Teilungserklärung in Ingolstadt — Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB beim Bauordnungsamt
Wer in Ingolstadt eine Immobilie in Wohnungseigentum aufteilen will, landet für den Aufteilungsplan wie für eine mögliche Zusatzgenehmigung bei derselben Stelle: dem Bauordnungsamt der kreisfreien Stadt. Diese Zusatzgenehmigung ist keine Ingolstädter Eigenheit, sondern Teil eines bayernweiten Programms gegen den Verlust von Mietwohnraum, das seit Sommer 2023 läuft und dem sich der Freistaat mit Ingolstadt als einer von 50 ausgewählten Kommunen bedient. Betroffen sind ausschließlich größere Bestandsbauten – ein kleines Miethaus bleibt außen vor. Wer erst beim Notar merkt, dass sein Gebäude über der Schwelle liegt, hat unnötig Zeit verloren.
Wann Sie in Ingolstadt eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Für den Aufteilungsplan allein braucht ein größeres Ingolstädter Bestandsgebäude seit 2023 nicht mehr auszukommen. Ob die zusätzliche Genehmigung greift, hängt an drei Punkten:
- Die Wohnungszahl entscheidet: Erst ab elf Einheiten, die zum Stichtag 1. Juni 2023 schon bestanden, kommt die Genehmigungspflicht überhaupt zum Tragen; zehn oder weniger Wohnungen bleiben komplett verschont.
- Ein Kleineigentümer-Schutz, der über das Bundesrecht hinausgeht: Wo andere Länder schon ab fünf Einheiten eingreifen, zieht Bayern die Grenze bewusst höher.
- Ausnahmen mit Rechtsanspruch bestehen dort, wo das Gesetz sie ausdrücklich benennt – für Erbengemeinschaften, für den Verkauf an nahe Angehörige zur Selbstnutzung, für den Verkauf an eine Mehrheit der Mieterschaft.
- Neu errichtete Gebäude sind von der ganzen Regelung ausgenommen; sie greift nur, wo am Stichtag bereits vermieteter Bestand existierte.
Bis Ende 2026 gilt die bayerische Gebietsbestimmungsverordnung-Bau (GBestV-Bau) inzwischen – ursprünglich sollte sie bereits Ende 2025 auslaufen, doch der Bund hat die zugrundeliegende Ermächtigung in § 250 BauGB im Oktober 2025 bis 2030 verlängert, und Bayern zog mit einer eigenen Fristverlängerung nach. Beschlossen hatte der Ministerrat die Verordnung am 25. April 2023, wirksam wurde sie zum 1. Juni desselben Jahres. Ihr lag ein Gutachten zugrunde, das unter 208 bayerischen Kommunen mit unterversorgtem Wohnungsmarkt gezielt jene 50 herausfilterte, in denen zusätzlich ein hohes Umwandlungspotenzial und bereits messbare Umwandlungsaktivität festgestellt wurden – Ingolstadt darunter. Innerhalb dieser Städte gilt bayernweit dieselbe Grenze: Ab elf Bestandswohnungen ist eine Genehmigung Pflicht, kleinere Häuser bleiben verschont. Zuständig für den Antrag ist in Ingolstadt das Bauordnungsamt, das auch Bauanträge bearbeitet; geht es zusätzlich um eine denkmal- oder sanierungsrechtliche Frage im Festungsring, kommt das eigenständige Stadtplanungsamt hinzu.
Gebundener Anspruch oder Einzelfallentscheidung
Ob ein Rechtsanspruch besteht oder das Bauordnungsamt frei entscheidet, hängt vom konkreten Grund der Umwandlung ab:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Drei Fallgruppen begründen einen echten Rechtsanspruch: eine Erbengemeinschaft teilt zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern auf, ein Angehöriger kauft zur eigenen Selbstnutzung, oder mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft erklären sich zum Kauf bereit. Liegt einer dieser Fälle vor, prüft das Bauordnungsamt nur noch, ob die Angaben stimmen.
Ermessensentscheidung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Passt keine der drei Fallgruppen, bleibt eine Genehmigung dennoch möglich – dann aber als Ermessensentscheidung, bei der das Bauordnungsamt die vorgetragenen Umstände abwägt, ohne dass ein einklagbarer Anspruch darauf besteht.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Ingolstadt nötig sind
Zwei Anträge, ein Amt: Aufteilungsplan und Umwandlungsgenehmigung landen bei größeren Bestandsgebäuden beide beim Bauordnungsamt.
