Aufmaß & Vermessung in Kassel — Bauaufmaß zwischen Wiederaufbausiedlung und Gründerzeithaus

Q: Was kostet ein Aufmaß in Kassel?

Der Preis richtet sich nach Fläche, Raumzahl, Zahl der Gebäudeteile und dem Umfang der gewünschten Unterlagen. Eine kompakte Wohnung im Wiederaufbaubau liegt deutlich unter einem geteilten Gründerzeithaus; der konkrete Aufwand lässt sich nach einer kurzen Objektbeschreibung online klären.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Kassel?

Eine übliche Eigentumswohnung ist am Objekt meist in weniger als einer Stunde erfasst. Ein ganzes Haus mit mehreren Einheiten oder Gebäudeteilen kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Beauftragung und Termin liegen einige Werktage.

Q: Übernimmt Planprofi24 auch die Gebäudeeinmessung nach § 21 HVGG?

Nein. Die Einmessung in das Liegenschaftskataster ist eine hoheitliche Aufgabe und darf nur von einer Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 HVGG ausgeführt werden. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen; beide Leistungen ergänzen sich, ersetzen einander aber nicht.

Q: Wer führt in Kassel das Liegenschaftskataster?

Für das Stadtgebiet Kassel führt die Stadt selbst mit ihrem Amt für Vermessung und Geoinformation Katastervermessungen – anders als in manchen anderen hessischen Städten, wo diese Aufgabe allein bei einem regionalen Amt für Bodenmanagement oder einem ÖbVI liegt. Für die Gemeinden im Landkreis Kassel ist das Amt für Bodenmanagement Korbach mit Außenstelle Hofgeismar zuständig.

Q: Brauche ich für die Teilung meiner Altbauwohnung ein Aufmaß?

In aller Regel ja. Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede neue Einheit eindeutig abgrenzen, einschließlich geteilter Erker, Kellerabteile und Nebenräume. Ein historischer Bestandsplan aus der Bauzeit um 1900 liefert diese Genauigkeit selten.

Q: Was mache ich, wenn die Bauakte meines Kasseler Hauses unvollständig ist?

Gerade bei Gebäuden aus den ersten Nachkriegsjahren ist das eher die Regel als die Ausnahme. Ein Aufmaß vor Ort ersetzt in diesem Fall die fehlenden Angaben vollständig und liefert zugleich den tatsächlichen Zustand statt eines veralteten Planungsstands.

Wer in Kassel von Vermessung spricht, kann zwei unterschiedliche Dinge meinen. Das eine ist die hoheitliche Gebäudeeinmessung, die den Umriss eines Gebäudes in das Liegenschaftskataster einträgt und in Hessen gesetzlich vorgeschrieben ist. Das andere ist das Bauaufmaß: die Aufnahme eines Hauses von innen, aus der bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine belastbare Flächenberechnung entstehen. Gebraucht wird in den meisten Fällen Letzteres – und in Kassel besonders häufig, weil der Bestand in zwei sehr unterschiedlichen Bauepochen liegt: den zügig und nüchtern errichteten Wiederaufbausiedlungen der 1950er-Jahre und den gründerzeitlichen Häusern des Vorderen Westens, die den Krieg überstanden haben. Wo die eine Bauzeit unter Zeitdruck und Materialknappheit selten lückenlos dokumentiert wurde, hat die andere Erker, Raumhöhen und über Jahrzehnte gewachsene Grundrissänderungen, die keine historische Zeichnung mehr zeigt. Ein Aufmaß hält fest, was tatsächlich gebaut ist – unabhängig davon, was Akte oder Kataster dazu hergeben.

Aufmaß und Vermessung in Kassel kurz und kompakt

Bauaufmaß, nicht Gebäudeeinmessung: Erfasst werden Innenmaße, Raumaufteilung und Flächen eines Gebäudes – die Eintragung des Gebäudeumrisses in das Liegenschaftskataster bleibt den dafür zugelassenen Vermessungsstellen vorbehalten.
Hessen verpflichtet dazu den Eigentümer selbst: Nach § 21 HVGG ist die Gebäudeeinmessung zu veranlassen, sobald ein Gebäude neu errichtet oder in seinem Grundriss verändert wird – noch vor Fertigstellung des Rohbaus.
Kassel ist dabei ein Sonderfall unter den hessischen Großstädten: Als kreisfreie Stadt führt sie mit dem Amt für Vermessung und Geoinformation eine eigene Vermessungsstelle; für die Gemeinden im Landkreis Kassel ist das Amt für Bodenmanagement Korbach mit Außenstelle Hofgeismar zuständig.
Zwei Bauepochen, zwei Aufmaßprobleme: Wiederaufbausiedlungen wurden schnell und einheitlich gebaut, aber selten lückenlos dokumentiert; Gründerzeithäuser im Vorderen Westen haben Erker und Grundrisse, die sich seit rund 1900 mehrfach verändert haben.
Planprofi24 übernimmt das Bauaufmaß: Aufnahme am Objekt, daraus Zeichnungen und eine belastbare Flächenberechnung – für eine einzelne Wohnung ebenso wie für ein ganzes Haus, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann in Kassel ein Bauaufmaß gebraucht wird

