Teilungserklärung in Jena — ohne Umwandlungsgenehmigung trotz angespanntem Wohnungsmarkt

Q: Brauche ich in Jena wie in Berlin eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung?

Nach den bei der Recherche zu dieser Seite ausgewerteten Quellen nein: Thüringen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, obwohl Jena selbst als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt.

Q: Welches Amt bestätigt die Abgeschlossenheit meiner Einheiten?

Der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz der Stadtverwaltung Jena stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung auf Grundlage des Aufteilungsplans aus.

Q: Welches Grundbuchamt ist für meine Jenaer Immobilie zuständig?

Das Amtsgericht Jena führt das Grundbuch nicht nur für die kreisfreie Stadt, sondern auch für mehrere Gemeinden des benachbarten Saale-Holzland-Kreises.

Q: Warum ist der Aufteilungsplan für Gründerzeithäuser oft aufwendiger?

Weil spätere Umbauten häufig nicht durchgehend in der Bauakte nachgeführt wurden. Ohne eine verwertbare, aktuelle Akte muss der Bestand direkt vor Ort vermessen werden.

Q: Kann ich eine Teilungserklärung auch für ein Zweifamilienhaus erstellen lassen?

Ja. Das WEG-Verfahren kennt keine Mindestzahl an Wohnungen – auch ein Zweifamilienhaus lässt sich in Wohnungseigentum aufteilen.

Q: Was passiert, wenn Thüringen künftig doch eine Umwandlungsverordnung erlässt?

Dafür gibt es derzeit keine Anzeichen. Sollte Thüringen die bis Ende 2030 verlängerte Ermächtigung des § 250 BauGB künftig doch nutzen, käme für betroffene Gebiete ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, den es heute in Jena nicht gibt.

Q: Brauche ich vor der Teilungserklärung eine Bauvoranfrage?

Nicht zwingend, aber bei baulichen Unsicherheiten sinnvoll: Ein Vorbescheid klärt vorab, ob eine für die Aufteilung nötige Änderung genehmigungsfähig wäre, bevor Aufteilungsplan und Teilungserklärung in Angriff genommen werden.

Seit 2021 dürfen Bundesländer nach § 250 BauGB in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einführen. Thüringen hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht. Bemerkenswert ist das gerade für Jena, denn die Stadt zählt selbst zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, weshalb hier bei Wiedervermietung die Mietpreisbremse greift – genau das Kriterium also, das andere Länder für ihre eigenen Umwandlungsregeln heranziehen. Wer eine Immobilie in Jena in Wohnungseigentum aufteilen möchte, kommt deshalb weiterhin mit dem einstufigen, bundesweit einheitlichen Verfahren aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung aus.

Teilungserklärung in Jena kurz und kompakt

Thüringen hat keine eigene Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – anders als etwa Berlin oder Bayern verlangt eine Teilungserklärung in Jena deshalb keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung.
Das gilt, obwohl Jena selbst als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist, in dem bei Wiedervermietung die Mietpreisbremse Anwendung findet.
Grundlage bleibt § 7 WEG: ein bemaßter, durchgehend nummerierter Aufteilungsplan zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnung und Denkmalschutz.
Das Amtsgericht Jena führt als Grundbuchamt nicht nur die kreisfreie Stadt, sondern zusätzlich mehrere Gemeinden des benachbarten Saale-Holzland-Kreises.
Wie umfangreich die Vorarbeit ausfällt, hängt stark davon ab, ob für das Gebäude bereits eine verwertbare Planungsgrundlage existiert.

Wann Sie in Jena eine Teilungserklärung brauchen

Sobald eine Immobilie in einzeln verkaufbares Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt werden soll, wird eine Teilungserklärung nötig – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, ein Gründerzeithaus oder eine Plattenbauetage handelt.

Rechtlich maßgeblich ist § 7 WEG: Die notarielle Beurkundung setzt einen bemaßten, von der Bauaufsicht bestätigten Aufteilungsplan voraus.
Einen zusätzlichen behördlichen Genehmigungsschritt, wie ihn einige andere Bundesländer inzwischen verlangen, gibt es in Jena nicht – Thüringen hat die Ermächtigung des § 250 BauGB bislang nicht genutzt.
Die Zahl der betroffenen Wohnungen spielt dabei keine Rolle: Ein Zweifamilienhaus durchläuft denselben rechtlichen Weg wie ein größeres Mehrfamilienhaus.

