Nutzungsänderung in Hürth — vom Filmstudio zur Werkhalle, vom Bauernhof zum Wohnraum
Eine Nutzungsänderung ist der Antrag, den man am leichtesten übersieht. Es wird kein Stein bewegt, oft nicht einmal ein Fenster getauscht – und trotzdem braucht es ein Verfahren, weil das Baurecht seine Anforderungen an die Nutzung knüpft, nicht an die Bausubstanz. Ändert sich die Nutzung, ändern sich die Maßstäbe, an denen ein Gebäude gemessen wird.
In Hürth zeigt sich das an Beispielen, die es in vielen anderen Städten so nicht gibt. Auf dem einstigen Filmstudiogelände in Kalscheuren, das die Magic Media Company bis Ende 2011 als Standort nutzte, sind seither andere Produktionsbetriebe eingezogen – innerhalb desselben Gewerbezwecks, aber mit teils anderen technischen Anforderungen an die Hallen. Im Chemiepark Knapsack, seit 1997 von der InfraServ GmbH & Co. Knapsack KG als offener Standort betrieben, wechseln einzelne Flächen häufiger die Nutzung, wenn ein Unternehmen auszieht und ein anderes mit anderem Betriebszweck einzieht. Und in den dörflich geprägten Ortsteilen wie Stotzheim oder Berrenrath, deren Berrenrather Börde zwischen 1965 und 1971 auf landwirtschaftlich rekultivierter Fläche als kleine Hofsiedlung neu entstand, stellt sich immer wieder die Frage, ob ein Wirtschaftsgebäude zu Wohnraum werden darf.
Seit dem 1. September 2026 gilt der BauCode NRW, der Umbau und Umnutzung im Bestand erleichtern soll und den genehmigungsfreien Bereich erweitert hat. Das verschiebt Grenzen, hebt sie aber nicht auf. Zuständig bleibt in jedem Fall das Bauordnungsamt der Stadt Hürth.
Wann eine Hürther Nutzungsänderung beantragt werden muss
Die Faustregel lautet: Sobald sich die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Raum ändern. Typische Fälle:
- Aus einem landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude wird Wohnraum.
- Eine Gewerbehalle wechselt den Betriebszweck, etwa von Lager zu Produktion.
- In einem Wohnhaus entsteht eine Praxis, eine Kanzlei oder ein Ladenlokal.
- Eine Fläche im Chemiepark wird von einem neuen Unternehmen mit anderem Betriebsprofil übernommen.
- Ein Nebengebäude wird dauerhaft zum Aufenthaltsraum.
Wer viele Umnutzungen begleitet, sieht dieselben drei Hürden wiederkehren, und sie haben in Hürth jeweils eine eigene Note. Die erste sind die Stellplätze. Wohnraum löst eine andere Stellplatzpflicht aus als ein Wirtschaftsgebäude, das vorher keine hatte – auf einem Hofgrundstück in Stotzheim oder Berrenrath ist zwar oft Platz vorhanden, aber unbefestigt und nicht als Stellplatz nachgewiesen. Die zweite Hürde ist die Belichtung. Aufenthaltsräume brauchen Fensterflächen in einem bestimmten Verhältnis zur Grundfläche, woran ehemalige Stall- oder Lagergebäude mit ihren kleinen, hochliegenden Öffnungen häufig scheitern. Die dritte Hürde ist der zweite Rettungsweg, der bei einer Nutzung als Aufenthaltsraum neu zu klären ist. Eine vierte, in Hürth besonders relevante Frage betrifft Gewerbeflächen: Im Chemiepark Knapsack und in den Gewerbegebieten Nord-Ost, Kalscheuren und Gleuel wechseln Nutzer innerhalb desselben Grundstücks häufiger, als es andernorts üblich ist – ein Betrieb zieht aus, ein anderer mit anderem Produktionsprofil zieht ein. Selbst wenn der neue Betrieb rein äußerlich in dieselbe Halle passt, kann sich die bauordnungsrechtliche Einordnung ändern, etwa bei anderer Lärm-, Emissions- oder Gefahrstoffrelevanz. Für all diese Fälle gilt: Die drei Kernfragen lassen sich nicht aus alten Plänen beantworten, sie brauchen den tatsächlichen Zustand – Raumhöhen, Fenstergrößen, Wandstärken, Anleiterbarkeit. Deshalb beginnt eine Umnutzung bei uns mit dem Aufmaß und nicht mit dem Entwurf. Standsicherheits- und Brandschutznachweise gehören nicht zu unserem Leistungsumfang; wo sie verlangt werden, sollten sie früh eingeplant werden.
Drei Ausgangslagen für Umnutzungen in Hürth
Welcher Rahmen gilt, hängt vor allem von der Lage ab:
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
Hier steht die Art der zulässigen Nutzung im Plan. Passt die neue Nutzung nicht in die festgesetzte Gebietsart, führt der Weg über eine Befreiung.