Zu einem Bauaufmaß verpflichtet niemanden ein Gesetz. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben. In Kassel vor allem in diesen Fällen:

Bestandspläne fehlen ganz, oder sie zeigen einen Stand, den spätere Umbauten längst überholt haben – bei Wiederaufbaubauten ebenso häufig wie bei mehrfach veränderten Gründerzeithäusern.
Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne Aufmaß fehlt dafür die Datengrundlage.
Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit eindeutig abgrenzen, gerade bei nachträglich geteilten Altbauwohnungen mit Erker oder Balkon.
Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche steht infrage – unterschreitet die tatsächliche Fläche die vereinbarte um mehr als zehn Prozent, ist das nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel.

Die Einmessungspflicht nach § 21 HVGG – und Kassels eigene Vermessungsstelle

Hessen nimmt für die Gebäudeeinmessung nicht die Behörde, sondern den Eigentümer in die Pflicht. Nach § 21 HVGG sind die Einmessung und die anschließende Fortführung des Liegenschaftskatasters zu veranlassen, sobald ein im Kataster nachzuweisendes Gebäude neu errichtet oder in seinem Grundriss verändert wird – ein Anbau oder ein Teilabbruch genügt dafür bereits, ein rein innerer Umbau dagegen nicht. Ausführen darf das nur eine Vermessungsstelle im Sinne des § 15 Abs. 2 HVGG: Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, die Ämter für Bodenmanagement und die Vermessungsstellen von Bundes-, Landes- und Kommunalbehörden. Genau diese dritte Kategorie ist in Kassel kein abstrakter Programmpunkt: Als kreisfreie Stadt unterhält die Stadt mit dem Amt für Vermessung und Geoinformation eine eigene Dienststelle, die im städtischen Produktkatalog auch Katastervermessungen führt – anders als etwa in Frankfurt oder Wiesbaden, wo private Vermessungsaufträge an einen zugelassenen ÖbVI oder an ein regionales Amt für Bodenmanagement gehen. Für die Umlandgemeinden im Landkreis Kassel bleibt dagegen das Amt für Bodenmanagement Korbach mit seiner Außenstelle Hofgeismar zuständig. Bleibt der Auftrag trotz schriftlicher Aufforderung aus, darf die zuständige Vermessungsstelle nach Ablauf von 21 Tagen von Amts wegen tätig werden und die Kosten demjenigen in Rechnung stellen, der zu diesem Zeitpunkt Gebäudeeigentümer ist. Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht – und sie beantwortet ohnehin eine andere Frage als das Bauaufmaß: Das Kataster hält den Umriss fest, nicht die Raumaufteilung dahinter.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren am Objekt passt, ergibt sich aus der Geometrie des Gebäudes und dem Zweck der späteren Unterlagen – nicht aus dem Budget:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg für eine einzelne Wohnung, ob im Wiederaufbau-Zeilenbau oder im Gründerzeithaus. Marktübliche Geräte messen auf rund ± 1,5 Millimeter genau; entscheidend ist weniger das Gerät als die Übertragung – gemessen wird deshalb direkt in die Aufmaß-App, nicht auf Papier.

Durchgehender Maßbezug über mehrere Gebäudeteile

Wird ein ganzer Zeilenbau oder ein Gründerzeithaus mit Vorder- und Hinterhaus aufgenommen, reicht raumweises Messen allein nicht. Ein gemeinsamer Bezugspunkt hält die Geschosse zueinander passend, statt sie in der Zeichnung gegeneinander zu verschieben.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Sinnvoll bei mehrseitig verglasten Erkern, gerundeten Wänden und Stuckdecken, die sich über mehr als hundert Jahre gesetzt haben. Wie genau das Ergebnis wird, entscheidet nicht das Datenblatt des Scanners, sondern Standpunktwahl, Zielmarken und die Registrierung der Einzelscans.

Abgleich vorhandener Pläne mit Kontrollmaßen

§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt, die Fläche aus einer Bauzeichnung zu ermitteln – aber nur, wenn gebaut wurde wie gezeichnet. Pläne aus den ersten Wiederaufbaujahren bilden das selten zuverlässig ab; sie werden deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Das Messen selbst ist nur der Anfang. Brauchbar wird es durch das, was daraus gezeichnet, gerechnet und belegt wird:

Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe. Bei geteilten Gründerzeithäusern werden Wohnungsgrenzen und gemeinsam genutzte Flächen getrennt ausgewiesen.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was der Grundriss nicht hergibt: Geschosshöhen, den Verlauf einer Dachschräge und die Gliederung eines Erkers über mehrere Fensterachsen.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor – gemessen im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen und nicht am geplanten Zustand.
Flächen und Rauminhalt nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung. Bei den hohen Räumen eines Gründerzeithauses liegt der Rauminhalt spürbar über dem, was die Wohnfläche allein vermuten lässt.
Messdaten, Skizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe. Sie verorten jede Zahl im Gebäude und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.

