Aufmaß & Vermessung in Hürth — Bestandsmaße für einen Untergrund mit Bergbauvergangenheit
Wer in Hürth ein Aufmaß beauftragt, bekommt es häufig mit einem Untergrund zu tun, der andernorts kein Thema wäre. Große Teile des südwestlichen Stadtgebiets liegen auf verfüllten Flächen der ehemaligen Braunkohletagebaue Vereinigte Ville und Berrenrath, deren Rekultivierung erst 1978 abgeschlossen war. Ein Aufmaß ersetzt kein geotechnisches Gutachten, kann aber dokumentieren, was am Gebäude selbst bereits sichtbar ist – schiefe Fußböden, klemmende Türen, feine Risse an Innenwänden –, und liefert damit die maßhaltige Grundlage, auf der eine weiterführende Baugrunduntersuchung aufsetzen kann.
Getrennt davon steht die Frage nach der amtlichen Vermessung. Das Bauaufmaß, das wir erstellen, ist eine privatrechtliche Leistung und beschreibt das Innere eines Gebäudes: Wandstärken, lichte Höhen, Raumzuschnitte. Die Gebäudeeinmessung für das Liegenschaftskataster ist dagegen eine hoheitliche Aufgabe, die nur die Katasterbehörde oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur ausführen darf und die den Umriss des Gebäudes auf dem Grundstück betrifft, nicht seine Innenaufteilung.
Eine dritte Schwierigkeit trifft speziell ältere Häuser in Hürths Ortsteilen: Bis 1930 beziehungsweise 1933 gehörten Efferen, Kendenich, Alt-Hürth und die übrigen heutigen Stadtteile zu jeweils eigenständigen Gemeinden mit eigener Bauverwaltung. Was aus dieser Zeit an Zeichnungen überliefert ist, zeigt bestenfalls den damaligen Genehmigungsstand – nicht die Anbauten, Umbauten und Modernisierungen der folgenden Jahrzehnte. Für eine belastbare Grundlage bleibt deshalb meist nur der Weg über die Aufnahme am Objekt selbst.
Wann in Hürth ein Bauaufmaß sinnvoll wird
Eine gesetzliche Pflicht zum Bauaufmaß gibt es nicht. Gebraucht wird es, sobald jemand belastbare Innenmaße für ein Vorhaben benötigt:
- Ein Dachgeschoss soll ausgebaut werden – ohne aufgenommene Sparrenlage und Kniestockhöhe lässt sich weder planen noch die spätere anrechenbare Fläche bestimmen.
- Ein Gebäude in einem der bis 1930/1933 eigenständigen Ortsteile verfügt nur über eine Genehmigungszeichnung aus dieser Zeit.
- An einem Haus auf möglicherweise rekultiviertem Grund fallen Rissbilder oder schiefe Fußböden auf, deren Ursache genauer geklärt werden soll.
- Wohnungseigentum soll gebildet werden und der Aufteilungsplan muss die Grenzen der einzelnen Einheiten eindeutig zeigen.
- Eine Bank oder ein Sachverständiger fordert eine Flächenangabe mit offengelegtem Rechenweg statt einer bloßen Behauptung.
Drei Themen werden bei einem Hürther Aufmaß gern vermischt, obwohl sie rechtlich und fachlich nichts miteinander zu tun haben. Das erste ist die gesetzliche Einmessungspflicht: § 16 Abs. 2 VermKatG NRW verlangt, ein neu errichtetes Gebäude oder eine Veränderung seines Grundrisses im Sinne des Katasterumrisses einmessen zu lassen. Gemeint ist damit ausschließlich die Außenkante, wie sie im Liegenschaftskataster geführt wird – ein Dachausbau oder eine versetzte Innenwand berühren sie nicht, ein Anbau mit vorgerückter Fassade dagegen sehr wohl. Zuständig sind allein die Katasterbehörde und die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure als beliehene Unternehmer; Planprofi24 tritt an ihre Stelle nicht und bietet diese hoheitliche Leistung nicht an. Das zweite Thema ist der Baugrund selbst, und hier liegt Hürths eigentliche Besonderheit. Weite Teile des Stadtgebiets, insbesondere rund um die Ville, wurden nach dem Ende der Braunkohleförderung verfüllt und rekultiviert – der Tagebau Berrenrath wurde 1970 ausgekohlt, die Rekultivierung war 1978 abgeschlossen. Ein technisches Merkblatt des Bergbauunternehmens RWE zu vergleichbaren Kippenflächen im Rheinischen Revier beschreibt mögliche Setzungen von rund 2 bis 2,5 Prozent der Kippenmächtigkeit, sobald das einst abgesenkte Grundwasser wieder ansteigt. Ein Aufmaß kann diesen Untergrund nicht bewerten – das ist Sache eines Baugrundgutachtens –, aber es hält präzise fest, was am Gebäude bereits zu erkennen ist: schräg stehende Türzargen, Risse in Putz oder Mauerwerk, ungleichmäßige Bodenniveaus. Diese Dokumentation ist häufig der erste Baustein, mit dem sich ein Gutachter überhaupt ein Bild macht. Das dritte Thema betrifft schließlich die Aktenlage: In den erst 1930 und 1933 zur Großgemeinde zusammengeschlossenen Ortsteilen stammen ältere Zeichnungen aus der Verwaltung der jeweils eigenständigen Vorgängergemeinde und zeigen entsprechend nur den damaligen Stand.
