Teilungserklärung in Hürth — vom Mehrfamilienhaus in Hermülheim bis zum Neubauprojekt in Kalscheuren
Sobald aus einem einzigen Gebäude mehrere Wohnungen werden sollen, die getrennt verkauft, beliehen oder vererbt werden können, braucht es zwei Ebenen: eine rechtliche, die der Notar beurkundet, und eine technische, die dem Notar erst die Grundlage liefert. Diese technische Ebene besteht aus dem bemaßten Aufteilungsplan und der Bescheinigung des Bauordnungsamts der Stadt Hürth, dass jede geplante Einheit baulich tatsächlich für sich abgeschlossen ist.
Wie aufwendig dieser zweite Schritt wird, hängt in Hürth stark vom Alter und der Geschichte des Gebäudes ab. Ein Mehrfamilienhaus in der Kernstadt Hermülheim hat oft schon mehrere Eigentümerwechsel, Umbauten und Erweiterungen hinter sich, bevor überhaupt eine Teilung angedacht wird – wie die Wohnungen heute tatsächlich geschnitten sind, lässt sich aus keiner Bauakte mehr sicher ablesen. Bei einem aktuellen Projekt wie den zuletzt an der Ursulastraße in Kalscheuren fertiggestellten Wohnungen ist die Datenlage dagegen von Anfang an vollständig, weil Planung und Ausführung zeitlich kaum auseinanderliegen.
Diese zwei Nachweise verlangt jede Hürther Teilung
Unabhängig von Baujahr und Gebäudegröße stehen am Anfang immer dieselben zwei technischen Bausteine:
- Ein Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG, der jede Einheit fortlaufend nummeriert und Sonder- von Gemeinschaftseigentum trennt.
- Die Bescheinigung des Bauordnungsamts der Stadt Hürth, dass jede dieser Einheiten tatsächlich baulich für sich abgeschlossen ist.
- Bei Gebäuden mit unklarer Umbauhistorie zusätzlich ein Abgleich zwischen geplanter Aufteilung und tatsächlichem Bauzustand.
- Erst mit diesen beiden Nachweisen in der Hand kann der Notar sinnvoll beurkunden.
Ein Aufteilungsplan darf nur zeigen, was tatsächlich vorhanden ist – nicht, was einmal genehmigt wurde. Genau hier liegt bei vielen Hürther Häusern die eigentliche Arbeit. In den Kernen von Hermülheim, Efferen oder Kendenich stehen Mehrfamilienhäuser, die vor dem Zusammenschluss der Hürther Gemeinden 1930 und der Eingemeindung Efferens 1933 oder kurz danach entstanden und seither mehrfach den Eigentümer und häufig auch den Grundriss gewechselt haben: ein Bad wurde vergrößert, eine Wohnung geteilt, ein Speicher zur Wohnung ausgebaut. Jede dieser Veränderungen verschiebt die Grenzen dessen, was später als Sondereigentum in den Aufteilungsplan soll, und keine davon steht verlässlich in der überlieferten Bauakte. Wer auf dieser Grundlage dennoch einen Notartermin ansetzt, riskiert, dass das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung verweigert, weil Plan und Wirklichkeit auseinanderfallen – mit der Folge, dass die Beurkundung nachträglich korrigiert werden muss. Der wirtschaftlichere Weg ist deshalb, die Reihenfolge umzudrehen: erst das Gebäude aufmessen, dann den Plan zeichnen, dann zum Notar. Bei einem frisch fertiggestellten Wohnprojekt wie an der Ursulastraße in Kalscheuren entfällt dieser Zwischenschritt meist, weil Bauzeichnung und tatsächliche Ausführung noch nicht auseinanderlaufen konnten. Für gewerblich genutzte Gebäude, etwa Mietflächen im Umfeld des Chemieparks Knapsack, gilt dieselbe Logik übertragen auf Teileigentum: Auch hier zählt am Ende nur, was tatsächlich gebaut wurde, nicht, was ursprünglich geplant war.
