Wohnflächenberechnung in Herne — für zwei historisch gewachsene Stadtzentren normgerecht gerechnet

Q: Was kostet eine Wohnflächenberechnung in Herne?

Der Aufwand richtet sich nach Zahl und Zuschnitt der Räume, nach der Qualität der vorhandenen Pläne und danach, ob zusätzlich vor Ort aufgemessen werden muss.

Q: Wie lange dauert eine Wohnflächenberechnung in Herne?

Liegen brauchbare Pläne vor, ist die Berechnung in der Regel innerhalb eines Werktags fertig. Länger wird es, wenn zuvor die Bauakte beim Fachbereich 54 angefragt oder ein Termin am Objekt abgestimmt werden muss.

Q: Ist die Berechnung für meine Bank verwendbar?

Banken und Gutachter erwarten eine Berechnung, die das zugrunde gelegte Regelwerk benennt, jeden Raum einzeln ausweist und zu einer nachvollziehbaren Summe führt. Genau so ist sie aufgebaut, auf Wunsch mit Architektenstempel.

Q: Warum unterscheidet sich der Erfassungsaufwand zwischen Herne-Mitte und Wanne?

Weil beide Stadtteile bis zur Fusion 1975 eigenständige Baugeschichten hatten, unterscheiden sich Baualter und Gebäudetypen spürbar – ein Umstand, der sich vor allem auf Geschosshöhen und Dachkonstruktionen auswirkt, nicht auf die anzuwendende Norm selbst.

Q: Zählt mein Balkon in Herne voll zur Wohnfläche?

Nein. § 4 Nr. 4 WoFlV nennt Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen ausdrücklich und rechnet sie in der Regel zu einem Viertel an, höchstens zur Hälfte.

Q: Was gilt, wenn die gemessene Fläche von der Angabe im Mietvertrag abweicht?

Für die Mietminderung zieht der Bundesgerichtshof eine Erheblichkeitsschwelle bei einer Unterschreitung von mehr als 10 Prozent. Bei Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung greift diese Toleranz nicht mehr: Dort ist allein die tatsächliche Fläche maßgeblich.

Q: Wird für eine Wohnflächenberechnung in Herne immer ein Vor-Ort-Termin gebraucht?

Nicht zwingend. Liegen bereits bemaßte, zum heutigen Bestand passende Pläne vor, lässt sich die Fläche daraus ermitteln. Erst wenn Maßketten fehlen oder das Gebäude erkennbar umgebaut wurde, wird vor Ort nachgemessen.

Weil Herne erst 1975 aus dem Zusammenschluss von Herne und der bis dahin eigenständigen Stadt Wanne-Eickel entstand, unterscheidet sich der Wohnungsbestand zwischen den Stadtteilen spürbar: Herne-Mitte und Wanne-Mitte haben jeweils eigene Baugeschichten mit unterschiedlichem Baualter, während in Eickel, Sodingen und den umliegenden Stadtteilen weitere Bauepochen dazukommen. Für die Wohnflächenberechnung heißt das: Ein Dachgeschossausbau im einen Stadtteil kann auf eine ganz andere Konstruktion treffen als ein vergleichbares Vorhaben im anderen – die Berechnung selbst folgt aber überall in Herne denselben bundesweiten Regeln.

Wohnflächenberechnung in Herne kurz und kompakt

Zwei Regelwerke, zwei Ergebnisse: Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) beschreibt die Wohnung, die DIN 277 das Bauwerk – für dasselbe Objekt liefern sie unterschiedliche Zahlen.
Ausgelöst wird die Berechnung fast immer durch Verkauf, Finanzierung oder einen neuen Mietvertrag: Bank und Notar setzen eine belastbare Flächenangabe voraus.
Herner Besonderheit: Baualter, Bebauungsplansituation und Gestaltungsvorgaben können sich zwischen Herne-Mitte, Wanne-Mitte und den übrigen Stadtteilen spürbar unterscheiden.
Für Neubauten wie im geplanten EschparkQuartier lässt sich die Wohnfläche meist direkt aus der digitalen Planung ableiten, ohne separaten Aufmaß-Termin.
Planprofi24 rechnet Ihre Herner Wohnfläche raumweise nach WoFlV oder DIN 277 durch – vom Sichten der Bestandsunterlagen bis zum nachvollziehbaren Rechenweg, deutschlandweit.

Welche Berechnungsgrundlage für Ihre Herner Immobilie gilt

Für ein und dieselbe Wohnung mit Balkon unter dem Dach kommen unterschiedliche Regelwerke auf spürbar unterschiedliche Quadratmeterzahlen. Welches davon greift, hängt an Nutzung und Vertragslage:

Wohnflächenverordnung als Regelfall bei Wohnraum: Nach § 1 Abs. 1 WoFlV gilt sie unmittelbar nur im geförderten Wohnungsbau; im frei finanzierten Bestand zieht der Bundesgerichtshof sie zur Auslegung heran, solange nichts anderes vereinbart ist.
DIN 277, wenn das Bauwerk im Vordergrund steht – Brutto-Grundfläche, Kostenermittlung, gemischt oder gewerblich genutzte Flächen. Für Wohnraum fällt das Ergebnis systematisch höher aus.
Zweite Berechnungsverordnung bei Altverträgen: Für Mietverträge vor dem 1. Januar 2004 zählt der damals geltende Maßstab – entscheidend ist das Vertragsdatum, nicht das Baujahr.
Abweichende Vereinbarung der Parteien: Miet- und Kaufvertrag dürfen ein anderes Regelwerk bestimmen – dann gilt es vollständig und nicht in Teilen.

