Wohnflächenberechnung in Jena — Gründerzeitdecken, Plattenbau-Loggien und die Frage nach dem Vertragsdatum
Jena hält drei Baubestände nebeneinander, die beim Rechnen kaum etwas gemeinsam haben. Rund um Fürstengraben und Bahnhof stehen Gründerzeithäuser mit hohen, individuell geschnittenen Räumen, die dem Luftkrieg 1945 weitgehend entgingen. Im historischen Zentrum selbst entstand nach den Zerstörungen jenes Jahres und einem weiteren Abriss Ende der 1960er Jahre eine deutlich schlichtere Nachkriegsbebauung. Südlich davon liegen mit Neulobeda und Winzerla die großen, ab Mitte der 1960er Jahre für die Zeiss-Belegschaft errichteten Plattenbaugebiete mit ihren standardisierten Wohnungstypen und Loggien. Über allen dreien steht dieselbe Frage, mit der Baujahr und Bausubstanz nichts zu tun haben: Aus welchem Jahr stammt der Vertrag, in dem die Fläche genannt ist? Davon hängt ab, welches Regelwerk gilt – und ob ein Balkon halb oder nur zu einem Viertel eingeht.
Welches Regelwerk für Ihre Jenaer Immobilie maßgeblich ist
Vor dem ersten Maß steht eine juristische Weichenstellung. Dieselben Räume ergeben je nach angelegtem Maßstab spürbar verschiedene Summen, und die Wahl steht nicht im Belieben des Rechnenden:
- Wohnflächenverordnung als Auslegungsmaßstab bei Wohnraum: Unmittelbar angeordnet ist ihre Anwendung nach § 1 Abs. 1 WoFlV nur im öffentlich geförderten Wohnungsbau; außerhalb davon zieht sie die Rechtsprechung heran, wenn nichts Abweichendes vereinbart ist.
- Zweite Berechnungsverordnung bei Verträgen bis Ende 2003: Ihre §§ 42 bis 44 bleiben der Maßstab für Mietverhältnisse aus dieser Zeit – bei den vielen in den 1990er Jahren neu vermieteten Jenaer Wohnungen keine Seltenheit.
- DIN 277, sobald das Bauwerk und nicht die Wohnung gefragt ist: Kostenermittlung, Bewertung, gewerbliche oder gemischte Nutzung. Ihre Zahlen liegen bei Wohnraum systematisch höher.
- Ausdrücklich vereinbarter Maßstab: Der Vertrag darf ein eigenes Regelwerk benennen; es ist dann geschlossen anzuwenden, ohne Rosinen aus beiden Systemen zu picken.
<p>Jena gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, weshalb bei einer Wiedervermietung die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt. Diese Einordnung folgt vor allem aus dem beständigen Zuzug einer wachsenden Universitäts- und Fachhochschulstadt mit inzwischen mehr als 20.000 Studierenden, die auf ein begrenztes Angebot vor allem in den beliebten Lagen rund um die Innenstadt trifft. Für die Wohnflächenberechnung bedeutet das: Eine falsch angesetzte Fläche wirkt sich nicht nur auf Exposé und Kaufpreis aus, sondern unmittelbar auf die Vergleichsmiete, an der sich jede Mieterhöhung und jede Neuvermietung messen lassen muss. Gerade bei den zahlreichen Verträgen aus den 1990er Jahren, in denen Wohnungen nach der damals geltenden Zweiten Berechnungsverordnung vermessen wurden, lohnt sich deshalb ein aktueller Vergleich mit der heute geltenden Wohnflächenverordnung, bevor eine neue Vermietung ansteht.</p>
Die Berechnungsgrundlagen im Detail
Die Grundlagen unterscheiden sich nicht in Details, sondern im Bezugspunkt: wo angesetzt wird, welche Räume mitzählen und was mit Freisitzen und niedrigen Zonen geschieht.
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Sie arbeitet in drei Stufen: erst die Zugehörigkeit der Räume zur Wohnung, dann die Grundfläche, zuletzt die Anrechnung mit Faktor. Bezugsgröße ist das lichte Maß am fertig ausgebauten Raum (§ 3 Abs. 1 WoFlV).
Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
Maßgeblich für Mietverhältnisse, die bis zum 31. Dezember 2003 zustande kamen. Ihre §§ 42 bis 44 behandeln Freisitze allein über eine Höchstgrenze von der Hälfte; ein Regelviertel kennt sie nicht.
DIN 277 in der aktuellen Fassung
Die Norm gliedert in Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche, definiert aber keine Wohnfläche und keine Höhenzonen – unter einer Dachschräge erfasst sie auch das, was nach Wohnflächenrecht außer Ansatz bliebe.
Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Jena braucht
Weil in Jena zuerst die Vertragslage und danach der Raum zu klären ist, gehören Papiere aus beiden Welten dazu:
- Miet- oder Kaufvertrag mit Datum und Flächenangabe
Das Vertragsdatum steuert die Wahl des Regelwerks, der Wortlaut zeigt, ob überhaupt eine Berechnungsmethode benannt ist.
- Bemaßte Grundrisse des heutigen Zustands
Verwertbar ist eine Zeichnung mit durchgehenden Maßketten oder ausgewiesenen Raumflächen. Rohbaumaße taugen nicht, weil Putz und Bekleidungen die lichte Weite verändern.
- Höhenangaben für Dachräume
Unter Schrägen entscheidet die lichte Höhe über den Anrechnungsfaktor. Eingetragene Ein- und Zwei-Meter-Linien machen die Zonen prüfbar.
- Auszug aus dem Bauaktenarchiv der Stadt Jena
Fehlen Pläne, führt der Weg über einen Antrag beim städtischen Bauaktenarchiv, das nur nach Terminvereinbarung und mit Eigentumsnachweis zugänglich ist.
Wohnflächenberechnungen in Jena – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeitwohnung nahe dem Fürstengraben mit hohen Decken
Überdurchschnittlich hohe Geschosse und ein individuell geschnittener Grundriss verlangen eine raumweise Erfassung, bei der jede Nische und jeder Wandvorsprung nach § 3 WoFlV eigens behandelt wird.
Dreiraumwohnung mit Loggia in Neulobeda
Der Grundriss ist unstrittig, die Loggia nicht. Stammt das Mietverhältnis aus den neunziger Jahren, wurde sie womöglich zur Hälfte angesetzt; für einen heute geschlossenen Vertrag ist es ein Viertel. Beide Werte werden getrennt ausgewiesen.
Ausgebautes Dachgeschoss über einem Nachkriegsbau in der Innenstadt
Raumteile ab zwei Metern lichter Höhe zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Eine schlichte Nachkriegskonstruktion mit flacher Dachneigung lässt dafür oft weniger nutzbare Fläche übrig als ein steileres Gründerzeitdach.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Jena ab
Der fachliche Weg ist bundesweit gleich. In Jena steht am Anfang die Klärung, welches Recht gilt, bevor überhaupt gemessen wird.
- Vertragslage und Verwendungszweck sichten
Geprüft wird, wann der maßgebliche Vertrag geschlossen wurde, ob er eine Berechnungsmethode nennt und wofür die Zahl gebraucht wird.
- Vorhandenes Material prüfen
Pläne werden auf Maßketten, Aktualität und Schlüssigkeit durchgesehen. Verglaste Loggien oder nachträglich ausgebaute Dachräume zeigen zuverlässig an, dass die Zeichnung den heutigen Zustand nicht mehr trifft.
- Fehlende Maße am Objekt aufnehmen
Reicht das Material nicht, wird im fertig ausgebauten Zustand nachgemessen – bei individuell geschnittenen Gründerzeitwohnungen kleinteiliger als bei standardisierten Plattenbautypen.
- Räume zuordnen und Faktoren ansetzen
Zuerst wird bestimmt, welche Räume zur Wohnung gehören, dann die Grundfläche gebildet, zuletzt angerechnet – Höhenzonen und Freisitze mit ausgewiesenem Anteil.
- Ergebnis mit offenem Rechenweg übergeben
Sie bekommen jede Raumfläche einzeln, den angesetzten Faktor und die Endsumme, auf Wunsch gestempelt und mit Vergleich zu einer eventuell vorhandenen älteren Berechnung.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Jena beeinflusst
Ein einheitlicher Preis ginge am Jenaer Bestand vorbei: Zwischen einer gleichförmig geschnittenen Plattenbauwohnung und einer hohen Gründerzeitwohnung liegen bei gleicher Größe mehrere Arbeitsstunden Unterschied.
- Geometrie der Räume
Rechtwinklige, standardisierte Zimmer sind schnell erfasst. Individuell geschnittene Gründerzeitgrundrisse verlangen mehr Teilflächen und Kontrollmaße.
- Zahl der Räume und Einheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet. Soll ein ganzes Haus belegt werden, entsteht für jede Einheit ein eigener Rechenweg.
- Zwei Regelwerke statt einem
Wird neben der aktuellen Zahl auch die Berechnung nach altem Recht gebraucht, etwa zur Erklärung einer Abweichung im Bestandsvertrag, entsteht ein zweiter Rechengang.
- Höhenzonen und Freisitze
Dachräume, Loggien und Balkone müssen abgegrenzt, bewertet und begründet werden. Ein durchgehend hoher Grundriss ohne Freifläche ist früher fertig.
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