Grundrisse für Immobilien in Ingelheim am Rhein — eine Zeichnung, drei Verwendungen
Ein Grundriss ist die Zeichnung, die ein Gebäude für alle Beteiligten lesbar macht. Der Kaufinteressent erkennt daran den Zuschnitt, die Hausverwaltung die Zuordnung von Räumen und Einheiten, die Bauaufsicht das Vorhaben. Drei sehr verschiedene Leser, drei verschiedene Anforderungen — und trotzdem sollte allen dieselbe Datengrundlage zugrunde liegen, sonst kursieren für ein Gebäude bald mehrere Wahrheiten.
In Ingelheim am Rhein trifft dieser Anspruch auf einen ungewöhnlich gemischten Bestand. Das Stadtgebiet besteht aus sechs Stadtteilen mit sehr unterschiedlicher Geschichte: Ingelheim-Mitte, -Nord, -Süd und -West gehen auf die 1939 vereinigten Orte Nieder-Ingelheim, Ober-Ingelheim und Frei-Weinheim zurück, dazu kommen Groß-Winternheim und Sporkenheim. In den alten Kernen stehen Winzeranwesen mit Wohnhaus, Kelterhaus und Scheune um einen Innenhof, daneben Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte und, getragen von der Nachfrage rund um den großen Arbeitgeber am Ort, jüngere Wohngebiete am Rand.
Für die Grundrisszeichnung heißt das vor allem eines: Was in einem Neubaugebiet in einer halben Stunde erledigt ist, kann in einem gewachsenen Hof ein mehrteiliger Satz Zeichnungen werden — mit Ebenen, die nicht auf gleicher Höhe liegen, und Gebäudeteilen, die sich im Grundriss überlagern.
Wann ein neuer Grundriss fällig wird
Diese Anlässe machen eine aktuelle Zeichnung notwendig:
- Beim Verkauf, wenn Exposé und Besichtigung dieselbe Aussage treffen sollen.
- Bei der Neuvermietung, damit die angegebene Fläche belegbar ist.
- Vor einem Umbau, weil jede Planung auf dem Bestand aufsetzt.
- Bei der Aufteilung eines Hauses in Wohnungseigentum.
- Wenn die vorhandene Zeichnung nicht bemaßt, nicht maßstäblich oder erkennbar veraltet ist.
- Wenn mehrere Beteiligte mit unterschiedlichen Plänen arbeiten und die Angaben auseinanderlaufen.
Der Unterschied zwischen einem Grundriss aus einem Neubaugebiet und einem aus einem alten Ingelheimer Ortskern ist kein gradueller. In einem Neubau gibt es ein Gebäude, klare Geschosse und einen Plan, der sie abbildet. Ein gewachsenes Winzeranwesen dagegen besteht aus mehreren Baukörpern, die im Lauf von Generationen aneinandergesetzt wurden: das Wohnhaus zur Straße, das Kelterhaus quer im Hof, die Scheune am hinteren Grundstücksende, dazwischen Anbauten, deren Fußböden nicht auf einer Ebene liegen. Wer so etwas zeichnet, muss zuerst entscheiden, was ein Geschoss ist. Denn was im Wohnhaus als Erdgeschoss gilt, liegt im Hofgebäude oft eine halbe Etage tiefer, und die Scheune hat vielleicht gar keine Geschossteilung, sondern einen durchgehenden Luftraum mit eingehängter Bühne. Ein brauchbarer Zeichnungssatz löst das, indem er die Bauteile benennt, jede Ebene mit ihrer tatsächlichen Höhenlage kennzeichnet und die Übergänge zwischen den Teilen sichtbar macht. Dazu kommen die Dinge, die man in modernen Grundrissen nicht mehr findet: Hofdurchfahrten mit Torbogen, Gewölbekeller, die dem Grundriss darüber nicht folgen, Treppen ohne Podest, Wandstärken, die von Bauteil zu Bauteil um ein Vielfaches springen. Dieser Aufwand zahlt sich später mehrfach aus. Aus demselben Satz lassen sich Wohnflächen, Aufteilungspläne, Bauvorlagen und Schnitte ableiten — und wenn ein Vorhaben später in den Boden greift, sind die Höhenbezüge bereits erfasst, statt in einem zweiten Termin nachgeholt werden zu müssen.
Welche Grundrissvarianten es gibt
Dieselbe Geometrie, drei verschiedene Zuschnitte:
Bestandsgrundriss
Die sachliche Grundfassung: bemaßt, mit Wandstärken, Öffnungen und Raumbezeichnungen. Sie ist die Referenz, aus der alle anderen Varianten abgeleitet werden.
