Nutzungsänderung in Jena — vom Zeiss-Forschungshochhaus bis zur Gründerzeitvilla neu genutzt
Der heutige JenTower zeigt, wie ein einziges Gebäude im Lauf eines Jahrhunderts durch völlig verschiedene Nutzungen gehen kann: 1968 vom Berliner Architekten Hermann Henselmann als Forschungshochhaus für das Kombinat VEB Carl Zeiss entworfen, ab 1972 an die Universität übergeben und von ihr bis 1995 genutzt, nach umfassender Sanierung 1999/2000 schließlich privatisiert und seither als Bürohochhaus mit Aussichtsplattform, Hotel und Restaurant betrieben. Für den Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz stellt sich bei jeder Nutzungsänderung dieselbe Frage: Verlangt die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als die bisherige? Wie unterschiedlich die Antwort ausfallen kann, zeigen Jenas Gebäude mit langer, wechselvoller Geschichte.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Jena genehmigungspflichtig?
Nach § 62 Abs. 1 ThürBO ist auch eine Nutzungsänderung zunächst grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung, Änderung und Beseitigung einer Anlage. Ob tatsächlich ein Verfahren nötig wird, richtet sich danach, ob die künftige Nutzung andere Vorgaben auslöst als die bisherige:
- Ändern sich die Anforderungen an Bauplanungsrecht, Stellplätze und Rettungswege im Kern nicht, kann die Nutzungsänderung nach § 63 ThürBO verfahrensfrei bleiben.
- Für die Genehmigungsfreistellung nach § 64 ThürBO muss die Umnutzung mit dem Umbau eines Wohngebäudes niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet zusammenfallen.
- Löst die neue Nutzung veränderte Anforderungen an Stellplätze, Brandschutz oder Rettungswege aus, greift das vereinfachte Verfahren nach § 65 ThürBO.
- Wird die neue Nutzung selbst zum Sonderbau nach § 2 Abs. 4 ThürBO, etwa ein publikumsintensiver Hochhausbetrieb mit Gastronomie, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 66 ThürBO.
<p>Kaum ein Gebäude in Jena hat seine Bestimmung so oft geändert wie der heute als JenTower bekannte Rundturm. Der Berliner Architekt Hermann Henselmann entwarf ihn 1968 als Forschungshochhaus für das Kombinat VEB Carl Zeiss, errichtet auf einer Fläche, für die Teile des historischen Stadtkerns weichen mussten. Weil sich der Bau für diesen Zweck als ungeeignet erwies, ging er zum 1. Januar 1972 an die Friedrich-Schiller-Universität über, die ihn bis 1995 nutzte. Nach einer umfassenden Sanierung 1999/2000 wechselte das Gebäude in privates Eigentum und dient seither als Bürohochhaus mit Hauptmieter Intershop Communications, ergänzt um Aussichtsplattform, Hotel und Restaurant. Jeder dieser drei Übergänge – vom Forschungsbau zur Hochschule, von der Hochschule zum privaten Gewerbebetrieb – hätte nach heutigem Recht eine eigenständig zu prüfende Nutzungsänderung ausgelöst, weil sich mit jedem Schritt Stellplatzbedarf, Rettungswegkonzept und Brandschutzanforderungen grundlegend verändert haben.</p>
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal handelt es sich um dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag, angewendet wird aber der Vergleichsmaßstab aus § 62 ThürBO:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen
Kommt vor, wenn zwei ähnlich genutzte Gewerbeeinheiten außerhalb geschützter Gebäude die Nutzung tauschen, ohne dass sich Rettungswege oder Stellplatzbedarf ändern.
Genehmigungsfreistellung
Vor allem dort relevant, wo eine Umnutzung mit dem Umbau eines Wohngebäudes niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet zusammenfällt.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Der häufigste Weg, sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege durch die neue Nutzung ändern – etwa beim Wechsel einer Institutsfläche zu Büro- oder Praxisräumen.
Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten
Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zum Sonderbau wird, wie beim heutigen JenTower mit Aussichtsplattform, Hotel und Gastronomie.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Jena braucht
Im Mittelpunkt steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – Grundlage für die Verfahrenswahl.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit eingetragener neuer Nutzung, bei älterer Bausubstanz ergänzt um eine Aufnahme der tragenden Bauteile.
- Nachweise zu Stellplätzen und Schallschutz
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung tatsächlich mehr Stellplätze oder ein anderes Lärmprofil verlangt.
- Denkmalschutz- oder Sanierungsgenehmigung
Bei einem Einzeldenkmal oder einem Gebäude in der Westlichen Innenstadt kommt die jeweilige Zusatzgenehmigung hinzu.
Nutzungsänderungen in Jena – Beispiele aus der Praxis
Villa Rosenthal: mehrere Nutzungswechsel bis zum Gedenkort
Die 1890 für Eduard und Clara Rosenthal erbaute Gründerzeitvilla nahe der Kahlaischen Straße durchlief nach deren Tod mehrere Nutzungen bis hin zu einem DDR-zeitlichen Kunst- und Antiquitätengeschäft, ehe sie 2009 nach behutsamer Sanierung als Gedenk- und Veranstaltungsort mit Ateliers und Wohnungen wiedereröffnet wurde.
Frühere Institutsfläche wird Gründerzentrum
Wird eine ehemals universitär oder industriell genutzte Fläche für kleinteilige Büros und Start-ups hergerichtet, prüft der Fachdienst vor allem, ob sich Stellplatzbedarf und Rettungswegkonzept durch die publikumsintensivere Nutzung ändern.
Ladenlokal in Neulobeda wird Arztpraxis
Der Wechsel von Einzelhandel zu einer Praxisnutzung ist in den Plattenbaugebieten keine Seltenheit; entscheidend ist meist, ob zusätzliche Stellplätze für den Patientenverkehr nachzuweisen sind.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Jena ab
Rechtlich gilt landesweit derselbe Maßstab. Jena-spezifisch sind die Zuständigkeit der einen Organisationseinheit sowie mögliche Zusatzprüfungen bei Denkmalbezug oder im neuen Sanierungsgebiet.
- Nutzungsvergleich anstellen
Zu Beginn wird geklärt, welche Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung tatsächlich unterscheiden.
- Zusatzbezüge prüfen
Bei Gebäuden mit Denkmalbezug oder in der Westlichen Innenstadt lohnt sich die frühe Klärung möglicher Zusatzgenehmigungen.
- Unterlagen einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und ausgelöste Zusatznachweise gehen an den Fachdienst, wahlweise digital über ThAVEL.
- Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht.
- Freigabe für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder eine Genehmigungsfiktion; bei Denkmal- oder Sanierungsbezug erst nach Vorliegen der jeweiligen Zusatzgenehmigung.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Jena beeinflusst
Entscheidend ist weniger die Quadratmeterzahl als der Abstand zwischen alter und neuer Nutzung. In Jena zählen zusätzlich:
- Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen einander ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Ein Sprung zu einer publikumsstarken Nutzung bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
- Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
- Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet
Ein Einzeldenkmal oder ein Gebäude in der Westlichen Innenstadt bringt eine zusätzliche Prüfung mit sich.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine vollständig vorbereitete Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit.
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