Teilungserklärung in Ingelheim am Rhein — ohne Umwandlungsvorbehalt, aber nicht ohne Vorbereitung

Q: Brauche ich in Ingelheim eine Umwandlungsgenehmigung?

Nach derzeitiger Lage nicht. Der Genehmigungsvorbehalt des Baugesetzbuchs für die Bildung von Wohnungseigentum greift nur in Gebieten, die eine Landesregierung dafür durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Die rheinland-pfälzische Verordnung über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nennt Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Trier — Ingelheim ist dort nicht aufgeführt.

Q: Was gehört alles in eine Teilungserklärung?

Die Bestimmung der Miteigentumsanteile, die Zuordnung des Sondereigentums, der Bezug auf den Aufteilungsplan und in aller Regel eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Beschlussfassung. Der bauliche Teil kommt von uns, die rechtliche Ausgestaltung vom Notar.

Q: Wie werden die Miteigentumsanteile bestimmt?

Sie werden in der Erklärung festgelegt und orientieren sich häufig, aber nicht zwingend, an den Flächen der Einheiten. Weil sie später Kostenverteilung und Stimmgewicht bestimmen und sich nur schwer ändern lassen, sollte ihnen eine belastbare Flächenaufstellung zugrunde liegen und keine überschlägige Schätzung.

Q: Kann ich ein Anwesen mit Scheune und Hof überhaupt aufteilen?

Meist ja, aber der Zuschnitt muss zum Gebäude passen. Entscheidend ist, ob sich für jede vorgesehene Einheit ein eigener, abschließbarer Zugang darstellen lässt. Wo das nicht gelingt, ist die Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum mit einem Sondernutzungsrecht oft die praktikablere Lösung als ein baulicher Eingriff.

Q: Muss die Teilung im Grundbuch stehen, damit sie wirkt?

Ja. Wohnungseigentum entsteht erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Bis dahin ist die Erklärung ein Vorhaben und kein Recht. Deshalb ist die Reihenfolge nicht beliebig: erst der Aufteilungsplan, dann die Bescheinigung, dann die Beurkundung, dann der Vollzug im Grundbuch.

Q: Können wir die Aufteilung später noch ändern?

Möglich ist es, einfach ist es nicht. Änderungen an Sondereigentum und Miteigentumsanteilen setzen in aller Regel die Mitwirkung aller betroffenen Eigentümer sowie erneute Beurkundung und Eintragung voraus, oft mit angepasstem Aufteilungsplan. Der Aufwand, es beim ersten Mal richtig zu machen, ist deutlich geringer.

Q: Was macht Planprofi24 dabei und was nicht?

Wir erstellen mit eigenen Architekten das Aufmaß, den Aufteilungsplan und die Flächenaufstellung und bereiten den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Die Beurkundung der Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Eintragung im Grundbuch liegen bei Notar und Grundbuchamt.

Die Teilungserklärung ist der Vorgang, mit dem aus einem Grundstück mehrere selbständig verkäufliche Einheiten werden. Sie legt fest, wie viele Einheiten entstehen, welche Miteigentumsanteile ihnen zugeordnet sind und welche Regeln in der künftigen Gemeinschaft gelten. Beurkundet wird sie beim Notar, eingetragen beim Grundbuchamt — die bauliche Grundlage dafür kommt aber vorher und von woanders.

Eine Frage lässt sich für Ingelheim am Rhein vorab klären, und die Antwort fällt entlastend aus. In mehreren deutschen Großstädten ist die Aufteilung eines Mietshauses zusätzlich an eine eigene behördliche Genehmigung geknüpft. Dieser Genehmigungsvorbehalt nach dem Baugesetzbuch greift jedoch nur dort, wo eine Landesregierung ein entsprechendes Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Die rheinland-pfälzische Verordnung, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegt, nennt Landau in der Pfalz, Ludwigshafen am Rhein, Mainz, Speyer und Trier — Ingelheim am Rhein gehört nicht dazu.

Was bleibt, ist die eigentliche Arbeit: eine Aufteilung, die zum Gebäude passt. Und genau daran scheitern Vorhaben im Ingelheimer Altbestand häufiger als an einer Genehmigung.

Was vor der Beurkundung geklärt sein sollte

Diese Punkte entscheiden über die Tragfähigkeit der Aufteilung:

Sind alle vorgesehenen Einheiten baulich abgeschlossen und unabhängig zugänglich?
Welche Räume sollen Sondereigentum werden und welche gemeinschaftlich bleiben?
Wie werden Hof, Garten und Stellplätze zugeordnet?
Nach welchem Schlüssel werden die Miteigentumsanteile gebildet?
Gibt es Bauteile, deren Instandhaltung ausdrücklich geregelt werden sollte?
Stimmt der vorhandene Bestand mit den Unterlagen überein, auf die sich die Erklärung stützen soll?

