Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kassel — eine Abteilung für die Bescheinigung, eine zweite für den Denkmalschutz
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Kassel eine zentrale Anlaufstelle: Abteilung 632 im Amt 63 für Stadtplanung, Bauaufsicht und Denkmalschutz, zuständig für das gesamte Stadtgebiet. Anders als in Frankfurt, wo dieselbe Leistung mit den Baulasten in einem Sachgebiet zusammengefasst ist, und anders als in Wiesbaden, wo die Bauaufsicht selbst zugleich als untere Denkmalschutzbehörde amtiert, ist der Denkmalschutz in Kassel organisatorisch eine eigene, separate Abteilung – Abteilung 633 im selben Amt 63. Für ein gewöhnliches Mehrfamilienhaus außerhalb des Vorderen Westens spielt das keine Rolle: Abteilung 632 prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand des Aufteilungsplans, fertig. Steht das Gebäude dagegen unter Denkmalschutz und macht die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe nötig, arbeiten beide Abteilungen zusammen – zwei getrennte fachliche Zuständigkeiten unter einem Amtsdach, nicht eine kombinierte Funktion wie in Wiesbaden. Wie im gesamten Land gilt außerdem: Eine Alternative über einen öffentlich bestellten Sachverständigen kennt das hessische Recht nicht – zuständig bleibt ausschließlich die Bauaufsichtsbehörde.
Was Abteilung 632 bei der Abgeschlossenheit prüft
Die Prüfung folgt bundesweit denselben Kriterien des Wohnungseigentumsgesetzes – nur die zuständige Stelle und ihr organisatorischer Zuschnitt unterscheiden sich zwischen den Ländern und Kommunen:
- Maßstab ist § 3 Abs. 2 WEG: Jede Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von den anderen getrennt sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang haben.
- Ein gemeinsames Treppenhaus oder ein zentraler Flur stehen dem nicht entgegen – entscheidend ist, dass sich jede Einheit für sich verschließen lässt, nicht das gesamte Gebäude als Block.
- Grundlage ist der eingereichte, bemaßte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung durch Abteilung 632 ist nicht die Regel.
In Wiesbaden ist die Bauaufsicht selbst zugleich untere Denkmalschutzbehörde – eine einzige Stelle mit zwei Zuständigkeiten. In Kassel liegt der Fall anders: Bauaufsicht und Denkmalschutz sind zwei eigenständige Abteilungen desselben Amtes 63 im Dezernat VI, Abteilung 632 für die Bauaufsicht, Abteilung 633 für den Denkmalschutz. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung eines gewöhnlichen Wiederaufbau-Mehrfamilienhauses bleibt das folgenlos: Abteilung 632 prüft allein anhand des Aufteilungsplans. Betrifft der Antrag dagegen eines der denkmalgeschützten Gebäude im Vorderen Westen oder in Bad Wilhelmshöhe und verlangt die Abgeschlossenheit einen baulichen Eingriff – etwa eine neue Trennwand –, wird Abteilung 633 zusätzlich tätig und prüft, ob dieser Eingriff mit dem Denkmalschutz vereinbar ist. Beide Prüfungen bleiben rechtlich getrennte Verfahren; organisatorisch sprechen Antragstellerinnen und Antragsteller in Kassel dafür mit zwei Abteilungen desselben Amtes statt mit zwei getrennten Ämtern.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – Abteilung 632 prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen, ohne dass eine zusätzliche Vermessung nötig wird.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte des Amtes 63, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo weder Bauakte noch Stadtarchiv Kassel weiterhelfen. Gerade bei Wiederaufbaugebäuden mit undokumentierten Umbauten ist eine Vermessung ohnehin oft der zuverlässigere Weg.
Welche Unterlagen für Ihre Kasseler Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Für Bestandsgebäude verlangt Amt 63 konkret diese Nachweise:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – Abteilung 632 prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Unbeglaubigter Grundbuchauszug und Flurkarte
Ein nicht beglaubigter, höchstens drei Monate alter Auszug des Amtsgerichts Kassel sowie eine Flurkarte, erhältlich beim Amt für Bodenmanagement.
- Antrag über Postfach, Post oder persönlichen Termin
Amt 63 nimmt Anträge auf drei Wegen entgegen: über das digitale Postfach mit ausgefüllten Formularen, postalisch oder im persönlichen Termin.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Kassel – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus ohne Denkmalschutzbezug
Für ein Mietshaus aus den 1950er-Jahren, das wohnungsweise verkauft werden soll, prüft ausschließlich Abteilung 632 anhand des Aufteilungsplans – Abteilung 633 wird gar nicht erst eingeschaltet.
Gründerzeithaus im Vorderen Westen mit neuer Trennwand
Zwei bislang zusammenhängende Einheiten sollen für die Abgeschlossenheit getrennt werden. Weil das Gebäude denkmalgeschützt ist, prüft Abteilung 633 zusätzlich zu Abteilung 632, ob der bauliche Eingriff denkmalrechtlich zulässig ist.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kassel ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Kassel kommt es darauf an, ob neben Abteilung 632 auch Abteilung 633 gebraucht wird:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Grundbuchauszug und Flurkarte zusammenstellen
Ein unbeglaubigter, höchstens drei Monate alter Auszug des Amtsgerichts Kassel sowie die Flurkarte vom Amt für Bodenmanagement.
- Antrag bei Abteilung 632 einreichen
Über das digitale Postfach, postalisch oder im persönlichen Termin.
- Prüfung anhand des Aufteilungsplans, bei Bedarf mit Abteilung 633
Betrifft der Antrag ein denkmalgeschütztes Gebäude mit nötigem baulichen Eingriff, stimmt sich Abteilung 632 mit Abteilung 633 ab.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Kassel beeinflusst
Weil eine zentrale Abteilung für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist, wirken sich in Kassel vor allem diese Faktoren aus:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang verlängern.
- Ob Abteilung 633 einbezogen werden muss
Nur bei einem denkmalgeschützten Gebäude mit nötigem baulichen Eingriff kommt die Abstimmung mit dem Denkmalschutz hinzu – beim weit überwiegenden Wiederaufbaubestand entfällt das.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Auslastung von Abteilung 632
Da eine zentrale Stelle für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist, wirkt sich deren aktuelle Auslastung unmittelbar auf die Bearbeitungsdauer aus.
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