Aufmaß in Ingelheim am Rhein — der Bestand, wie er wirklich steht

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Ingelheim?

Kleinere Wohnungen sind meist innerhalb einer Stunde aufgenommen. Mit der Größe, der Zahl der Geschosse und der Verwinkelung des Gebäudes steigt der Aufwand — bei einem gewachsenen Hof mit mehreren Bauteilen und Gewölbekeller sollten Sie einen halben Tag einplanen.

Q: Reichen die alten Pläne aus der Bauakte nicht?

Als Orientierung oft ja, als Grundlage selten. Bauakten zeigen den genehmigten Zustand, nicht den ausgeführten, und im Ingelheimer Altbestand liegen dazwischen häufig mehrere Umbauten, die nie nachgetragen wurden. Für Flächenangaben, die verbindlich sein sollen, ist das zu wenig.

Q: Muss ich beim Termin anwesend sein?

Jemand muss Zugang zu allen Räumen verschaffen können — auch zu Keller, Dachboden und Nebengebäuden. Ob das der Eigentümer selbst, die Hausverwaltung oder ein Mieter ist, spielt keine Rolle. Wichtig ist nur, dass keine Tür verschlossen bleibt, denn nicht aufgenommene Räume fehlen später in jeder Berechnung.

Q: Bekomme ich auch die Wohnfläche aus dem Aufmaß?

Ja, das ist der häufigste Folgeschritt. Sie entscheiden, nach welcher Methode gerechnet wird; wir empfehlen die Wohnflächenverordnung, weil sie Dachschrägen, Balkone und Nebenräume nach klaren Regeln behandelt und sich damit gegenüber Käufern und Mietern gut begründen lässt.

Q: Vermessen Sie auch das Grundstück?

Wir nehmen das Gebäude auf, einschließlich der Höhenbezüge, die für Schnitte und Bauvorlagen gebraucht werden. Hoheitliche Grenzvermessungen und die Fortführung des Liegenschaftskatasters sind dagegen Sache der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure beziehungsweise der Vermessungsverwaltung.

Q: Warum weichen die Maße im Aufmaß von den Angaben im Exposé ab?

Weil Exposéangaben häufig aus zweiter oder dritter Hand stammen: aus einem alten Kaufvertrag, aus einer Verwaltungsakte, aus einer Berechnung nach einer anderen Methode. Ein Aufmaß bringt beides in Ordnung — den tatsächlichen Zustand und die Regel, nach der gerechnet wurde. Erst danach lässt sich eine Flächenangabe gegenüber Dritten überhaupt begründen.

Q: Kann aus dem Aufmaß direkt eine Bauvorlage werden?

Ja, das ist der übliche Weg. Aus demselben Datenbestand entstehen Bestandsgrundriss, Schnitt und Ansicht, ohne dass Maße zwischen mehreren Quellen abgeglichen werden müssen. Das reduziert genau die Widersprüche, an denen Anträge sonst hängen bleiben — etwa wenn eine Geschosshöhe im Schnitt nicht zu der im Grundriss angegebenen passt.

Fast jede Unterlage, die ein Eigentümer irgendwann braucht, hängt an einer einzigen Voraussetzung: Jemand muss das Gebäude gemessen haben. Grundriss, Wohnflächenberechnung, Bauantrag, Aufteilungsplan, Energieausweis — sie alle greifen auf dieselbe Datenbasis zurück. Ist die falsch, sind es alle Folgeunterlagen ebenfalls, nur merkt es niemand, bis es teuer wird.

In Ingelheim am Rhein ist diese Voraussetzung häufiger unerfüllt als in einer Stadt mit gleichförmigem Nachkriegsbestand. Die alten Ortslagen von Nieder-Ingelheim, Ober-Ingelheim und Frei-Weinheim sind gewachsen, nicht geplant. Winzerhöfe mit Wohnhaus, Kelterhaus und Scheune wurden über Generationen erweitert, aufgestockt, zugebaut und geteilt. Wände stehen nicht im rechten Winkel, Geschosshöhen springen von Bauteil zu Bauteil, Gewölbekeller reichen unter Nachbargrundstücke oder enden vor der Fassade. Alte Pläne — falls es sie gibt — zeigen einen Zustand, den es so nicht mehr gibt.

Ein Aufmaß beseitigt diese Unsicherheit an einem Vormittag. Wir nehmen das Gebäude vor Ort auf, dokumentieren Räume, Öffnungen, Wandstärken und Höhen und leiten daraus eine verlässliche Zeichnung ab, auf der alles Weitere aufbauen kann.

Wann ein neues Aufmaß fällig ist

Diese Anlässe führen regelmäßig zu einem Aufmaßtermin:

Vor Verkauf oder Vermietung, wenn die angegebene Fläche belastbar sein soll.
Vor einem Umbau, einer Aufstockung oder einem Dachgeschossausbau.
Vor der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
Wenn Bestandspläne fehlen, unleserlich sind oder erkennbar nicht mehr passen.
Wenn sich Mieter oder Käufer über abweichende Flächen beschweren.
Wenn eine Behörde einen Bestandsnachweis verlangt und nichts Verwertbares vorliegt.

