Aufteilungspläne in Jena — zwischen Kriegsverlust, Nachkriegs-Neubau und Plattenbau-Typenplan

Q: Warum sind Jenas Bauakten anders lückenhaft als in unzerstörten Altstädten?

Weil der Luftangriff vom 19. März 1945 einen erheblichen Teil des historischen Zentrums zerstörte und Ende der 1960er Jahre ein weiterer Teil der noch erhaltenen Bausubstanz einem Neubebauungskonzept wich. Für viele Gebäude im heutigen Zentrum existieren deshalb nur Unterlagen ab dem jeweiligen Wiederaufbau, nicht aus der ursprünglichen Bauzeit.

Q: Wo bekomme ich eine historische Bauakte für Jena her?

Zuständig ist das Bauaktenarchiv der Stadt Jena, das nach seiner eigenen Archivordnung von 1994 nur nach Terminvereinbarung und mit Eigentumsnachweis eingesehen werden kann.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlage. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss ergänzt werden.

Q: Sind Plattenbauwohnungen in Neulobeda einfacher aufzuteilen?

Häufig ja, weil ein einheitlicher Typenplan über viele Aufgänge hinweg vorliegt. Der Aufteilungsplan lässt sich dann meist direkt daraus ableiten, ergänzt um die Nummerierung der einzelnen Einheiten.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Abgeschlossenheitsbescheinigung haben?

Nein, es ist umgekehrt: Der Aufteilungsplan ist die Grundlage, auf der der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz die Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt erst ausstellen kann.

In Jena entscheidet nicht in erster Linie das Alter eines Gebäudes darüber, ob eine verwertbare Bauakte existiert, sondern seine Vorgeschichte im 20. Jahrhundert. Der Luftangriff vom 19. März 1945 zerstörte Teile des historischen Zentrums, weitere noch erhaltene Straßenzüge wichen Ende der 1960er Jahre einem sozialistischen Neubebauungskonzept. Wer ein Gebäude im heutigen Zentrum aufteilen möchte, findet deshalb häufig nur Unterlagen aus der Nachkriegs- oder DDR-Bauplanung, nicht aus der ursprünglichen Bauzeit. Anders bei den Gründerzeithäusern rund um Fürstengraben und Bahnhof, die den Krieg überstanden, oder bei den Plattenbauten in Neulobeda und Winzerla, für die meist ein einheitlicher Typenplan vorliegt. Für den Aufteilungsplan nach § 7 WEG heißt das: Die Quelle unterscheidet sich von Fall zu Fall grundlegend.

Aufteilungspläne in Jena kurz und kompakt

Nicht das Baualter allein entscheidet über die Aktenlage, sondern ob ein Gebäude 1945 zerstört und später in vereinfachter Bauweise neu errichtet wurde.
Das Bauaktenarchiv der Stadt Jena arbeitet nach einer eigenen Archivordnung aus dem Jahr 1994; Einsicht setzt eine Terminvereinbarung und einen Eigentumsnachweis voraus.
Für die Plattenbaugebiete Neulobeda und Winzerla liegen meist einheitliche Typenpläne vor, die sich über zahlreiche Aufgänge wiederholen.
Für Gebäude, die im Zuge der Nachkriegs- oder DDR-Bebauung neu entstanden, existieren oft nur Unterlagen aus dieser späteren Bauphase, nicht aus einer vorherigen.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Wann Sie in Jena einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan ist auch in Jena keine eigenständig genehmigungspflichtige Leistung, sondern die fachliche Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnung und Denkmalschutz, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Jena ohne die Umwandlungsgenehmigung auskommt, die einige andere Bundesländer inzwischen verlangen.
Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne dass eine Archivrecherche nötig wird.