Ein Kriterium erfüllt, die Konsequenz zieht Thüringen trotzdem nicht

<p>Mehrere Bundesländer haben in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt inzwischen eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeführt, gestützt auf die 2021 eingeführte und bis Ende 2030 verlängerte Ermächtigung des § 250 BauGB. Jena erfüllt nach den bei der Recherche zu dieser Seite ausgewerteten Quellen genau das Kriterium, das solche Regelungen typischerweise auslöst: Die Stadt gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, in dem bei Wiedervermietung die Mietpreisbremse gilt, getragen vom anhaltenden Zuzug einer wachsenden Universitäts- und Fachhochschulstadt mit mehr als 20.000 Studierenden. Trotzdem hat Thüringen bislang keine entsprechende Landesverordnung erlassen. Eine Teilungserklärung in Jena kommt deshalb ohne den zusätzlichen Genehmigungsschritt aus, den Eigentümer in Berlin oder München einplanen müssen. Ändert sich die Rechtslage künftig, wäre das an dieser Stelle nachzutragen.</p>

Zwei Ausgangslagen für den Aufteilungsplan

Die notarielle Beurkundung folgt überall demselben Muster, unterschiedlich ist nur, wie die zugrunde liegende Planungsgrundlage entsteht:

Genehmigte Planung liegt bereits vor

Bei Neubauten und jüngeren Gebäuden lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar aus der vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

Keine aktuelle Planungsgrundlage vorhanden

Weicht der heutige Zustand eines Gründerzeithauses erkennbar von der ursprünglichen Bauakte ab, entsteht der Aufteilungsplan aus einer eigenen Vor-Ort-Vermessung.

Offene Fragen vorab per Bauvoranfrage klären

Bei einem dicht bebauten Grundstück lohnt sich mitunter zusätzlich ein Vorbescheid, der klärt, ob eine für die Aufteilung nötige bauliche Änderung überhaupt genehmigungsfähig wäre.

Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Jena nötig sind

Drei Bausteine bilden den Kern jeder Teilungserklärung, unabhängig vom Gebäudetyp:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bemaßt und durchgehend nummeriert nach § 7 WEG, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes.
Aktueller Grundbuchauszug
Als Eigentumsnachweis, erhältlich beim Amtsgericht Jena.
Gemeinschaftsordnung und Teilungsvertrag
Regeln das Verhältnis der künftigen Eigentümer zueinander, etwa Stimmrechte und Kostenverteilung.
Notartermin
Die notarielle Beurkundung von Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Teilungsvertrag setzt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus.

Teilungserklärungen in Jena – Beispiele aus der Praxis

Mehrgeschossiges Gründerzeithaus ohne aktuellen Plan

Die Planungsgrundlage entsteht per Vor-Ort-Vermessung; anders als in Berlin entfällt anschließend jede Frage nach einer zusätzlichen Umwandlungsgenehmigung.

Plattenbau-Mehrfamilienhaus mit vorhandener Wohnungsübersicht

Der Aufteilungsplan lässt sich hier meist zügig aus dem bestehenden Typengrundriss ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

Neu errichtetes Gebäude im Umfeld des Eichplatzes

Die Genehmigungsplanung dient unmittelbar als Grundlage des Aufteilungsplans, sodass sich die Teilungserklärung meist ohne zusätzliche Vermessung vorbereiten lässt.

Zweifamilienhaus in einem äußeren Ortsteil

Auch bei nur zwei Einheiten durchläuft die Teilungserklärung denselben rechtlichen Weg wie bei einem größeren Mehrfamilienhaus, meist mit deutlich geringerem Abstimmungsaufwand zwischen den künftigen Eigentümern.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Jena ab

Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit einheitlich. In Jena ist zusätzlich zu beachten, dass ein Fachdienst und ein Amtsgericht sowohl das Stadtgebiet als auch Teile des Umlands abdecken:

Bestand und Aktenlage prüfen
Zunächst wird geklärt, ob eine verwertbare Planungsgrundlage existiert oder eine eigene Erfassung nötig wird.
Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden bemaßt, durchgehend nummeriert und eindeutig gegen Gemeinschaftseigentum abgegrenzt.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Auf Grundlage des fertigen Aufteilungsplans bestätigt der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz die bauliche Abgeschlossenheit.
Notariell beurkunden lassen
Der Notar beurkundet Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Teilungsvertrag.
Eintragung ins Wohnungsgrundbuch
Das Amtsgericht Jena trägt die neuen Einheiten ein, unabhängig davon, ob das Grundstück in der Stadt selbst oder in einer der mitzuständigen Umlandgemeinden liegt.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Jena beeinflusst

Weil in Jena keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung anfällt, bestimmen andere Punkte den verbleibenden Aufwand:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans erheblich gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Alter und Zustand der Bausubstanz
Ein mehrfach umgebautes Gründerzeithaus verlangt mehr Sorgfalt bei der Vermessung als ein Gebäude mit standardisiertem Typengrundriss.
Zahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand in Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung.
Abstimmung zwischen den künftigen Eigentümern
Bei mehreren Miteigentümern verlängert sich häufig die Einigung zur Gemeinschaftsordnung, unabhängig vom baulichen Aufwand.
Notwendigkeit einer vorherigen Bauvoranfrage
Bestehen Zweifel an der Zulässigkeit einer baulichen Änderung für die Aufteilung, verlängert eine vorgeschaltete Bauvoranfrage den Gesamtablauf, schafft aber frühzeitig Planungssicherheit.