Einseitige Erklärung oder vertragliche Einigung
Der rechtliche Weg richtet sich danach, wie viele Personen am Grundstück beteiligt sind:
§ 8 WEG: die einseitige Teilung
Eine Person als alleinige Eigentümerin oder alleiniger Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung – typisch vor dem geplanten Einzelverkauf mehrerer Wohnungen aus einem Haus.
§ 3 WEG: die vertragliche Einigung
Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks vereinbaren untereinander, Wohnungseigentum zu begründen.
Was für eine Hürther Teilungserklärung zusammenkommt
Neben dem eigentlichen Notarvertrag braucht es folgende Bausteine:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Fortlaufend nummeriert, mit Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit durch das Bauordnungsamt.
- Aktueller Grundbuchauszug
Bildet die Grundlage, auf der der Notar die Beurkundung vorbereitet.
- Aktuelle Vermessung bei unklarer Umbauhistorie
Wo Zeichnungen nicht mehr zum tatsächlichen Zustand passen, wird die Grundlage neu erhoben.
Teilungserklärungen in Hürth – Beispiele aus der Praxis
Altes Mehrfamilienhaus in Hermülheim
Nach mehreren Eigentümerwechseln stimmt keine vorhandene Zeichnung mehr mit dem tatsächlichen Wohnungszuschnitt überein – ein Aufmaß geht der Nummerierung voraus.
Neubauwohnungen an der Ursulastraße in Kalscheuren
Die aktuelle Bauplanung dient unmittelbar als Grundlage für den Aufteilungsplan, ohne zusätzlichen Vermessungstermin.
Zweifamilienhaus in Kendenich vor dem Einzelverkauf
Auch bei nur zwei Einheiten braucht es den vollständigen technischen Nachweis, bevor eine Wohnung für sich verkauft werden kann.
Teileigentum im Umfeld des Chemieparks Knapsack
Mehrere gewerbliche Mieteinheiten in einer Halle werden nach denselben Grundregeln wie Wohnungseigentum abgegrenzt und nummeriert.
Der Weg von der Bestandsaufnahme zur eingetragenen Teilung
In Hürth empfiehlt sich häufig ein zusätzlicher Schritt vor dem Notartermin:
- Vorhandene Unterlagen prüfen
Erste Frage: Gibt es überhaupt eine aktuelle, verwertbare Zeichnung des Gebäudes?
- Fehlende Maße erheben
Passt nichts Vorhandenes zum heutigen Zustand, wird vor Ort neu vermessen.
- Aufteilungsplan zeichnen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine eigene Nummer, Sonder- und Gemeinschaftseigentum werden eindeutig getrennt.
- Bescheinigung beim Bauordnungsamt einholen
Die Stadt prüft den Plan und bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit.
- Notarielle Beurkundung
Erst mit Plan und Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; das Amtsgericht trägt sie anschließend ins Grundbuch ein.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Hürth treibt
Neben dem eigentlichen Notarhonorar bestimmt die technische Vorbereitung den Aufwand:
- Ob bereits eine aktuelle Zeichnung existiert
Ein vorhandener, verwertbarer Plan spart gegenüber einer vollständigen Neuvermessung deutlich Zeit.
- Anzahl der geplanten Einheiten
Jede zusätzliche Wohnung oder Gewerbeeinheit bedeutet eigene Abgrenzung und Nummerierung.
- Baualter und Umbauhistorie
Ältere Häuser mit mehreren Umbauten in ihrer Geschichte verlangen häufiger eine eigene Vermessung als aktuelle Neubauten.
- Zahl der beteiligten Eigentümer
Eine vertragliche Einigung nach § 3 WEG braucht mehr Abstimmung als eine einseitige Erklärung nach § 8 WEG.
Alle Leistungen in Hürth
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Hürth ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung ganz einfach hier.