Im unbeplanten Innenbereich
In gewachsenen Ortslagen wie Efferen oder Kendenich kommt es darauf an, ob sich die neue Nutzung in die vorhandene Umgebung einfügt.
Im Außenbereich
Für die Umnutzung ehemals land- oder forstwirtschaftlich genutzter Gebäude, etwa in Stotzheim oder Berrenrath, gelten eigene, engere Voraussetzungen.
Ohne Genehmigungspflicht
Der BauCode NRW hat diesen Bereich ausgeweitet. Genehmigungsfrei heißt aber nicht anforderungsfrei – die materiellen Vorschriften gelten unverändert.
Was das Bauordnungsamt für eine Umnutzung sehen will
Im Zentrum steht der Vergleich zwischen vorher und nachher:
- Bestandszeichnungen aus dem Aufmaß
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes, wie es heute tatsächlich steht.
- Planung der künftigen Nutzung
Dieselben Zeichnungen im Zielzustand, mit eingetragener Raumnutzung.
- Betriebs- und Nutzungsbeschreibung
Wer nutzt die Räume wann und wofür? Bei gewerblichen Nutzungen gehören Betriebsablauf, Emissionen und Anlieferung dazu.
- Stellplatznachweis
Die neue Nutzung erzeugt einen eigenen Bedarf, der zeichnerisch belegt sein muss.
- Ergänzende Fachnachweise
Je nach Vorhaben verlangt die Behörde Nachweise zu Standsicherheit, Brandschutz oder Schallschutz. Diese erstellen wir nicht, binden sie aber in die Unterlagen ein.
Umnutzungen, die in Hürth typisch sind
Wirtschaftsgebäude in Stotzheim
Ein früheres landwirtschaftliches Nebengebäude auf rekultivierter Börde-Fläche soll zu Wohnraum werden – die Lage im Außenbereich verlangt eine sorgfältige Einzelfallprüfung.
Produktionsfläche im Chemiepark Knapsack
Ein neues Unternehmen übernimmt eine Halle mit anderem Betriebsprofil als der Vormieter – die bauordnungsrechtliche Einordnung wird neu geprüft.
Studiohalle in Kalscheuren nach Nutzerwechsel
Ein Wechsel innerhalb der Medienbranche bleibt zwar im gewerblichen Rahmen, doch veränderte technische Anforderungen können eine Anzeige oder einen Antrag auslösen.
Praxis im Wohnhaus in Hermülheim
In der Kernstadt sind Grundstücke oft groß genug für Besucherstellplätze. Zu klären ist, ob die Nutzung in der Wohnumgebung verträglich ist.
So läuft eine Nutzungsänderung bei uns ab
Vier bis fünf Schritte, je nach Ausgangslage:
- Zulässigkeit vorab einschätzen
Zuerst klären wir, ob die gewünschte Nutzung an diesem Standort überhaupt in Betracht kommt.
- Gebäude aufmessen
Wir nehmen den tatsächlichen Zustand vor Ort auf, unabhängig davon, ob es sich um ein Wohnhaus oder eine Gewerbehalle handelt.
- Bestand und Zielzustand zeichnen
Aus dem Aufmaß entstehen beide Planstände. Die Gegenüberstellung ist der Kern des Antrags.
- Nachweise zusammenstellen
Nutzungsbeschreibung, Stellplätze, Flächen und Raumhöhen werden aus einer Datenbasis abgeleitet.
- Elektronisch einreichen
Der Antrag geht digital an das Bauordnungsamt. Rückfragen begleiten wir, bis der Vorgang entschieden ist.
Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Hürth bestimmt
Der Aufwand steckt selten in der neuen Nutzung, sondern im alten Gebäude:
- Größe und Verwinkelung des Bestands
Eine gerade geschnittene Bürofläche ist schnell erfasst. Ein gewachsenes Wirtschaftsgebäude mit Anbauten aus mehreren Jahrzehnten braucht deutlich mehr Zeit.
- Sprung zwischen alter und neuer Nutzung
Vom Lager zum Archiv ist ein kleiner Schritt, vom Wirtschaftsgebäude zur Wohnung ein großer.
- Lage im Planungsrecht
Im Außenbereich ist die Begründungslast am höchsten, im Geltungsbereich eines passenden Bebauungsplans am geringsten.
- Zusätzliche Betriebsfragen bei Gewerbe
Emissions- oder Sicherheitsfragen im Umfeld des Chemieparks bringen zusätzliche Beteiligte und Darstellungen ins Verfahren.
Alle Leistungen in Hürth
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Hürth ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Ganz einfach und direkt zur Durchführung Ihrer Nutzungsänderung.