Wie in Hürth gemessen wird
Die Aufnahmetechnik richtet sich nach Bauform und Zweck der späteren Zeichnung:
Aufnahme im ausgebauten Wohnraum
Gemessen wird zwischen den fertigen Oberflächen einschließlich Putz und Bodenaufbau, weil genau dieser Zustand später der Berechnung zugrunde liegt.
Erfassung im Dachraum
Kniestock, Dachneigung und Firsthöhe werden punktgenau erhoben, damit sich die Ein- und Zwei-Meter-Linie der Wohnflächenverordnung konstruieren lässt.
Auffälligkeiten am Baukörper protokollieren
Risse, schräge Anschlüsse oder ungleiche Bodenniveaus werden fotografisch und maßlich festgehalten – als Grundlage für ein separates Baugrundgutachten, das wir nicht selbst erstellen.
Durchgehender Maßbezug über mehrere Geschosse
Kontrollstrecken und feste Außenmaße halten alle Ebenen einer Zeichnung zueinander lagerichtig, damit Schächte und Wände nicht verrutschen.
Was am Ende Ihres Hürther Aufmaßes steht
Aus den Messdaten entstehen mehrere aufeinander abgestimmte Ergebnisse:
- Bemaßte Grundrisse je Geschoss
Vom Keller bis zum Dachraum, mit Einzelmaßen für Wände, Öffnungen und Vorsprünge.
- Schnittzeichnung mit Höhenbezug
Zeigt Geschosshöhen und Fußbodenaufbauten bezogen auf einen festgelegten Nullpunkt im Gebäude.
- Flächenaufstellung nach Wohnflächenverordnung
Je Raum mit Maß, Anrechnungssatz und Teilfläche, dazu Summe und angewandtes Regelwerk.
- Foto- und Messprotokoll
Ordnet jeden erhobenen Wert einer Stelle im Gebäude zu und hält auffällige Bauteile für spätere Rückfragen fest.
Aufmaße in Hürth – Beispiele aus der Praxis
Wohnhaus im Bereich der Ville
Feine Risse an einer tragenden Innenwand werden fotografisch und maßlich erfasst; die geotechnische Bewertung des Untergrunds bleibt einem gesonderten Gutachten vorbehalten.
Altbau in Kendenich ohne aktuelle Bauakte
Die überlieferte Genehmigungszeichnung stammt aus der Zeit vor der Eingemeindung 1930. Erst die Aufnahme vor Ort zeigt, was seither an- und umgebaut wurde.
Dachausbau in einer Nachkriegssiedlung
Sparrenlage, Kniestock und Firsthöhe werden vermessen. Am Katasterumriss ändert sich dabei nichts, solange die Außenkante unverändert bleibt.
Gewerbehalle nahe dem Chemiepark Knapsack
Weite Spannweiten und wenige, dafür lange Wandabschnitte verlangen eine andere Messstrategie als ein Wohnhaus, folgen aber demselben Prinzip durchgehender Kontrollmaße.
So läuft Ihr Aufmaß in Hürth ab
Der Ablauf folgt überall demselben Muster, verkürzt sich aber durch geklärte Zugänge und Vorinformationen deutlich:
- Verwendungszweck festlegen
Eine Bankunterlage, eine Planungsgrundlage für den Dachausbau und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe.
- Verhältnis zur amtlichen Vermessung klären
Verändert das Vorhaben die Außenkante des Gebäudes, kommt zusätzlich eine Gebäudeeinmessung durch die Katasterbehörde oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur hinzu.
- Vorhandene Unterlagen sichten
Alte Pläne werden geprüft; fehlen sie, fragen wir bei Bedarf die Bauakte beim Bauordnungsamt der Stadt an.
- Vor-Ort-Aufnahme
Raum für Raum werden Längen, Kontrolldiagonalen, Höhen an mehreren Punkten und auffällige Bauteile gemessen.
- Zeichnen und übergeben
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenaufstellung mit offengelegtem Rechenweg.
Was den Aufwand für ein Aufmaß in Hürth beeinflusst
Ausschlaggebend ist nicht die reine Quadratmeterzahl, sondern die Zahl der Messpunkte:
- Zahl der Räume und Ebenen
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Längen, Höhen und Öffnungen mit sich.
- Umfang von Dachschrägen
Kniestock, Neigung und Bodenaufbau müssen zonenweise einzeln abgegrenzt werden.
- Qualität vorhandener Unterlagen
Eine aktuelle, verwertbare Zeichnung verkürzt die Aufnahme deutlich gegenüber einer fehlenden oder veralteten Bauakte aus der Zeit vor 1930/1933.
- Dokumentationsbedarf auffälliger Bauteile
Sichtbare Rissbilder oder Setzungsspuren erfordern eine gründlichere fotografische Erfassung als ein unauffälliger Bestand.
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