Warum die Gemeinschaftsordnung im Altbestand mehr Gewicht hat

Bei einem Neubau ist die Teilungserklärung meist unspektakulär: gleichartige Wohnungen, klare Zugänge, ein Treppenhaus, eine Tiefgarage. Bei einem Ingelheimer Anwesen aus dem Altbestand ist sie eine Konstruktionsaufgabe. Ein Winzerhof besteht aus mehreren Baukörpern unterschiedlichen Alters mit sehr unterschiedlichem Instandhaltungsbedarf: ein Wohnhaus mit intakter Fassade, eine Scheune mit einem Dach am Ende seiner Lebensdauer, ein Gewölbekeller, der Feuchtigkeit zieht. Wenn alle diese Bauteile gemeinschaftliches Eigentum sind, tragen alle Eigentümer die Kosten gemeinsam — auch für ein Scheunendach, unter dem nur eine Partei ihre Werkstatt hat. Dieselbe Frage stellt sich beim Hof: Er ist Zufahrt, Stellplatzfläche und Aufenthaltsbereich zugleich, und wer ihn wie nutzen darf, folgt nicht aus der Gewohnheit, sondern aus dem, was in der Erklärung steht. Deshalb lohnt es sich, vor der Beurkundung die baulichen Verhältnisse genau zu kennen. Ein aufgemessener Bestand zeigt, welche Bauteile überhaupt getrennt zugeordnet werden können, wo Leitungen und Zugänge verlaufen und welche Flächen sich für ein Sondernutzungsrecht sauber abgrenzen lassen. Aus dieser Grundlage entsteht der Aufteilungsplan, auf den sich die Erklärung bezieht. Die rechtliche Ausgestaltung — Gemeinschaftsordnung, Kostenverteilung, Beschlussregeln — gehört in die Hände des Notars und gegebenenfalls einer rechtlichen Beratung; wir liefern die Zeichnungen und Flächen, auf denen diese Regelungen aufsetzen können.

Die beiden Wege der Aufteilung

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Ausgangslagen:

Teilung durch den Alleineigentümer

Der häufigere Fall: Ein Eigentümer teilt sein Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile auf, jeweils verbunden mit Sondereigentum an einer Einheit.

Vertragliche Einräumung unter Miteigentümern

Gehört das Grundstück bereits mehreren, räumen sich diese das Sondereigentum vertraglich ein. Typisch bei Erbengemeinschaften, die ein Anwesen unter sich aufteilen wollen.

Teilung mit gleichzeitigem Umbau

Sollen Einheiten erst durch bauliche Maßnahmen entstehen, braucht dieser Teil ein eigenes bauordnungsrechtliches Verfahren neben der Teilung.

Was die Erklärung an Unterlagen voraussetzt

Aufteilungsplan mit Siegel
Grundrisse aller Geschosse mit Einheitennummern, von der Bauaufsicht mit Siegel und Unterschrift versehen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die behördliche Bestätigung, dass die vorgesehenen Einheiten in sich abgeschlossen sind.
Flächenaufstellung je Einheit
Grundlage für die Bildung nachvollziehbarer Miteigentumsanteile.
Darstellung der Außenflächen
Hof, Garten, Zufahrt und Stellplätze, abgegrenzt und bezeichnet, damit Sondernutzungsrechte zuordenbar sind.
Aktuelle Grundbuch- und Katasterdaten
Bezeichnung des Grundstücks, wie sie in die Erklärung übernommen wird.

Aufteilungsvorhaben aus Ingelheim

Erbengemeinschaft teilt ein Winzeranwesen

Drei Geschwister, drei Gebäudeteile, ein gemeinsamer Hof. Die Zuordnung entscheidet über Jahrzehnte des Zusammenlebens.

Mehrfamilienhaus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt

Der klassische Fall ohne Umwandlungsvorbehalt: Aufteilungsplan, Bescheinigung, Beurkundung.

Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dach

Die dritte Einheit im Dachgeschoss braucht einen eigenen Zugang, bevor sie Sondereigentum werden kann.

Anwesen mit vermieteter Gewerbeeinheit

Neben Wohnungseigentum entsteht Teileigentum; die unterschiedlichen Nutzungen gehören in die Ordnung der Gemeinschaft.

Der Weg bis zur Beurkundung

Bestand aufnehmen
Das gesamte Anwesen wird aufgemessen, einschließlich Nebengebäuden, Kellern und Außenflächen.
Aufteilungskonzept abstimmen
Welche Einheiten entstehen, was bleibt gemeinschaftlich, welche Flächen werden über Sondernutzungsrechte geregelt.
Plan und Flächen erstellen
Aufteilungsplan und Flächenaufstellung entstehen in unserem Haus als zusammengehöriger Satz.
Bescheinigung einholen
Der Antrag auf Abgeschlossenheit geht an die Bauaufsicht der Stadtverwaltung Ingelheim.
Übergabe an den Notar
Mit gesiegeltem Plan und Bescheinigung kann die Erklärung beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden.

Was den Aufwand der Vorbereitung bestimmt

Für die von uns erbrachte Vorbereitung zählen vier Größen:

Zahl der Einheiten
Jede Einheit bedeutet eigene Kennzeichnung, eigene Flächen und eine eigene Prüfung der Abgeschlossenheit.
Bauliche Vielfalt des Anwesens
Mehrere Baukörper mit unterschiedlichen Ebenen erhöhen Aufmaß und Darstellung deutlich.
Umfang der Außenflächenregelung
Sollen Hof, Garten und Stellplätze zugeordnet werden, kommt deren abgegrenzte Darstellung hinzu.
Qualität vorhandener Unterlagen
Passt ein vorhandener Plan noch zum Gebäude, verkürzt das den Weg erheblich.