Vermarktungsgrundriss
Reduziert auf das, was ein Interessent braucht: klare Flächen, Möblierungsandeutung, gute Lesbarkeit auf dem Bildschirm. Weniger Maßketten, mehr Orientierung.
Bauvorlagengrundriss
Die Fassung für das Verfahren: vorgeschriebener Maßstab, vollständige Bemaßung, Darstellung von Bestand und geplanter Änderung.
Aufteilungsgrundriss
Für die Bildung von Wohnungseigentum: Einheiten durchnummeriert, Sondereigentum und gemeinschaftliche Bereiche eindeutig voneinander abgegrenzt.
Was auf einem vollständigen Grundriss steht
Ein brauchbares Blatt enthält mehr als Linien:
- Maßketten in mehreren Ebenen
Außenmaße, Achsmaße und lichte Raummaße, sodass sich jedes Einzelmaß gegen die Gesamtlänge prüfen lässt.
- Raumbezeichnungen und Flächen
Je Raum benannt und mit Fläche versehen, damit Zeichnung und Flächenaufstellung zusammenpassen.
- Öffnungen mit Anschlagrichtung
Fenster und Türen mit Größe und Aufschlag — für Möblierung und Rettungswegbetrachtung gleichermaßen relevant.
- Nordpfeil und Maßstabsangabe
Ohne Himmelsrichtung fehlt die Aussage zur Besonnung, ohne Maßstab die Prüfbarkeit.
- Bezug zwischen den Geschossen
Treppen, Schächte und Deckenöffnungen werden so dargestellt, dass die Geschosse übereinanderpassen.
Grundrissaufträge, wie sie in Ingelheim vorkommen
Verkauf einer Eigentumswohnung
Vorhanden ist eine unbemaßte Kopie aus den Verkaufsunterlagen von damals. Für das heutige Exposé reicht das nicht.
Hofanlage im alten Ortskern
Drei Gebäudeteile, zwei Geschossversprünge, ein Gewölbekeller. Die Zeichnung muss zeigen, wie die Teile zusammenhängen.
Mehrfamilienhaus in Verwaltung
Die Verwaltung braucht je Einheit ein einheitlich aufgebautes Blatt, um Flächen, Zähler und Nutzungsrechte sauber zuzuordnen.
Reihenhaus in einem jüngeren Wohngebiet
Klare Geometrie, aber nachträglich ausgebautes Dach und ein Wintergarten, die in keinem alten Plan auftauchen.
Vom Termin zur fertigen Zeichnung
- Zweck klären
Wir stimmen vorab ab, wofür der Grundriss gebraucht wird — davon hängen Detailtiefe und Darstellung ab.
- Aufmaß vor Ort
Räume, Öffnungen, Wandstärken und Höhen werden am Gebäude aufgenommen, einschließlich Neben- und Kellerräumen.
- Zeichnung erstellen
Aus den Aufmaßdaten entsteht der bemaßte Grundriss im eigenen Haus, gezeichnet von unseren Architekten.
- Varianten ableiten
Vermarktungs- und Antragsfassung entstehen aus derselben Datei, damit keine abweichenden Maße in Umlauf geraten.
- Übergabe
Als PDF und auf Wunsch zusätzlich im CAD-Format zur Weitergabe an Planungsbüros und Handwerksbetriebe.
Was den Aufwand einer Grundrisserstellung bestimmt
Vier Punkte entscheiden über den Umfang der Arbeit:
- Zahl der Geschosse und Einheiten
Jedes Geschoss und jede abgegrenzte Einheit bedeutet ein eigenes Blatt mit eigener Bemaßung.
- Geometrie des Gebäudes
Schiefe Winkel, Versprünge und Erker verlangen mehr Einzelmaße und eine sorgfältigere Konstruktion der Zeichnung.
- Gewünschte Varianten
Eine reine Vermarktungsfassung ist schneller fertig als ein Satz, der zusätzlich Antragsanforderungen erfüllen muss.
- Ausgangsmaterial
Liegen brauchbare, bemaßte Bestandspläne vor, verkürzt das den Weg. Fehlen sie, beginnt alles beim Aufmaß.
Alle Leistungen in Ingelheim am Rhein
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Ingelheim am Rhein ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starte die Erstellung Ihres Grundrisses ganz einfach hier.