Aufmaße in Kassel – Beispiele aus der Praxis

Zeilenbau in einer Wiederaufbausiedlung

Zwischen 1958 und 1965 entstand Helleböhn als bundesweites Musterprojekt des sozialen Wohnungsbaus – drei- bis viergeschossige Mietwohnungsblocks nach wiederkehrendem Grundriss. Genau diese Einheitlichkeit täuscht: Balkone wurden nachträglich verglast, einzelne Grundrisse verändert, und nicht jede der vielen Wohnungen wurde seither neu vermessen. Ein Aufmaß deckt auf, wo der heutige Zustand vom ursprünglichen Typenplan abweicht.

Geteiltes Gründerzeithaus im Vorderen Westen

In einem der zahlreichen Baudenkmäler des als Gesamtensemble geschützten Vorderen Westens soll eine Wohnung mit dreiseitigem Erker in zwei Einheiten geteilt werden. Für den Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die neue Grenze durch Wand, Erker und Nebenräume eindeutig gezogen sein – dafür wird die oft nicht rechtwinklige Erkerfläche in Einzelsegmente zerlegt und gesondert vermessen.

Anbau an ein Einfamilienhaus in Bad Wilhelmshöhe

Ein Wintergarten-Anbau an ein Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren verändert den Gebäudeumriss und löst damit die Einmessungspflicht nach § 21 HVGG aus – auszuführen von einer zugelassenen Vermessungsstelle. Für die Planung des Anbaus selbst, für Anschlussmaße und die neue Raumaufteilung im Inneren, braucht es davon unabhängig ein eigenes Bauaufmaß.

Ladenlokal in einem Innenstadtbau der Wiederaufbaujahre

Unter dem Zeitdruck der frühen Nachkriegsjahre wurde nicht jede Bauakte vollständig angelegt oder über Jahrzehnte lückenlos bewahrt. Soll ein Ladenlokal aus dieser Zeit umgenutzt oder neu vermietet werden, ersetzt ein Aufmaß die fehlenden Angaben – mit bemaßten Grundrissen und einer Flächenberechnung nach DIN 277 für die gewerbliche Nutzung.

So läuft Ihr Aufmaß in Kassel ab

Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Kassel entscheidet vor allem die Bauepoche des Objekts, wie viel davon vorab am Schreibtisch und wie viel erst vor Ort geklärt wird:

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird.
Bestandsunterlagen anfragen
Vorhandene Pläne und Bauakte werden gesichtet, soweit sie existieren. Bei Objekten aus den ersten Wiederaufbaujahren ist damit zu rechnen, dass wesentliche Angaben fehlen.
Termin abstimmen und Zugang klären
Keller, Dachboden, Nebenräume und bei geteilten Häusern auch die Nachbareinheiten müssen zugänglich sein. Bei vermieteten Wohnungen und Häusern in Verwalterbetreuung braucht das Vorlauf.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle, dazu Höhen, Erker, Nischen und Öffnungen. Parallel entstehen Fotos und Skizze, damit jede Zahl im Gebäude verortbar bleibt.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit offengelegtem Rechenweg. Ist eine Gebäudeeinmessung nach § 21 HVGG gesondert nötig, bleibt sie eine eigene, getrennt zu beauftragende Leistung.

Was den Preis für ein Aufmaß in Kassel beeinflusst

Ein Pauschalpreis wäre am Kasseler Bestand vorbeigeraten: Zwischen einer Wohnung im Wiederaufbaubau und einem geteilten Gründerzeithaus unterscheidet sich der Messaufwand erheblich. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Erker und Nischen brauchen mehr Messzeit als klar rechtwinklige Zimmer.
Zahl der Gebäudeteile und Einheiten
Ein freistehendes Wiederaufbau-Reihenhaus ist in einem Zug erfasst. Ein geteiltes Gründerzeithaus mit mehreren Parteien verlangt einen gemeinsamen Maßbezug über alle Einheiten hinweg.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, durchgehender Maßbezug und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz und Auswertung. Ein Scan lohnt dort, wo Erker oder gerundete Wände dokumentiert werden sollen.
Zustand der vorhandenen Unterlagen
Vollständige, bemaßte Pläne verkürzen den Termin. Fehlt die Bauakte – bei Objekten aus den frühen Wiederaufbaujahren keine Seltenheit –, wird vollständig neu aufgemessen.
Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalt und ein Bestandsmodell: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.