Aufteilungspläne in Hürth — die durchnummerierte Karte des Sondereigentums
Der Aufteilungsplan ist die technische Landkarte einer Teilungserklärung. Er zeigt, wo jede einzelne Einheit beginnt und endet, was zum Sondereigentum eines Eigentümers und was zum gemeinschaftlichen Eigentum aller gehört. Ohne diesen Plan bleibt jede Teilungserklärung eine reine Absichtserklärung – erst die durchnummerierte Zeichnung macht sie im Grundbuch vollziehbar.
In Hürth stellt sich diese Aufgabe je nach Gebäude sehr unterschiedlich dar. Ein Wohnhaus in Gleuel oder Fischenich, das über Jahrzehnte gewachsen ist, verlangt eine sorgfältige Klärung, welcher Kellerraum, welcher Speicher und welcher Gartenanteil zu welcher Einheit gehört – Fragen, die eine alte Zeichnung aus der Zeit vor dem Gemeindezusammenschluss 1930/1933 nicht beantwortet. Ein aktuelles Wohnprojekt dagegen, wie es zuletzt an der Ursulastraße in Kalscheuren entstand, liefert bereits eine durchgehende Planung, aus der sich die Nummerierung der Einheiten meist unmittelbar ableiten lässt.
Wann Sie einen Aufteilungsplan für Ihre Hürther Immobilie brauchen
Der Aufteilungsplan wird immer dann gebraucht, wenn aus einem Gebäude mehrere eigenständige Einheiten werden sollen:
- Vor jeder Teilungserklärung nach § 3 oder § 8 WEG, als deren technischer Bestandteil.
- Beim Umbau eines Mehrfamilienhauses, wenn sich Grundrisse und damit die Grenzen der Einheiten verändern.
- Wenn ein Dachgeschoss ausgebaut und als zusätzliche Einheit ins Wohnungseigentum aufgenommen werden soll.
- Bei nachträglicher Klärung, wenn ein bestehender Plan nicht mehr zum tatsächlichen Zustand des Gebäudes passt.
- Bei der Bildung von Teileigentum in gewerblich genutzten Gebäuden.
Ein Aufteilungsplan ist mehr als eine Kopie des Grundrisses mit Zahlen darauf. Er muss so eindeutig sein, dass sich jede Fläche des Gebäudes zweifelsfrei einer Kategorie zuordnen lässt: Sondereigentum, das ausschließlich einem Eigentümer gehört, Sondernutzungsrechte, die einem Eigentümer die alleinige Nutzung einer gemeinschaftlichen Fläche einräumen, etwa eines Gartenanteils oder Stellplatzes, und Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört, wie Treppenhaus, Dach oder tragende Wände. Bei einem gewachsenen Wohnhaus in einem der alten Hürther Ortsteile wie Gleuel, Fischenich oder Berrenrath ist diese Zuordnung selten trivial. Über Jahrzehnte wurden Kellerräume umgewidmet, Speicher ausgebaut, Zugänge verändert – wer heute den Aufteilungsplan zeichnet, muss zunächst klären, wie das Gebäude tatsächlich genutzt wird, bevor er festlegen kann, wie es rechtlich geteilt werden soll. Eine überlieferte Zeichnung aus der Zeit vor dem Zusammenschluss der Hürther Gemeinden 1930 und 1933 hilft dabei in aller Regel nicht weiter, weil sie den ursprünglichen, nicht den heutigen Zustand zeigt. Bei aktuellen Neubauprojekten wie an der Ursulastraße in Kalscheuren liegt der Fall einfacher: Die Bauplanung selbst legt bereits fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, sodass sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus ableiten lässt. Für gewerbliche Objekte, etwa Mieteinheiten im Chemiepark Knapsack, gilt grundsätzlich dieselbe Systematik, nur bezogen auf Teileigentum statt Wohnungseigentum – auch hier braucht jede Einheit eine eindeutige, durchnummerierte Abgrenzung, bevor sie separat vermarktet oder finanziert werden kann.