- Bereits bescheinigter Aufteilungsplan
Maßstäblich, nach § 7 WEG durchgehend nummeriert und bereits mit erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigung versehen.
- Beleg der Einheitenzahl zum Stichtag
Erst dieser Nachweis klärt, ob die Genehmigungspflicht überhaupt einschlägig ist – maßgeblich ist der Zustand am 1. Juni 2023.
- Nachweis der jeweiligen Ausnahme
Wer sich auf eine der drei gesetzlichen Fallgruppen beruft, muss sie konkret belegen: Erbschein, Verwandtschaftsverhältnis oder unterschriebene Kaufbereitschaft von zwei Dritteln der Mieter.
Teilungserklärungen in Ingolstadt – Beispiele aus der Praxis
Wohnanlage mit siebzehn Bestandswohnungen
Weit über der Schwelle von zehn Einheiten – ohne erteilte Umwandlungsgenehmigung des Bauordnungsamts bleibt eine Aufteilung hier ausgeschlossen, unabhängig vom bereits fertigen Aufteilungsplan.
Drei Geschwister übernehmen ein geerbtes Haus
Neun Wohnungen, aufgeteilt unter den Erben statt verkauft – weil der Ausnahmetatbestand für Erbengemeinschaften greift, besteht hierauf ein gesetzlicher Anspruch, obwohl die Zehn-Einheiten-Schwelle nicht einmal erreicht wird.
Frisch fertiggestelltes Mehrfamilienhaus
Vierundzwanzig neu gebaute Einheiten gehen direkt an unterschiedliche Erwerber. Weil kein Bestandsmietverhältnis vor dem Stichtag existierte, ist die Umwandlungsverordnung hier von vornherein nicht anwendbar.
Bestandsgebäude im Festungsring
Zur Umwandlungsgenehmigung des Bauordnungsamts kommt eine zweite Prüfung hinzu: Das Stadtplanungsamt – Denkmalschutz und Stadtsanierung beurteilt, ob geplante bauliche Anpassungen mit dem Ensembleschutz vereinbar sind.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Ingolstadt ab
Der grundsätzliche Ablauf gleicht dem in jeder anderen deutschen Stadt. Was in Ingolstadt bei größeren Gebäuden hinzukommt, ist ein vorgeschalteter Genehmigungsschritt:
- Bestand zum Stichtag ermitteln
Zunächst steht fest, wie viele Wohnungen das Gebäude am 1. Juni 2023 umfasste – daran hängt, ob überhaupt eine Genehmigung nötig wird.
- Aufteilungsplan anfertigen
Jede Einheit wird bemaßt erfasst und durchgehend nummeriert – die spätere Basis für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintrag.
- Genehmigung beantragen, wo nötig
Oberhalb der Zehn-Einheiten-Grenze läuft parallel der schriftliche Antrag beim Bauordnungsamt, mit Angabe des zutreffenden Ausnahmegrunds, falls einer besteht.
- Notar beurkundet
Erst wenn Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – falls erforderlich – die Umwandlungsgenehmigung vorliegen, setzt der Notar die Teilungserklärung auf.
- Grundbuch trägt ein
Zuständig für die Eintragung ist das Amtsgericht Ingolstadt, das neben dem Stadtgebiet auch den Landkreis Eichstätt als Grundbuchamt betreut.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Ingolstadt beeinflusst
Über den ohnehin schwankenden Aufwand für Aufteilungsplan und Beurkundung hinaus spielen in Ingolstadt diese Punkte eine Rolle:
- Erreicht das Gebäude die Genehmigungsschwelle
Erst ab elf Bestandswohnungen entsteht überhaupt ein zusätzliches Verfahren beim Bauordnungsamt; kleinere Häuser und Neubauten bleiben davon verschont.
- Wie klar der Ausnahmegrund belegt ist
Ein sauber dokumentierter Erbfall oder eine schriftlich bestätigte Kaufmehrheit der Mieter beschleunigt die gebundene Genehmigung deutlich gegenüber einer offenen Ermessensprüfung.
- Beteiligung des Stadtplanungsamts
Im Festungsring oder einem Sanierungsgebiet verlängert die zusätzliche denkmal- oder sanierungsrechtliche Abstimmung den gesamten Vorgang.
- Qualität vorhandener Pläne
Ein bereits aktueller, bemaßter Bestandsplan spart gegenüber einer kompletten Neuvermessung erheblichen Aufwand beim Aufteilungsplan.
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