Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth — das letzte Siegel vor dem Wohnungseigentum
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der letzte bauordnungsrechtliche Schritt, bevor eine Wohnung oder ein Gewerberaum als eigenständiges Eigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das Bauordnungsamt der Stadt Hürth bestätigt darin, dass jede im Aufteilungsplan ausgewiesene Einheit tatsächlich baulich für sich abgeschlossen ist – mit eigenem, abschließbarem Zugang und einer Abgrenzung gegenüber Gemeinschaftsflächen und Nachbareinheiten, wie es § 3 Abs. 2 WEG verlangt.
Bei einem älteren Haus im Ortskern von Kendenich oder Berrenrath ist diese Prüfung selten reine Formsache: Wo über Generationen Wände versetzt, Zugänge verlegt oder Räume zusammengelegt wurden, muss zunächst der tatsächliche Zustand aufgenommen werden, bevor sich beurteilen lässt, ob die geplante Abgrenzung wirklich vorhanden ist. Bei einem aktuellen Neubauprojekt wie an der Ursulastraße in Kalscheuren ist die bauliche Abgeschlossenheit dagegen von vornherein Teil der Planung und lässt sich in der Regel unkompliziert bestätigen.
Wann Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth brauchen
Sie ist immer dann erforderlich, wenn Wohnungseigentum entstehen soll:
- Vor jeder Teilungserklärung, als notwendige Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
- Wenn ein Mehrfamilienhaus erstmals in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll.
- Wenn ein neu ausgebautes Dachgeschoss als zusätzliche, eigenständige Einheit anerkannt werden soll.
- Bei nachträglichen Änderungen an einer bestehenden Teilung, wenn sich Grenzen zwischen Einheiten verschieben.
- Bei der Bildung von Teileigentum in gewerblich genutzten Gebäuden.
Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG ist kein vager Eindruck, sondern eine überprüfbare bauliche Tatsache. Jede Einheit braucht einen eigenen Zugang, der sich unabhängig von anderen Einheiten abschließen lässt, und eine durchgehende bauliche Abgrenzung gegenüber Treppenhaus, Nachbarwohnung und sonstigem Gemeinschaftseigentum – üblicherweise durch Wände und Decken in üblicher fester Bauweise. Bei einem Neubau, wie den zuletzt an der Ursulastraße in Kalscheuren entstandenen Wohnungen, ist das von der Planung an gegeben und lässt sich anhand der Bauzeichnungen unkompliziert nachweisen. Anders bei vielen älteren Häusern in den bis 1930 beziehungsweise 1933 eigenständigen Hürther Ortsteilen: Dort wurden über Generationen Wände versetzt, ehemals getrennte Wohnungen zusammengelegt oder umgekehrt größere Einheiten unterteilt, ohne dass eine Zeichnung diese Schritte je vollständig festhielt. Wer für ein solches Gebäude eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, sollte deshalb nicht von der überlieferten Bauakte ausgehen, sondern vom tatsächlichen, heutigen Zustand. Zeigt eine Prüfung, dass zwei vermeintlich getrennte Einheiten tatsächlich einen gemeinsamen Zugang teilen oder eine Trennwand fehlt, verweigert das Bauordnungsamt die Bescheinigung oder verlangt zunächst bauliche Nachbesserungen. Ein aktuelles Aufmaß vor der Antragstellung deckt solche Abweichungen frühzeitig auf und erspart eine spätere Ablehnung. Bei gewerblich genutzten Gebäuden, etwa im Umfeld des Chemieparks Knapsack, gilt derselbe Maßstab für Teileigentum: Auch hier muss jede Mieteinheit baulich eindeutig von der Nachbareinheit abgegrenzt sein.
Was zur Abgeschlossenheit einer Einheit gehört
Vier Kriterien prüft das Bauordnungsamt im Kern:
Eigener, abschließbarer Zugang
Jede Einheit muss über eine eigene, verschließbare Tür erreichbar sein, unabhängig von anderen Einheiten.
Bauliche Trennung
Wände und Decken müssen die Einheit durchgehend von Nachbareinheiten und Gemeinschaftsflächen abgrenzen.
Eindeutige Flächenzuordnung
Jeder Raum muss im Aufteilungsplan genau einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein.
Übereinstimmung von Plan und Bestand
Der eingereichte Aufteilungsplan muss den tatsächlichen baulichen Zustand widerspiegeln, nicht nur die geplante Absicht.
Was für den Antrag beim Bauordnungsamt nötig ist
Die Bescheinigung wird auf Grundlage vollständiger technischer Unterlagen erteilt:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit fortlaufender Nummerierung und eindeutiger Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Aktuelle Bestandszeichnungen
Aus einer Aufnahme vor Ort, die den heutigen, nicht den ursprünglich genehmigten Zustand zeigt.
- Nachweis der Zugänge
Erkennbare Darstellung, wie jede Einheit unabhängig erreicht und abgeschlossen werden kann.
- Angaben zu geplanten baulichen Änderungen
Sofern erst nach der Bescheinigung noch Anpassungen erfolgen sollen, müssen diese im Plan bereits berücksichtigt sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Hürth – Beispiele aus der Praxis
Älteres Wohnhaus in Kendenich
Eine Prüfung vor Ort zeigt, dass zwei geplante Einheiten sich einen Hausflur ohne eigene Trennwand teilen – erst nach einer baulichen Ergänzung wird die Bescheinigung erteilt.
Neubauwohnungen an der Ursulastraße in Kalscheuren
Die bauliche Abgeschlossenheit ist bereits aus der Planung ersichtlich, die Bescheinigung folgt unkompliziert nach Prüfung der Bauzeichnungen.
Umgebautes Anwesen in Berrenrath
Ein ehemals einheitliches Wohnhaus wurde in zwei Einheiten geteilt; ein aktuelles Aufmaß bestätigt, dass beide Einheiten heute tatsächlich baulich getrennt sind.
Gewerbeeinheiten nahe dem Chemiepark Knapsack
Für Teileigentum in einer Gewerbehalle wird geprüft, ob jede Mieteinheit über eine eigene, abschließbare Zufahrt oder Tür verfügt.
So kommen Sie zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Vier Schritte vom Bestand zur amtlichen Bestätigung:
- Bestand aufnehmen
Der tatsächliche Zustand des Gebäudes wird vor Ort erfasst, einschließlich aller Zugänge und Trennwände.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus der Aufnahme entsteht der bemaßte, nummerierte Plan als Grundlage des Antrags.
- Antrag beim Bauordnungsamt stellen
Die Unterlagen gehen an Amt 63, Friedrich-Ebert-Straße 40, zur Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit.
- Bescheinigung erhalten
Nach positiver Prüfung stellt das Amt die Bescheinigung aus, die anschließend dem Notar für die Beurkundung vorgelegt wird.
Was den Aufwand für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hürth beeinflusst
Der technische Vorbereitungsaufwand hängt vom Zustand des Gebäudes ab:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit muss einzeln auf ihre Abgeschlossenheit geprüft und dargestellt werden.
- Bauliche Komplexität
Ein mehrfach umgebautes Haus im Ortskern verlangt eine gründlichere Aufnahme als ein aktuelles Neubauprojekt.
- Übereinstimmung von Plan und Bestand
Weichen vorhandene Zeichnungen vom tatsächlichen Zustand ab, kommt ein zusätzlicher Aufmaßtermin hinzu.
- Art der Nutzung
Gewerbliche Teileigentumsflächen mit mehreren Mietbereichen bedeuten oft mehr Abstimmungsaufwand als reine Wohnnutzung.
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