Warum in Ingelheim die Höhen so wichtig sind wie die Grundrissmaße

Bei vielen Aufmaßen liegt der Fokus auf der Fläche: Was ist wie groß, wo verläuft welche Wand. Für Ingelheimer Vorhaben lohnt es sich, die dritte Dimension gleich mitzunehmen, und zwar aus einem sehr konkreten Grund. Unter der Stadt liegen Reste der karolingischen Kaiserpfalz und früherer Siedlungsphasen. Das Denkmalschutzgesetz Rheinland-Pfalz lässt es zu, Flächen mit begründetem Verdacht auf verborgene Kulturdenkmäler als Grabungsschutzgebiet auszuweisen; wer dort in den Boden greift und dabei verborgene Kulturdenkmäler gefährden kann, braucht eine denkmalrechtliche Genehmigung zusätzlich zur bauaufsichtlichen Entscheidung. Und unabhängig davon gilt: Was bei Erdarbeiten entdeckt wird, ist unverzüglich anzuzeigen, Fund und Fundstelle bleiben eine begrenzte Zeit unverändert. Ob ein Vorhaben davon überhaupt betroffen ist, hängt an einer einzigen Größe — wie tief es unter das vorhandene Gelände geht. Diese Größe lässt sich nicht schätzen. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen Geländeoberkante, Erdgeschossfußboden, vorhandener Kellersohle und geplanter neuer Sohle. Wer beim Aufmaß Höhen an Fassade, Hof und Keller mitnimmt, hat diese Angaben später ohne zweiten Termin. Wer sie weglässt, muss für jede Schnittzeichnung und jede Massenermittlung erneut ans Gebäude. Bei einem Ingelheimer Hof mit mehreren Bauteilen und einem Gewölbekeller, dessen Scheitel nicht auf einer Ebene liegt, ist das kein akademischer Unterschied, sondern der zwischen einem und drei Terminen.

Was beim Termin aufgenommen wird

Das Aufmaß erfasst mehr als die Kantenlängen der Räume:

Raumgeometrie

Längen, Breiten, Wandstärken und tatsächliche Winkel. Im gewachsenen Bestand weichen letztere regelmäßig sichtbar vom rechten Winkel ab.

Höhen und Schrägen

Raumhöhen, Kniestockhöhen, Dachneigungen, Podeste und Stufen — alles, was für Flächenanrechnung und Schnittzeichnung gebraucht wird.

Öffnungen

Fenster, Türen, Nischen und Durchbrüche mit Position, Größe und Brüstungshöhe.

Anschlüsse und Einbauten

Schornsteine, Installationsschächte, Heizkörper und feste Einbauten, die für die Planung Bedeutung haben.

Keller und Nebengebäude

In Ingelheimer Hofanlagen gehören Gewölbekeller, Remisen und Anbauten mit dazu, wenn sie zur Nutzungseinheit zählen.

Was Sie nach dem Aufmaß erhalten

Bemaßter Bestandsgrundriss
Je Geschoss, mit Maßketten und Raumbezeichnungen, als saubere Zeichnung statt als Skizze.
Flächenaufstellung je Raum
Nachvollziehbar aufgeschlüsselt, damit sich jede Summe zurückverfolgen lässt.
Höhenangaben und Schnittgrundlage
Die aufgenommenen Höhen als Basis für Schnitte, Ansichten und Rauminhalte.
Digitale Weitergabeformate
PDF für den täglichen Gebrauch, auf Wunsch zusätzlich eine editierbare CAD-Datei für weiterverarbeitende Büros.

Typische Aufmaßtermine in Ingelheim

Etagenwohnung in einem Mehrfamilienhaus

Rechtwinklig, überschaubar, meist innerhalb einer Stunde erledigt — der einfachste Fall.

Winzerhof mit drei Gebäudeteilen

Wohnhaus, Kelterhaus und Scheune mit unterschiedlichen Geschosshöhen. Hier zahlt sich aus, alle Teile in einem Durchgang aufzunehmen.

Ausgebautes Dachgeschoss mit Schrägen

Die anrechenbare Fläche hängt an Kniestock und Neigung. Ohne gemessene Höhen ist jede Flächenangabe eine Vermutung.

Gewölbekeller unter einem alten Ortskernhaus

Gekrümmte Flächen, springende Sohlen und Zugänge, die nicht im Grundriss darüber liegen.

So läuft ein Aufmaß bei uns ab

Termin abstimmen
Zugang zu allen Räumen klären, auch zu Keller, Dachboden und Nebengebäuden.
Vor Ort aufnehmen
Systematisch Geschoss für Geschoss, mit Kontrollmaßen über die gesamte Gebäudetiefe statt nur Raum für Raum.
Daten prüfen
Die Einzelmaße werden gegen die Gesamtmaße gerechnet, damit sich Fehler nicht in die Zeichnung fortsetzen.
Zeichnung erstellen
Aus den Aufmaßdaten entsteht der bemaßte Grundriss — im eigenen Haus, durch eigene Architekten.
Unterlagen übergeben
Zusammen mit den Flächen und, wenn gewünscht, direkt weiterverarbeitet zu Wohnflächenberechnung oder Bauvorlage.

Was den Aufwand eines Aufmaßes bestimmt

Der Zeitbedarf vor Ort und in der Zeichnung hängt an vier Dingen:

Größe und Geschosszahl
Jedes zusätzliche Geschoss bedeutet einen eigenen Grundriss und eigene Kontrollmaße.
Verwinkelung des Grundrisses
Erker, Versprünge und schiefe Winkel verlangen deutlich mehr Einzelmaße als ein klarer Rechteckgrundriss.
Zahl der Gebäudeteile
Eine Hofanlage mit Nebengebäuden ist kein Aufmaß, sondern mehrere, die zueinander passen müssen.
Umfang der Höhenaufnahme
Werden Schnitte, Rauminhalte oder Aussagen zur Eingriffstiefe gebraucht, kommt die Höhenaufnahme hinzu.