: Der Brutto-Rauminhalt fließt zusammen mit dem amtlichen Rohbauwert je Kubikmeter in die Rohbausumme ein, aus der sich die Baugenehmigungsgebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben ergibt.
Für Wertermittlung und Finanzierungsanfragen, unabhängig davon, wie ein Gebäude aktuell genutzt wird.
Für energetische Berechnungen, die sich auf das umbaute oder beheizte Volumen beziehen.
Für den Vergleich mehrerer Gebäude – in Kassel besonders aufschlussreich, weil Wiederaufbaubau und erhaltener Altbau kubisch deutlich auseinanderliegen.

Vom „umbauten Raum“ zum Brutto-Rauminhalt

Als hessische Kommune folgt Kassel derselben Bauaufsichtsgebührenordnung wie der Rest des Landes. Bis Ende November 2024 war darin noch vom „umbauten Raum“ die Rede – ein Begriff, der sich nicht deckungsgleich mit DIN 277 verwenden ließ. Die zum 1. Dezember 2024 vollzogene Umbenennung in Brutto-Rauminhalt rückt die behördliche Gebührenberechnung terminologisch näher an dieselbe Norm heran, nach der Ihre Kubaturberechnung entsteht. Für den Kasseler Bestand kommt ein städtebaulich bedingter Nebeneffekt hinzu: Weil der überwiegende Teil der Gebäude erst nach 1943 mit sparsam bemessenen Geschossen neu errichtet wurde, liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche dort im Schnitt niedriger als bei den wenigen hoch geschossigen Altbauten, die den Wiederaufbau überstanden haben.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber verschiedene Fragen:

Brutto-Rauminhalt (BRI)

Das vollständige umbaute Volumen des Gebäudes, gemessen von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob der darunterliegende Raum als Wohnfläche zählt. Keller, Dachraum und Nebenräume gehen mit ein.

Brutto-Grundfläche (BGF)

Die addierten Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276, etwa bei einer Nutzungsänderung.

Was für eine Kubaturberechnung in Kassel gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des kompletten Baukörpers:

Bemaßte Bestandszeichnungen oder Aufmaß
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, Keller und Dachraum eingeschlossen – bei Wiederaufbaugebäuden reicht die vorhandene Bauakte für spätere Umbauten oft nicht aus.
Angaben zu Dachform und -neigung
Für die korrekte Volumenerfassung bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei ausgebauten oder nachträglich veränderten Dachgeschossen.
Zweck der Berechnung
Ob das Ergebnis für die Gebühr bei Abteilung 632, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann Umfang und Tiefe der Dokumentation beeinflussen.

Kubaturberechnung in Kassel – Beispiele aus der Praxis

Gebührenberechnung für eine Aufstockung an einem Wiederaufbaugebäude

Aus dem ermittelten Brutto-Rauminhalt und dem amtlichen Rohbauwert leitet Abteilung 632 die Rohbausumme ab, auf deren Basis die Baugenehmigungsgebühr für das Vorhaben festgesetzt wird.

Wertgutachten für ein Gründerzeithaus im Vorderen Westen

Die hohen Altbau-Geschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Wiederaufbaugebäude – ein Umstand, der in Finanzierungsanfragen berücksichtigt wird.

Neubau eines Mehrfamilienhauses in einem jüngeren Baugebiet

BRI und BGF lassen sich direkt aus der vollständig vorliegenden digitalen Genehmigungsplanung ableiten, ohne vorherige Klärung einer unsicheren Bestandslage.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Kassel

Von der Bestandsklärung bis zum belastbaren Ergebnis:

Bestandslage prüfen
Bauakte bei Amt 63 anfragen oder direkt aufmessen, wenn keine verwertbaren Unterlagen vorliegen.
Fehlende Maße ergänzen
Zeigt die Akte spätere Umbauten nicht, wie bei vielen Wiederaufbaugebäuden üblich, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, soweit relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Ergebnis gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob die Zahl für die Gebühr, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Dokumentation übergeben
Nachvollziehbar aufbereitet für Bewertung, Finanzierung oder die Rohbausumme gegenüber Abteilung 632.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Kassel bestimmt

Diese Punkte wirken sich auf den Rechenaufwand aus:

Aktenlage
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, wie bei manchen Wiederaufbaugebäuden mit undokumentierten Umbauten, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Ebenen
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Geschosshöhe des Gebäudes
Ein hoch geschossiges Gründerzeithaus im Vorderen Westen verlangt eine andere Prüftiefe als ein standardisierter Wiederaufbaubau.
Vorgesehener Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Gebühr der Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen stellen als eine für Wertermittlung oder Finanzierung.