Was ein Aufteilungsplan unterscheiden muss
Drei Kategorien bilden das Grundgerüst jedes Plans:
Sondereigentum
Die Räume, die ausschließlich einem Eigentümer gehören und von ihm allein genutzt werden dürfen – der Kern jeder Wohnungseigentumseinheit.
Sondernutzungsrechte
Gemeinschaftsflächen, deren Nutzung exklusiv einem Eigentümer zugewiesen ist, etwa ein Gartenanteil oder ein Stellplatz.
Gemeinschaftseigentum
Treppenhaus, Dach, tragende Wände und Fassade – Flächen und Bauteile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören.
Teileigentum bei gewerblicher Nutzung
Dieselbe Systematik, angewendet auf gewerblich genutzte Einheiten in Bürogebäuden oder Gewerbeflächen.
Was in den Aufteilungsplan eingeht
Grundlage ist stets eine vollständige Aufnahme des Gebäudes:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Aus dem Aufmaß abgeleitet, mit klar erkennbaren Raumgrenzen.
- Fortlaufende Nummerierung der Einheiten
Nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit eine eigene, eindeutige Nummer erhalten.
- Zuordnung von Nebenräumen
Keller, Speicher und Stellplätze müssen der jeweiligen Einheit eindeutig zugeordnet sein.
- Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums
Flächen und Bauteile, die allen gehören, werden im Plan gesondert markiert.
Aufteilungspläne in Hürth – Beispiele aus der Praxis
Gewachsenes Wohnhaus in Gleuel
Kellerräume und ein Speicher wurden über Jahrzehnte unterschiedlichen Nutzungen zugeführt; der Aufteilungsplan legt ihre Zuordnung erstmals eindeutig fest.
Neubauprojekt an der Ursulastraße in Kalscheuren
Die Aufteilung folgt unmittelbar der Bauplanung, ergänzt um die formal korrekte Nummerierung nach § 7 WEG.
Doppelhaus in Fischenich mit nachträglichem Dachausbau
Der ausgebaute Speicher wird als zusätzliche Einheit in den Aufteilungsplan aufgenommen, mit eigener Nummer und eindeutiger Abgrenzung zum bestehenden Wohnungseigentum.
Gewerbeeinheiten im Umfeld des Chemieparks Knapsack
Mehrere Mietbereiche innerhalb einer Halle werden als Teileigentum nach demselben Prinzip abgegrenzt wie Wohnungseigentum.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan
Vom Bestand zur rechtssicheren Zeichnung in vier Schritten:
- Nutzung klären
Gemeinsam mit Ihnen legen wir fest, welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen.
- Bestand aufmessen
Alle relevanten Räume werden vor Ort erfasst, einschließlich Keller, Speicher und Nebenflächen.
- Plan zeichnen und nummerieren
Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum werden eindeutig markiert und fortlaufend nummeriert.
- Abstimmen und übergeben
Der fertige Plan geht an Sie und auf Wunsch direkt an das Bauordnungsamt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Hürth beeinflusst
Ausschlaggebend ist vor allem die Zahl und Komplexität der zu unterscheidenden Bereiche:
- Zahl der Einheiten
Jede zusätzliche Einheit bedeutet eine eigene Abgrenzung und Nummerierung.
- Zahl der Nebenräume
Keller-, Speicher- und Stellplatzzuordnungen erhöhen den Klärungsaufwand, besonders bei gewachsenen Gebäuden.
- Aktualität vorhandener Pläne
Ein bereits aktueller Grundriss verkürzt die Arbeit gegenüber einer vollständigen Neuvermessung deutlich.
- Art der Nutzung
Gewerbliche Teileigentumsflächen mit mehreren Mietbereichen verlangen oft eine feinere Abgrenzung als reine Wohnnutzung.
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