Aufteilungspläne in Kassel — wenn weder Bauakte noch Stadtarchiv den Bestand vollständig zeigen

Q: Hilft das Stadtarchiv Kassel weiter, wenn die Bauakte fehlt?

Möglicherweise, aber nicht verlässlich: Das Stadtarchiv führt trotz des Verlusts von 1943 heute wieder einen umfangreichen Bestand, durchsuchbar über Arcinsys. Für ein bestimmtes Gebäude lässt sich ein Treffer dabei nicht garantieren.

Q: Was mache ich, wenn weder Bauakte noch Stadtarchiv weiterhelfen?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan ergänzt werden.

Q: Muss ich vor dem Aufteilungsplan erst eine Umwandlungsgenehmigung klären?

Nein. Anders als in Frankfurt am Main oder Wiesbaden gibt es in Kassel keine Umwandlungsgenehmigungspflicht nach § 250 BauGB – der Aufteilungsplan entsteht unabhängig davon und ist direkt Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG: durchgehend nummerierte Einheiten, eindeutig abgegrenztes Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Was ihn in Kassel oft aufwendiger macht als anderswo, ist die Quellenlage – und die hat zwei ganz unterschiedliche Ursachen, je nachdem, aus welcher Zeit ein Gebäude stammt. Für die wenigen Gebäude, die den Luftangriff vom 22. Oktober 1943 architektonisch überstanden haben, gilt: Das Stadtarchiv Kassel war im Rathaus untergebracht, das bei diesem Angriff ausbrannte – die Stadt erlitt dadurch einen Totalverlust im Bereich der eigenen städtischen Überlieferung, weshalb die heutigen Bestände nur in wenigen Fällen bis vor 1943 zurückreichen. Für den weit überwiegenden, nach dem Krieg neu errichteten Teil des Bestands liegt die Ursache woanders: Bei diesen Wiederaufbaugebäuden ist nicht der Kriegsverlust das Problem, sondern dass kleinere Umbauten der vergangenen Jahrzehnte in der Bauakte des Amtes 63 selten lückenlos nachgetragen wurden. Zwei verschiedene Epochen, zwei verschiedene Lücken – der Aufteilungsplan muss trotzdem für jede Einheit eindeutig und vollständig sein.

Aufteilungspläne in Kassel kurz und kompakt

Das Stadtarchiv Kassel war bis zum Luftangriff vom 22. Oktober 1943 im Rathaus untergebracht, das bei diesem Angriff ausbrannte – die Stadt erlitt dadurch einen Totalverlust im Bereich der eigenen städtischen Überlieferung; heutige Bestände reichen nur in wenigen Fällen bis vor 1943 zurück.
Für die nach 1943 in der Formensprache der Nachkriegsmoderne neu errichteten Wiederaufbaugebäude – der weit überwiegende Teil des Kasseler Bestands – liegt die Ursache für lückenhafte Bauakten woanders: kleinere Umbauten wurden über Jahrzehnte oft nicht durchgängig dokumentiert.
Als zweite Quelle neben der Bauakte des Amtes 63 kommt für ältere Gebäude das Stadtarchiv Kassel infrage – mit rund 1,4 Kilometern Akten und über 165.000 Fotos ein umfangreicher, aber für ein einzelnes Gebäude kein garantiert ergiebiger Bestand.
Fehlt eine verwertbare Quelle, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlenden Unterlagen vollständig – unabhängig davon, ob die Lücke auf den Archivbrand von 1943 oder auf undokumentierte Umbauten der Wiederaufbauzeit zurückgeht.

Wann Sie in Kassel einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei nachgelagerte Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung von Amt 63, Abteilung 632, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Kassel möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung – die in Kassel, anders als in Frankfurt am Main oder Wiesbaden, ohne jede vorgeschaltete Umwandlungsgenehmigung auskommt, den bemaßten Aufteilungsplan aber genauso voraussetzt.
Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Ein Archivbrand für die alte, undokumentierte Umbauten für die junge Bausubstanz

Als der Luftangriff vom 22. Oktober 1943 das Rathaus ausbrennen ließ, war dort auch das Stadtarchiv Kassel untergebracht – die Stadt erlitt dadurch einen Totalverlust im Bereich der eigenen städtischen Überlieferung. In der Nachkriegszeit bemühte sich das Archiv um eine Ersatzüberlieferung, unter anderem aus privaten und externen Quellen; vereinzelt tauchen historische Baupläne bis heute über Umwege auf, etwa in erhalten gebliebenen Akten alter Schankwirtschaftskonzessionen, denen die damals erforderlichen Baupläne beilagen. Verlässlich ist das trotzdem nicht: Wer heute im Vorderen Westen oder in Bad Wilhelmshöhe eine der seltenen erhaltenen Gründerzeit- oder Jugendstilimmobilien aufteilt, kann bei Amt 63 wie beim Stadtarchiv Kassel anfragen – ein Treffer ist in beiden Fällen möglich, aber nicht garantiert. Für den weit überwiegenden Teil des Bestands stellt sich diese Frage anders: Diese Gebäude entstanden erst nach 1943 und sind vom Archivverlust gar nicht betroffen. Hier liegt das Problem darin, dass die Bauakte bei Amt 63 zwar meist den ursprünglichen Bauplan zeigt, spätere Umbauten – eine neue Grundrissaufteilung, ein ausgebautes Dachgeschoss – aber oft nicht mehr lückenlos verzeichnet.