Zwei Zentren, zwei Baugeschichten

Herne-Mitte und Wanne-Mitte blieben nach der Städtefusion 1975 als eigenständige historische Zentren mit jeweils eigenem Baubestand erhalten. In der Praxis bedeutet das: Ein Gründerzeit- oder frühes Nachkriegsgebäude in Herne-Mitte kann andere Geschosshöhen und Dachkonstruktionen aufweisen als ein vergleichbares Gebäude in Wanne oder Eickel aus einer anderen Bauepoche. Für die Wohnflächenberechnung selbst ändert das nichts an der anzuwendenden Norm, wohl aber am Erfassungsaufwand – insbesondere bei Dachschrägen, deren Anrechnung von der jeweils vor Ort gemessenen lichten Höhe abhängt, nicht von einer pauschalen Annahme für die ganze Stadt.

Die Berechnungsgrundlagen im Detail

Beide Regelwerke messen dasselbe Gebäude, kommen aber mit völlig unterschiedlichen Fragestellungen daher:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Seit dem 1. Januar 2004 in Kraft, gemessen im lichten Maß ab Vorderkante der fertigen Wandbekleidung. Balkon und Loggia gehen üblicherweise nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte in die Summe ein.

DIN 277 (Ausgabe 2021-08)

Ihr eigentliches Thema ist das Bauwerk, nicht die Wohnung – erfasst werden Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche. Eine Dachschräge kürzt hier nichts: Der gesamte Raum unter ihr zählt voll.

Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Herne braucht

Wie viel vor Ort noch zu klären bleibt, hängt direkt davon ab, was bereits vorliegt:

Grundrisse mit belastbaren Maßen
Ideal sind durchgehende Maßketten oder ausgewiesene Raumflächen; ein bloßer Maßstab funktioniert nur als Notlösung.
Höhenangaben im Dachgeschoss
Für die Anrechnung unter Schrägen zählt die lichte Höhe. Sind Ein- und Zwei-Meter-Linien schon eingezeichnet, erübrigt sich ein Blick in den Schnitt.
Aufteilungsplan bei Wohnungseigentum
Er legt fest, welche Räume überhaupt zum Sondereigentum der jeweiligen Einheit zählen.
Akte beim Fachbereich 54 oder im Stadtarchiv
Der Fachbereich 54 verwaltet die laufende Bauakte einheitlich für ganz Herne. Reicht sie bei einem Gebäude von vor 1975 nicht aus, kann das Stadtarchiv Herne zusätzlich weiterhelfen.

Wohnflächenberechnungen in Herne – Beispiele aus der Praxis

Altbauwohnung in Herne-Mitte

Kräftige Altbauwände und ein unregelmäßiger Grundriss verlangen eine raumweise Erfassung nach lichten Maßen – das Ergebnis fällt entsprechend niedriger aus als eine Rechnung über Außenkanten.

Dachgeschossausbau in Wanne

Unter der Schräge zählt jeder Raumteil ab 2 Metern lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte, darunter gar nicht – eine Gaube schafft innerhalb eines sonst hälftig angerechneten Bereichs wieder volle Höhe.

Reihenhaus im geplanten EschparkQuartier

Sobald für die einzelnen Baufelder des Quartiers konkrete Planungsunterlagen vorliegen, lässt sich die Wohnfläche direkt daraus ableiten, einschließlich der vorgesehenen Balkone und Terrassen nach § 4 Nr. 4 WoFlV.

Zusammengelegte Wohnungen in Eickel

Werden zwei Einheiten zusammengeführt, verschieben sich Flure, Abstellräume und Wohnungsgrenzen – die Fläche ist danach vollständig neu zu ermitteln.

So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Herne ab

In fünf Schritten zur belastbaren Zahl – die Reihenfolge bleibt überall gleich, nur der Zeitaufwand pro Schritt variiert je nach Stadtteil und Baujahr:

Anlass und Regelwerk festlegen
Finanzierung, Verkauf oder Mietverhältnis – der Zweck bestimmt, welches Regelwerk zur Anwendung kommt.
Bestand sichten
Vorhandene Zeichnungen werden auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Zustand geprüft.
Lücken schließen
Fehlt Material, holen wir die Bauakte beim Fachbereich 54 ein oder vermessen direkt am Objekt.
Raum für Raum durchrechnen
Jede Fläche wird einzeln erfasst und mit dem passenden Anrechnungsfaktor versehen.
Nachvollziehbares Ergebnis liefern
Übergeben werden Einzelflächen, angewandte Faktoren und Gesamtsumme, auf Wunsch mit Architektenstempel.

Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Herne beeinflusst

Ein Pauschalpreis wäre für Herner Bestandsobjekte wenig aussagekräftig:

Zahl der Räume und Wohneinheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet, ein ganzes Haus verlangt für jede Einheit einen eigenen Rechenweg.
Zustand der vorhandenen Unterlagen
Aktuelle, bemaßte Pläne sind der günstigste Fall. Fehlen Maßketten oder existiert überhaupt nichts, kommen Aktenrecherche oder ein Termin vor Ort hinzu.
Baujahr und Bauepoche
Altbauten aus der Zeit vor der Städtefusion 1975 verlangen mitunter mehr Erfassungsaufwand als jüngere Neubauten mit einheitlichem Grundriss.
Dachschrägen, Balkone und Nebenflächen
Höhenzonen müssen abgegrenzt und Nebenflächen einzeln bewertet werden – ein ausgebautes Dachgeschoss mit Gauben verlangt mehr Rechenschritte als eine Etagenwohnung mit gleichbleibender Raumhöhe.