Warum Jenas Bauakten anders lückenhaft sind als in unzerstörten Altstädten

<p>In Städten, die den Zweiten Weltkrieg weitgehend unbeschadet überstanden, reicht eine lückenhafte Bauakte oft schlicht bis an die Grenzen der historischen Aktenführung selbst zurück. In Jena liegt der Fall anders: Der schwere Luftangriff vom 19. März 1945 zerstörte einen erheblichen Teil des historischen Zentrums, und Ende der 1960er Jahre wich auf Beschluss der Stadtplanung ein weiterer Teil der noch erhaltenen Bausubstanz einem Neubebauungskonzept, von dem am Ende nur der heutige JenTower tatsächlich realisiert wurde. Für viele Gebäude im heutigen Zentrum existiert deshalb keine durchgehende Bauakte von der ursprünglichen Errichtung bis heute, sondern nur eine ab dem jeweiligen Wiederaufbau oder Neubau. Die Gründerzeithäuser rund um Fürstengraben und Bahnhof, die von der Zerstörung verschont blieben, haben dagegen oft eine längere, wenn auch nicht zwingend lückenlose Aktenspur. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: Vor jeder Archivanfrage lohnt sich die Einschätzung, aus welcher Bauphase ein Gebäude überhaupt stammt.</p>

Woher Ihr Jenaer Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Vorgeschichte kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus dem Bauaktenarchiv der Stadt Jena

Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – nach Terminvereinbarung und mit Eigentumsnachweis einsehbar.

Aus einem vorhandenen Typenplan

Für die Plattenbaugebiete Neulobeda und Winzerla liegt häufig ein einheitlicher Grundriss vor, der sich über viele Aufgänge wiederholt und nur um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden muss.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar – bei Gebäuden aus der Nachkriegs- oder frühen DDR-Bauphase mit lückenhafter Dokumentation keine Seltenheit –, wird das Gebäude direkt aufgenommen.

Welche Unterlagen für Ihren Jenaer Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Eigentumsnachweis für die Akteneinsicht
Für den Zugang zum Bauaktenarchiv wird ein aktueller Nachweis über das Eigentum verlangt, etwa ein Grundbuchauszug, Kaufvertrag oder Erbschein.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Auch unvollständige oder handgezeichnete Pläne helfen, die vorhandene Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen.

Aufteilungspläne in Jena – Beispiele aus der Praxis

Gebäude im Zentrum mit nur nachkriegszeitlicher Aktenlage

Für ein Gebäude, das nach 1945 an der Stelle eines zerstörten Vorgängerbaus neu errichtet wurde, existiert keine ältere Bauakte – der Aufteilungsplan stützt sich auf die vorhandene Nachkriegsplanung oder, falls diese unvollständig ist, auf eine eigene Vor-Ort-Vermessung.

Gründerzeithaus mit über Jahrzehnte gewachsener Akte

Eine historische Akte existiert zwar im Bauaktenarchiv, spiegelt aber nicht zwingend jeden späteren Umbau wider und wird deshalb gegen den heutigen Bestand abgeglichen.

Plattenbauwohnung mit vollständigem Typenplan

Bei einem Gebäude mit standardisiertem Grundriss lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus dem Typenplan ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Jena

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Jena liegt das Gewicht auf der frühen Einschätzung, aus welcher Bauphase ein Gebäude tatsächlich stammt:

Bauphase und Aktenlage einschätzen
Wir klären, ob ein Gebäude vor 1945 errichtet und erhalten geblieben, danach neu gebaut oder als Plattenbau mit Typenplan errichtet wurde – daraus folgt, wo eine Akte zu erwarten ist.
Akteneinsicht beantragen, falls aussichtsreich
Mit Eigentumsnachweis wird ein Termin im Bauaktenarchiv der Stadt Jena vereinbart.
Fehlende Grundlage per Vor-Ort-Vermessung schließen
Reicht die Akte nicht aus oder existiert sie erwartungsgemäß nicht, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Nebenräume.
Plan für Fachdienst und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Jena beeinflusst

In Jena entscheidet vor allem die Bauphase über den Aufwand, nicht nur die Größe:

Ob überhaupt eine durchgehende Bauakte zu erwarten ist
Bei Gebäuden, die im Zuge des Wiederaufbaus oder der DDR-Stadtplanung neu entstanden, entfällt die Suche nach einer älteren Akte von vornherein.
Zustand der vorhandenen Unterlagen
Eine unvollständige Nachkriegsplanung bedeutet einen zusätzlichen Vor-Ort-Termin, bevor die eigentliche Planerstellung beginnen kann.
Komplexität der Bausubstanz
Individuell geschnittene Gründerzeitgrundrisse verlangen mehr Erfassungsaufwand als ein Gebäude mit standardisiertem Typenplan.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im fertigen Aufteilungsplan.