Woher Ihr Kasseler Aufteilungsplan stammt

Je nach Baujahr und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Amtes 63

Für die meisten Wiederaufbaugebäude die erste Anlaufstelle: Existiert eine verwertbare, aktuelle Akte, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die durchgehende Nummerierung ergänzen. Der Zugang läuft über das digitale Postfach des Amtes.

Aus dem Stadtarchiv Kassel

Für die seltenen Gebäude aus der Zeit vor 1943 ein möglicher zweiter Weg: Das Stadtarchiv führt trotz des Totalverlusts von 1943 heute wieder einen umfangreichen historischen Bestand, durchsuchbar über das Archivinformationssystem Arcinsys – ein Treffer für ein bestimmtes Gebäude lässt sich vorab aber nicht garantieren.

Per Vor-Ort-Vermessung

Führt weder die Bauakte noch das Stadtarchiv zum Ziel, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Bei Wiederaufbaugebäuden mit mehrfach undokumentierten Umbauten ist das ohnehin oft der zuverlässigere Weg, weil er den tatsächlichen, heutigen Bestand statt eines möglicherweise veralteten Planstands abbildet.

Welche Unterlagen für Ihren Kasseler Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig davon, welcher Weg zum Ziel führt:

Bauakten-Anfrage über das digitale Postfach von Amt 63
Für die Einsicht wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt; die Anfrage läuft über das digitale Postfach des Amtes für Stadtplanung, Bauaufsicht und Denkmalschutz.
Rechercheanfrage beim Stadtarchiv Kassel
Für Gebäude aus der Zeit vor 1943 kann eine gezielte Anfrage über Arcinsys zusätzliche historische Unterlagen zutage fördern – ein Ergebnis ist dabei nicht garantiert.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.

Aufteilungspläne in Kassel – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus im Vorderen Westen ohne Treffer in Bauakte oder Stadtarchiv

Weder Amt 63 noch das Stadtarchiv Kassel liefern für dieses vor 1943 errichtete Gebäude eine verwertbare Unterlage – die alte Bauakte fiel vermutlich demselben Verlust zum Opfer wie ein Großteil der städtischen Überlieferung. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung.

Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus mit undokumentierten Umbauten

Die Bauakte bei Amt 63 zeigt den ursprünglichen Bauplan von 1957, verzeichnet aber weder die spätere Zusammenlegung zweier Wohnungen noch den nachträglichen Dachgeschossausbau. Der Aufteilungsplan lässt sich nur nach einer Vor-Ort-Vermessung verlässlich nummerieren und abgrenzen.

Neubau in einem jüngeren Baugebiet mit vollständiger Genehmigungsplanung

Für ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus liegt die Genehmigungsplanung vollständig digital vor. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne Archivrecherche oder eigene Vermessung.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Kassel

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Kassel liegt das Gewicht früh darauf, welche der beiden möglichen Lücken – Kriegsverlust oder undokumentierte Umbauten – im konkreten Fall überhaupt zutrifft:

Baujahr einordnen
Entscheidet, welche Art von Lücke überhaupt droht: Archivverlust bei Gebäuden vor 1943, undokumentierte Umbauten bei jüngerem Wiederaufbaubestand.
Bauakte bei Amt 63 prüfen
Erster Schritt bei jedem Gebäude, unabhängig vom Baujahr – für viele Wiederaufbaugebäude bereits ausreichend, wenn keine späteren Umbauten fehlen.
Bei Vorkriegsgebäuden das Stadtarchiv Kassel anfragen
Eine zweite, aber unsichere Quelle, durchsuchbar über Arcinsys – lohnend als Versuch, ohne dass sich ein Ergebnis vorab garantieren lässt.
Vor-Ort-Vermessung planen, wo keine Quelle ausreicht
Bleiben Bauakte und gegebenenfalls Stadtarchiv ohne verwertbares Ergebnis, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
Einheiten nummerieren und Eigentum abgrenzen
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse; Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Kassel beeinflusst

In Kassel entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand – und die hängt stark vom Baujahr ab:

Baujahr des Gebäudes
Vorkriegsgebäude tragen das Risiko des Archivverlusts von 1943, Wiederaufbaugebäude das Risiko undokumentierter späterer Umbauten – beide Fälle können eine Vor-Ort-Vermessung nötig machen.
Vollständigkeit der Bauakte bei Amt 63
Eine lückenlose, aktuelle Akte ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom heutigen Bestand ab, wird eine zusätzliche Recherche oder eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Ob sich eine Recherche im Stadtarchiv lohnt
Da ein Treffer nicht garantiert ist, wägen wir im Einzelfall ab, ob die Recherche über Arcinsys voraussichtlich Zeit spart oder eine direkte Vor-Ort-Vermessung der schnellere Weg ist.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand, unabhängig vom Baujahr.